שיעור חלקו של שותף - סעיף 28 לחוק

1. חזקת השוויון - כללי
הפסיקה עשתה שימוש בחזקה הקבועה בסעיף 28 לחוק מקום בו ההסכמות הקנייניות לא ציינו את חלקו של כל אחד מהשותפים, מלבד ציון הרכישה במשותף, ואפילו אם הוצגו אל מול האמור אינדיקציות, לחלוקה אחרת, ב"מעגלים" הרחוקים לסוגיה הקניינית שבדיון (דוגמת אופן חלוקת המניות בין שותפים בחברה משותפת ביניהם; אופן תשלום דמי שכירות וכד') (ראה לדוגמה ע"א 3301/08 מנשה פטל נ' עו"ד שמעון אורי, פורסם באתר האינטרנט נבו (23.08.09)).

חזקה זו מתחייבת גם מהגיון החיים והשכל הישר, לפיהם, מקום בו רכשו שניים במשותף נכס, מבלי לציין את אופן החלוקה ביניהם, חזקה כי רכשו זאת בחלקים שווים, מחצית-מחצית.

רוכשים סבירים הרוכשים זכויות בחלקה, שלא בחלוקה שווה, מקפידים בהכרח לציין את הדברים במפורש במסמך הרכישה, או בתיעוד נלווה ברור, הצמוד למסמך הרכישה {ת"א (נצ') 46727-07-10 עבאס מרעי ואח' נ' מוחמד מרעי ואח', תק-מח 2012(2), 1114 (04.04.2012)}.

ב- ת"א (ת"א) 1422-08 {שלמה ויכמן ואח' נ' יעקב זליג גרינברג ואח', תק-מח 2012(4), 5131 (30.10.2012)} נקבע בפני כב' השופטת ענת ברון:

"לגישתם של ויכמן, הסכם המכר שנחתם בין עמידר לבין הוריהם המנוחים הקנה לאחרונים זכות חכירה בחלק בלתי-מסויים של מגרש 1006, בהתאם לתרשים שאמור היה להיות מצורף להסכם. אלא שתרשים כאמור מעולם לא צורף - ובנסיבות אלה חלה חזקת השוויון הקבועה בסעיף 28 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 שלפיה "חלקיהם של כל אחד מהשותפים במקרקעין, חזקה שהם שווים" (להלן: "חזקת השוויון"). מכיוון שגם גרינברג התקשרו עם עמידר בהסכם שלפיו קיבלו זכות חכירה בחלק בלתי מסויים של מגרש 1006 - התוצאה לגישת ויכמן היא שכל אחד מהצדדים הוא בעלים במושע במחצית מזכויות החכירה במגרש 1006. במצב דברים זה, על-פי הנטען, חלוקת מגרש 1006 באופן בלתי-שוויוני בין ויכמן לבין גרינברג מהווה הפרה מצידה של עמידר של הסכם המכר. קרי: עילת התביעה שביסוד התובענה היא חוזית, ועניינה הפרה נטענת של הסכם המכר (ראו גם סעיף 7 לסיכומי הטיעונים מטעם ויכמן)."

ב - ה"פ (ת"א) 201055/04 {דוד גדעון נ' ושדי שמעון תק-של 2005(1), 7219 (2005)} המבקשים והמשיבים בעלי זכויות חכירה בשני מגרשים הסמוכים זה לזה בהרצליה. ביתם של הצדדים רשום כבית משותף.

המבקשים מבססים תביעתם על סעיף 28 לחוק המקרקעין הקובע, כי אם לא מצויין אחרת, חזקה שחלקיהם של שותפים במקרקעים שווים, וטוענים, כי למרות שכל אחד מהצדדים זכאי למחצית החלקה, הרי בפועל מחזיקים המשיבים בשטח של 617 מ"ר מכלל החלקה, ואילו המבקשים מחזיקים בשטח של 499 מ"ר בלבד.

המבקשים עותרים, כי בית-המשפט יחייב את המשיבים למסור להם חזקה בחלק מהשטח, באופן שכל אחד מהצדדים יחזיק ב- 50% מהשטח המשותף.

המשיבים טוענים בתגובה, כי המבקשים הצהירו בהסכם המכר, כי בדקו את הנכס, כי הם מודעים למצבו המשפטי ולזכויות המוכרים בו, ואין להם כל טענה ביחס לכך. כמו-כן, הם מביאים ראיה שהמבקשים הסכימו ואף הנציחו את המצב הקיים, בהקימם גדר בקו הגבול הקיים בין החלק שהיה בשימושם לבין החלק שהיה בשימוש המשיבים.
כב' השופטת רות רונן דוחה את תביעת המבקשים ומקבלת את עמדת המשיבים, באומרה:

"המבקשים אינם כופרים בכך כי הם רכשו את ביתם, כאשר החלוקה בפועל היתה כפי שהיא היום. הם היו מודעים לכך, ואף ויתרו בהסכם המכר על כל טענת אי-התאמה."

המבקשים אף הקימו גדר בין החלקים השונים, אף זאת - בהתאם לחלוקה בפועל.

למעשה מבקשים היום המבקשים לערער על תוקפה של החלוקה בפועל, ולהביא לכך שתערך חלוקה מחדש של החלקה, בהתאם לרישום בפנקסי רישום המקרקעין, כך שכל אחד מהצדדים יקבל מחצית מהחלקה.

אולם, המשיבים אינם כופרים ברישום בלשכת רישום המקרקעין ובתוקפו. הם מודים כי לכל אחד מן הצדדים אכן יש זכויות במושע ב- 50% מהרכוש המשותף. לזכויות אלה יש משמעות משפטית {לדוגמה - אם הבתים ייהרסו, חלוקת הזכויות במגרש תעשה באופן שכל צד יהיה זכאי למחצית מהזכויות בלי קשר לשאלה באיזה חלק החזיק כל אחד מהם}.

ואולם, חלוקת זכויות הקניין, אינה חייבת בהכרח להשליך על ההסכמה לגבי אופן השימוש במקרקעין. לכן, אין ממש בטענת המבקשים לפיה הרישום במקרקעין צריך להתגבר על השימוש בפועל - שכן הרישום והשימוש יכולים לדור זה לצד זה בכפיפה אחת, ללא שקיימת כל סתירה ביניהם.

קבלת טענת המבקשים, לפיה לא קיים מסמך בכתב מכוחו שונו הזכויות לעומת הזכויות הרשומות לא התקבלו על-ידי בית-המשפט. ראשית, הסכמה בין בעלי דירות בבית משותף לשימוש ייחודי ברכוש משותף על-ידי אחד מהם אינה עסקה במקרקעין, הטעונה מסמך בכתב לפי סעיף 8 של חוק המקרקעין {ע"א 815/81 כליפא נ' שאול, פ"ד לו(3), 78 (1982)}.

בנוסף אף אם נדרש מסמך בכתב, הסכם המכר, שבמסגרתו רכשו המבקשים את זכויותיהם במקרקעין, הוא מסמך בכתב כזה. כאמור, הסכם המכר בא על רקע חלוקת השימוש בחלקה, כפי שהיא היום. המבקשים היו מודעים לחלוקה זו, ולזכויות המשיבים. הם הסכימו בהסכם המכר לחלוקה, לזכויות המשיבים, וויתרו על כל טענה ביחס לכך.

ככלל, לזכות שימוש בלעדית ברכוש משותף יכול שינתן תוקף גם מכוח ידיעה, שתיקה וויתור. כך, ב- ע"א 591/83 {בנדל ואח' נ' נאות אביב בע"מ פ"ד מא(1), 57 (1987)} התייחס בית-המשפט העליון לכך שהמערערים המתינו 4 שנים עד אשר פנו לבית-המשפט, ולא מחו על שינוי המצב בקומת הקרקע של הבניין בו דובר, ועל-כך שהמשיבה ראתה את המחסנים והשטח לתליית כביסה בבניין כשטח השייך לה, וזאת אף על-פי שהמערערים היו ערים לכך - ודחה את טענות המערערים.

ב- ת"א (שלום - ת"א) 69887/04 {מימוני נ' הופמן (לא פורסם)} קבע בית-המשפט (כב' השופטת גרסטל)} לעניין זכות שימוש בלעדית בחניה של בית משותף, כי יש לברר האם הנתבעת ידעה על ההתחייבות שקיבלו התובעים לגבי זכותם לשימוש בלעדי בחניה, שאם התשובה היא חיובית - בוודאי התחייבות זו מחייבת את הנתבעת.

כאמור, בעניין המבקשים, אין ספק, כי המבקשים ידעו על חלוקת החזקה בפועל, כפי שהיתה ערב התקשרותם בהסכם המכר. המבקשים משתמשים בנכס שרכשו מאז רכישתו בשנת 1997 בהתאם לחלוקה הקודמת, הם בנו גדר המנציחה חלוקה זו, ומשכך - הם מחוייבים בחלוקה זו.

גם את טענת המבקשים לפיה זכויות המשיבים בחלקם במקרקעין הן לכל היותר זכויות של בר-רשות, בית-המשפט לא מצא מקום לקבל. זכויות המשיבים להשתמש במקרקעין נובעות מהסכמה לגבי השימוש בחלקה, הסכמה שאינה שנויה למעשה במחלוקת. ההסכמה היטיבה גם עם המבקשים, שביתם בנוי על שטח גדול יותר מזה שצויין בלשכת רישום המקרקעין, בלא שלמשיבים היתה טענה ביחס לכך.

בנוסף, המבקשים מנועים מלחזור בהם מהסכמה זו, שכן המשיבים שינו את מצבם לרעה בהסתמך עליה. המימכר שנמכר למבקשים, בין-היתר על-ידי משיב 1, נמכר במחיר המשקף את חלוקת השימוש בפועל כפי שהיתה ערב הסכם המכר, חלוקה שהמבקשים היו מודעים לה והסכימו לה.

לו היו זכויות המבקשים שונות - חזקה על הצדדים כי מחיר המכירה למבקשים היה שונה אף הוא.

לכן, ומכל הטעמים שלעיל, נדחתה התביעה.

ב- ע"א 689/82 {יהודית וייס ואח' נ' בוזינה חיה מילר, פ"ד לט(3), 309 (1985)} התברר ערעור שעסק בקיום צוואה. מטעם המשיבה הוגשה בקשה לבית-המשפט המחוזי, לקיום צוואתה של המנוחה מרגריטה שוורץ. בצוואה נכללה הצהרה, כי נכס פלוני שייך למנוחה וכי היא מצווה אותו ליורשיה השונים ובכללם המערערים שיקבלו 3/12 מהנכס. התנגדות המערערים, נכדי המנוחה, שאביהם נפטר לפני הוריו (המורישה ובעלה המנוח), התבססה על הסכם שנערך בינם לבין הורי אביהם, ושבו מצהירים ההורים, כי אבי המערערים היה שותף בנכס וכן קבעו כי לאחר מותם יקבלו המערערים את הנכס. בית-המשפט המחוזי קבע, כי המסמך הנדון מהווה הסכם בדבר ירושת ההורים לאחר מותם ולכן נוגד ההסכם את סעיף 8 לחוק הירושה ולפיכך קיים את הצוואה.

בית-המשפט העליון קיבל את הערעור בחלקו ופסק, כי מאחר ואין אפשרות לדעת למי שייך הנכס, מוכן הוא לקבל את ההצהרה בהסכם, עליה מסתמכים המערערים, לפיה אביהם היה שותף בנכס, ומאחר שרישום הנכס לא הוגש לבית-המשפט, יש לייחס לכל אחד מהשותפים, אבי המערערות וכן הוריו, שליש בנכס. לפיכך, שליש מן הנכס שייך למערערות ועליו לא יכלה המנוחה מרגריטה לצוות. באשר לשני השליש הנותרים צדק בית-המשפט המחוזי, כי המסמך הנדון שבו התחייבו ההורים להעביר למערערות את הנכס לאחר מותם נוגד את סעיף 8 הנ"ל ואינו תקף. על-כן יש לקיים את הצוואה באשר לשני השליש הנותרים.

בית-המשפט נעזר בסעיף 28 לחוק המקרקעין, מקיש ממנו למקרה דנן, וקובע כי לנוכח חזקת השוויון כפי שבאה לידי ביטוי בסעיף 28, ניתן להניח שלמנוח היה שליש מהנכס וכן שליש מזכות החזקה בו.

2. חזקת השוויון הקבועה בסעיף 28 לחוק המקרקעין היא שהנחתה את רשם המקרקעין לקבוע כי מאחר והיורשים אינם בעלי זכויות באותו נכס, הרי שהם בעלי חלקים שווים
{ת"א (מחוזי ת"א) 1817/06 עזבון יואל בן פורת ז"ל נ' משה בן פורת, תק-מח 2009(2), 4653 (2009)}

3. בהתאם לסעיף 28 לחוק המקרקעין נקבע כי אין מקום לשנות את הקביעה לפיה הזכויות בחנות מתחלקות בין המבקשת לבין בן זוגה באופן שווה, ולא ביחס של 60% למבקשת ו- 40% לבן זוגה כפי שטענה המבקשת
ב - ע"א 3301/08 {מנשה פטל נ' עו"ד שמעון אורי, פורסם באתר האינטרנט נבו (23.08.09)} כחלק מהסוגיות שנדונו ביקשה המבקשת לקבוע כי הזכויות בחנות התחלקו באופן הבא - 60% למבקשת ו- 40% לבן זוגה. אולם, בית-המשפט המחוזי דחה בקשה זו וקבע כי הזכויות בחנות התחלקו בחלקים שווים.

בבקשתה טוענת המבקשת כי טעה בית-המשפט המחוזי בקביעתו לפיה חלקה בזכויות בחנות הינו 50% ולא 60% כנטען על ידה. היא טוענת כי הקימה יחד עם שותפה חברה בשם "סטודיו 124" {להלן: "החברה"}. בעלי המניות בחברה היו המבקשת עצמה שהחזיקה ב- 5 מניות, בן זוגה אשר החזיק במניה אחת, ודפנה בן-יעקב ואלי בן-יעקב אשר החזיקו ב- 4 מניות. לימים עזבו בני הזוג בן-יעקב את החברה, והיא טוענת כי רכשה בשנות השבעים המאוחרות בנאמנות עבור בן זוגה את המניות שהחזיקו בני הזוג בן-יעקב בחברה. בשנת 1979 נרשם המבנה בו פעלה החברה על שמם של בני הזוג. על-פי הנטען המבנה לא נרשם על-שם החברה מאחר והחברה לפיתוח הרובע היהודי אסרה רישום נכס על-שם של חברה. היא טוענת כי במשך כל השנים הושכרה החנות בשם החברה והתקבולים הועברו לחברה. לטענתה יחס המניות בינה לבין בן זוגה מעיד על היחס בזכויות בחנות.

בית-המשפט המחוזי קבע כי המסמכים אותם הציגה המבקשת אינם יכולים לסייע לה והם אינם מוכיחים את טענתה לפיה חלקה בזכויות בחנות עומד על 60%. בית-המשפט המחוזי קבע, כי ממכתב החברה המשכנת המוסמכת ליתן אישור זכויות בנכס, מיום 21.08.07, עולה כי בעלי הזכויות בחנות הם בני הזוג יחדיו, ובאין ציון חלקו של כל אחד, נקבע כי חזקה שמדובר בחלקים שווים לאור הוראת סעיף 28 לחוק המקרקעין.

חיזוק נוסף לכך מצא בית-המשפט המחוזי באישור אגף מיסוי מקרקעין ירושלים מיום 22.05.06 בו נכתב כי החנות נרכשה בשנת 1979 על-ידי בני הזוג יחדיו. משנמצא כי החנות נרכשה בשנת 1979 המשמעות היא שהחנות נרכשה שנים רבות בטרם הוגש הדו"ח השנתי לרשם החברות אשר לפיו חלוקת המניות בחברה, לא היתה שווה והתחלקה כך שלמבקשת ניתנו 5 מניות ולבן זוגה מניה אחת.

גם בית-המשפט שלערעור דחה בקשה דנן. המסמכים עליהם נסמכת המבקשת אינם יכולים לסייע לה שכן אין בהם הוכחה בדבר חלוקת הזכויות בחנות ואין הם עוסקים בסוגיית הזכויות בחנות. לפיכך גם אם תתקבל טענתה לפיה בן זוגה רכש מניות בחברה, עדיין אין הדבר מלמד בהכרח על חלוקת הזכויות בחנות, אשר נרשמה כאמור על-שם בני הזוג יחדיו ומבלי שצויין דבר היכול להעיד כי בני הזוג לא הסכימו על חלוקה שווה.

הגם נדרש לדחות את טענתה לפיה בן זוגה לא חלק על קביעתו של בית-המשפט המחוזי מיום 07.10.02, אשר התייחסה לדמי השכירות, וקבעה כי בן זוגה יקבל 45% מדמי השכירות של החנות. באותה ההחלטה נקבע במפורש כי 45% מכל הכספים שיתקבלו כדמי שכירות בגין החנות יועברו לבן זוגה, וכי יתרת ה- 5% שנויה במחלוקת, ועד שתוכרע המחלוקת יישארו בידי הכונס נכסים. מכאן שלא ניתן להעלות טענה לפיה בן הזוג "שקט על שמריו".

נוכח כך, קבע בית-המשפט את המסקנה כי דין בקשתה של המבקשת להידחות, וכי חלקה בזכויות בחנות עומד על 50%.

4. נטל ההוכחה רובץ על המבקש להפריך את חזקת השוויון
ב- ה"פ (מרכז) 8975-11-10 {מרדכי סטרוגנו נ' יהודה בן עזרא ואח', תק-מח 2011(2), 9007 (04.05.2011)} נקבע:

"(ד) ואולם, חרף מסקנתי האמורה, אין די בראיות אלו כדי לקבוע שהמבקש הרים את נטל ההוכחה המוטל עליו ולקבוע שהוא בעל הזכויות בשטח של 275 מ"ר. נטל ההוכחה המוטל על המבקש במקרה זה מוגבר, זאת לנוכח הוראת סעיף 28 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "החוק") הקובע כי: "חלקיהם של כל אחד מהשותפים במקרקעין, חזקה שהם שווים".

המבקש לא צירף כלל את הסכם הרכישה, עובדה תמוהה ביותר, כאשר עסקינן בעסקה במקרקעין. בצילום שצירפו המשיבים לסיכומיהם שלא כדין, של כותרת הסכם הרכישה רשום מול כל אחד מהמשיבים 1/4 ומול המבקש 1/2; כך אף רשום בנסח הטאבו כי שלושת הצדדים הם מוטבי הערת האזהרה, כאשר לכל אחד מהמשיבים יש חלק של 1/4 בנכס ולמבקש יש 1/2. המבקש מודה גם בסיכומי התשובה כי אף למס שבח דווחה העסקה כ- 1/2 לו ו- 1/2 למשיבים.

לעניין זה אציין עוד, כי אמנם בנסח הטאבו רשומה החלוקה של 1/2 למבקש ו- - 1/4 לכל אחד מהמשיבים כמוטבי הערת האזהרה, אולם ייתכן שלא המבקש עצמו חתם על הבקשה לרישום הערת האזהרה כי אם עורך דינו או עו"ד מסיקה לאחר שהמבקש ייפה את כוחו לכך, ובהיעדר הבקשה לרישום הערת האזהרה עצמה, שעה שאף אחד מהצדדים לא הגישה במסגרת ראיותיו, אין כל נפקות לטענת ב"כ המשיבים לעניין זה בסיכומיו, שהמבקש חתם על בקשה זו כחלק מההסכם הראשוני בין הצדדים.

(ה) המבקש אמנם שב וחוזר בחקירתו על כך שהכוונה ב"חצי חצי" היא לאחוזי הבניה, אולם כאמור דלעיל ולנוכח הוראת סעיף 28 לחוק, אין די בראיות הקיימות עליהן מסתמך המבקש, כדי לקבוע כי אכן הוא זכאי ל- 275 מ"ר מהמקרקעין, כאשר המסמכים האמורים נוקבים בחצי חצי ואין בשום מסמך רלוונטי אחר חלוקת זכויות שונה.

מסקנה זו לא מונעת מהמבקש להגיש תביעה נגד המשיבים בעילות אחרות, בהן ייתכן שיהיה משקל רב יותר למסמכים שהציג, כך בין היתר, למודעה שבעקבותיה הגיע המבקש למשיבים ולהערכת שווי השמאי לפי שטח של 280 מ"ר, שלדידו של המבקש, כך הוצג לו בשטח על-ידי המבקש והמשיב בצוותא חדא ובהתאם למפה שנמסרה לו על-ידי המשיב, מספר ימים לפני החתימה על הסכם הרכישה.

4. סוף דבר

מכל האמור לעיל, אין מנוס מדחיית התובענה."

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

שיעור חלקו של שותף - סעיף 28 לחוק