בתים משותפים (סעיפים 52 עד 77ו לחוק) - כללי

1. ה"בית המשותף"
הבית המשותף הינו יציר חקיקה, שנועדה לספק פתרונות למצב עובדתי מיוחד, שהינו תוצאה של אורח החיים המודרני והוא משלב בין זכויות קנייניות "טהורות", שיש לבעלי הדירות בדירותיהם הפרטיות, לזכויות בעלים מוגבלות ברכוש המשותף.

כלומר, הבית המשותף הינו תוצאה של המשפט המודרני, ומקורו בתנאים פיסיים וחברתיים של החברה המודרנית.

מנקודת ראותו של משפט הקניין הקלאסי, הבית המשותף הינו מעין יצור כלאיים: ה"דירות" בבית המשותף מצויות בבעלות נפרדת {סעיף 54 לחוק המקרקעין}, ובצידן ה"רכוש המשותף" מצוי בבעלות משותפת של כל הבעלים.

הוראות השיתוף של הדין הכללי אינן חלות על הרכוש המשותף שבבית המשותף {סעיף 56(א) לחוק המקרקעין}, והוראות פרק הבתים המשותפים שבחוק הן ייחודיות לבתים משותפים.

הגבלת זכות השימוש ברכוש המשותף, לדוגמה, כמו גם הוראות נוספות החלות על בעלי הדירות בבית המשותף, המגבילות את זכויות קניינם, נועדו לגשר בין האינטרסים המנוגדים של בעלי הזכויות ולאפשר מימוש מירבי של הזכויות בנתונים המיוחדים של הבית המשותף.

2. תום-הלב
אין עוד מחלוקת על-כך שעקרון תום-הלב חולש על כל החקיקה האזרחית לרבות חוק המקרקעין. לעניין זה ראה טיוטת הצעת חוק דיני ממונות, סעיף 2 בפרק "עקרונות היסוד" לפיה "בשימוש בזכות, בביצוע פעולה משפטית ובקיום חיוב יש לנהוג בתום-לב".

הצעת חוק זו לא באה על קרקע צחיחה בחינת "יש מאין" אלא הפסיקה כבר הביעה את אותו הרעיון. לנושא תום-הלב הנדרש מבעלי דירות בבית משותף בבואם לממש את זכויותיהם ברכוש המשותף, יפים הם דברי כב' השופט א' ברק ב- רע"א 6339/97 {רע"א 6339/97 משה רוקר ואח' נ' משה סלומון ואח', תק-על 99(4), 1 (1999)} לפיהם:

כל זכות {במובן הרחב} המוגנת בחוק המקרקעין צריכה להיות מופעלת בתום-לב. כל חיוב המעוגן בחוק המקרקעין צריך להתבצע בתום-לב.

כך למשל זכותו של כל שותף במקרקעין כלפי שותפיו האחרים צריכה להיות מופעלת בתום-לב.

מתכולתו של עיקרון תום-הלב על השימוש בזכויות {במובן הרחב} על-פי חוק המקרקעין מתבקשות מספר מסקנות:

ראשית, השימוש בזכויות צריך להיעשות מתוך הגינות. מושג תום-הלב בהקשר זה משמעו אמת-מידה אובייקטיבית. לא נדרש כי בעל הזכות יפעל מתוך זדון או רוע לב. די בכך שפעולתו אינה עולה בקנה אחד עם הערכים הראויים של החברה הישראלית כפי שבית-המשפט מבין אותם מעת לעת.

שנית, השימוש בזכות כולל בחובו גם הגשתה של תביעה, הן הזכות והן כוח התביעה בגין הזכות כפופים לעקרון תום-הלב.
שלישית, תום-הלב חל על כל שימוש בזכות, בין שימוש בזכות הקניין הגורם נזק לזולת לבין שימוש בזכות הקניין שנועד להגן על זכות הקניין מפני מתנכלים לה.

רביעית, לשופט נתון שיקול-דעת בגדרי המרחב הניתן לו מכוח פעולתו של עיקרון תום-הלב בהענקת סעדים הפוגעים בזכויות על-פי חוק המקרקעין. היקפו של שיקול-דעת זה נגזר מעוצמת פעולתו של עקרון תום-הלב.

זאת ועוד. עקרון תום-הלב קובע את אופן התנהגותם של אנשים שמציאות החיים הפגישה ביניהם. הוא קובע כי התנהגות זו צריכה להיות ביושר ומתוך הגינות כנדרש על-פי תחושת הצדק של החברה בישראל. מעצם מהותו, עקרון תום-הלב מהווה אמת-מידה "פתוחה" המשקפת את תפיסות היסוד של החברה הישראלית באשר להתנהגות ראויה בין בני-אדם.

עקרון תום-הלב קובע כי שמירה על האינטרס העצמי צריכה להיות הוגנת ומתוך התחשבות בציפיות מוצדקות ובהסתמכות ראויה של הצד האחר. אדם לאדם - לא זאב ולא מלאך; אדם לאדם - אדם.

חובת ההגינות לחייב את בעל דירה להתחשב בזכותו של בעל דירה אחרת ברכוש המשותף. בהקשר זה נעיר כי עסקינן ברשימה שאינה סגורה של שיקולים בהפעלת עקרון תום-הלב בגדרי הקניין.

ב- רע"א 7112/93 {צודלר בתיה נ' יוסף שרה, פ"ד מח(5), 550 (1994)} קבע כב' השופט מ' חשין כי הרכוש דירה בבית משותף - הוא הדין במי שדירה בבית משותף נפלה לבעלותו בדרך אחרת - מעלים עליו כי הסכים מראש לוותר על חלק מן האוטונומיה הקניינית הקנויה לו, וכמו הקנה חלק מזכויותיו למסגרת השיתופית המתמשכת והקבועה, הויתור מובנה הוא אל תוך מסגרתו הנורמטיבית של הבית המשותף, כהגבלה קניינית מעיקרו של דין. זכות הבעלות בדירות מוגבלת היא בבית משותף ואין היא כזכות הבעלות ה"קלאסית".
ב- ע"א 2896/90 {טרוצקי יוסף נ' אלפונסו דיין, פ"ד מו(5), 454 (1992)} קבע בית-המשפט כי "סעיף 39 לחוק החוזים... בין אם נראה את תקנון הבית המשותף כהסכם... ובין אם נראה בתקנון פיקציה הסכמית אשר חלה מכוח החוק ואינה יונקת את כוחה מהסכמתם של בעלי הדירות, לא יהיה בכך כדי לשלול את תחולת סעיף 39 בסיטואציה שלפנינו".

עוד נקבע כי "לקביעה זו משנה-תוקף, כאשר מדובר ביחסי הגומילים בין השוכנים בצל קורתו של בית משותף. יחסים אלו מאופיינים, בדרך-כלל, בכך שהצדדים להם אינן בוחרים איש את רעהו והם כאילו נכפים זה על זה באורח אקראי עקב עצם עובדת המגורים... הם מתאפיינים בנוסף לכך בקירבה פיסית הדוקה בין הצדדים המביאה לכך שפעולתו של האחד משפיעה בהכרח על מצבו של האחר. לאור מרכיבים אלו, כשהם נראים כמכלול, ברור כי אם, ורק אם, יפעלו בעלי הדירות והדיירים, איש כלפי רעהו בתום-לב ובהגינות, יוכל הבית המשותף להתנהל בצורה תקינה, לרווחתם המשותפת של יושביו".

לא ניתן, איפוא, לדבר על זכותו של אדם לעשות בקניינו כרצונו תוך התעלמות מיסוד הסבירות וההגינות, אלא אם מימושה של הזכות נעשה תוך יישום עיקרון תום-הלב. עיקרון זה פירושו החובה לשמור על מידתיות ראויה {ראה גם תיק מס' 108/05 גיא משה ואח' נ' אדלר עופר ואח', טרם פורסם (2005); תיק מס' 152/03 רפי ומוניק טורמן נ' אוסלנדר שרון, טרם פורסם 2005)}.

3. שימוש סביר ברכוש המשותף
3.1 כללי
בעל דירה יכול להשתמש ברכוש המשותף שימוש רגיל באורח סביר, שלא הוסדר על-ידי אסיפה כללית, ובלבד שלא ימנע שימוש דומה מבעלי דירות אחרים {ע"א 549/73 וינטרס נ' זמורה, פ"ד כח(1), 645 (1974)}.

שימוש סביר הוא שימוש שלא ימנע שימוש כזה מבעלי דירות אחרים.

"שימוש סביר" הינו סוג של שימוש ברכוש המשותף שעונה על הצרכים הלגיטימיים של בעלי הדירות בבית המשותף והן של אפשרות הקיום בו בצורה נאותה ומתקבלת על הדעת. שימוש שכזה צריך שיהיה סביר ורגיל לפי תנאי הזמן והמקום {ת"א (שלום יר') 3157/06 נציגות ועד הבית ברח' יהושע בן נון 43 נ' שלמה לוברבוים, תק-של 2010(1), 34541 (2010)}.

אם-כן, המבחן הוא, איפוא, מבחן הסבירות מנקודת ראותם הכפולה של אדם ושכנו. הסבירות נבחנת לא רק מנקודת ההשקפה של נוחיות הנתבע, אלא היא חייבת לקחת בחשבון באותה מידה את האינטרס של המחזיקים השכנים.

לא די לשאול, האם עושה הנתבע שימוש ברכושו בדרך שיכולה להיות סבירה אלמלא היה לו שכן? השאלה היא, האם הוא משתמש בו באופן סביר בשים לב לעובדה שיש לו שכן? {ע"א 302/63 רייס נ' קופף, פ"ד יח(3), 309, 315 (1964)}.

ב- ת"א (שלום חי') 19353/98 {עזבון המנוחה ליאונורה פישר ז"ל נ' קדישאי חנה, תק-של 2006(2), 17517, 17522 (2006)} נפסק מפי כב' השופטת כ' ג'דעון:

"23. האם העבודות שבוצעו על-ידי הנתבעים כמתואר לעיל הן בגדר שימוש שמותר לבעל דירה לעשותו ברכוש משותף ללא קבלת הסכמת השותפים?

בהיעדר תקנון מוסכם, ועל-פי סעיף 64 לחוק המקרקעין, מוסדרים יחסיהם של בעלי הדירות בכל הקשור לניהול הבית המשותף על-ידי התקנון המצוי שבתוספת הראשונה של החוק. סעיף 2(א) לתקנון המצוי קובע כדלקמן:

'בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים ברכוש המשותף או מסכנים או עשויים לסכן את קיומו או משנים או עשויים לשנות את ערכו, אלא אם קיבל תחילה הסכמת האסיפה הכללית של בעלי הדירות. לעניין זה, "פגיעה ברכוש המשותף" - לרבות פגיעה בחזותו החיצונית התקינה והאחידה כפי שהיתה בעת גמר הבניה.'

יוצא איפוא שלא כל שינוי ברכוש המשותף מחייב קבלת הסכמת בעלי הדירות, אלא רק שינויים הפוגעים ו/או המסכנים ו/או המשנים את ערכו של רכוש משותף. בבואם ליישם מבחן זה במציאות, ומתוך מגמה לאפשר ניצול יעיל של הרכוש המשותף והפקת הנאה סבירה ממנו, פיתחו בתי-המשפט את המבחן של השימוש הסביר שקבע ששימוש ברכוש משותף מותר גם בלי החלטה של האסיפה הכללית, ובלבד שהוא רגיל וסביר לפי תנאי המקום והזמן ואינו מונע שימוש דומה מאחרים (ראה ע"א 549/73 אנטוני והלן וינטרס נ' אלוני זמורה ו- 3 אח', פ"ד כח(1), 645, 648-647 (1974)).

מהו שימוש סביר ברכוש משותף?

'מהות השימוש הסביר נקבעת על-פי טיבם של המקרקעין, אישיות בעלי הדירות, אפשרויות ומטרות השימוש ברכוש המשותף הנדון. שימוש יהא שימוש סביר ובלבד שלא ימנע שימוש כזה מבעלי דירות אחרים... שימוש כזה צריך שיהא סביר ורגיל לפי תנאי הזמן והמקום... מובנו של "שימוש סביר" ישתנה עם חלוף העיתים והשינויים באורח החיים...'
(ראה ת"א (יר') 8328/98 גריג'יאק ארמנד נ' מילר אליעזר, תק-של 2002(3), 710, 723 (2002))

24. האם השינויים שנעשו על-ידי הנתבעים ברכוש המשותף כמתואר לעיל, מהווים הם שימוש סביר?

לא ניתן להתעלם מהעובדה כי העבודות שבוצעו על-ידי הנתבעים ברכוש המשותף אך שיפרו את מראה החלקה ואת איכות החיים בה, ומקובלים עלי טענותיהם שהרחבת שביל המעבר וריצופו מחדש כפי שמופיע בתמונות, וכפי שניתן היה להתרשם מביקור שנעשה במקום בנוכחות הצדדים ובאי-כוחם, הבטיח מעבר בטוח, אסתטי ונוח.

עם-זאת, לא ניתן להתעלם מהעובדה שהרחבת השביל בוצעה על חשבון גריעת שטחים אחרים מהרכוש המשותף כגון הגינה הגובלת בו, וכי הדבר מהווה פגיעה ברכוש משותף המחייב את קבלת הסכמת השותפים לכך. כמו-כן, לא ניתן להתעלם מהעובדה שעבודות הפיתוח הנ"ל יצרו הפרשי טופוגרפיה בחלקה שהתבטא בהגבהת חלק מהרכוש המשותף, דבר שגרם לטענת התובעת ליצירת "אגן ניקוז" בחלקתה.

25. כמו-כן, הנתבעים ריצפו חלקים נרחבים מהחצרות מסביב לדירתם והתקינו פרגולות, ועל חלק מהשטחים הנ"ל הציבו ציוד ורכוש השייך להם כמו שולחנות וכיסאות. אמנם, אין המדובר בחיבורים של קבע, אך לא ניתן להתעלם מהעובדה שיש במעשים הנ"ל סיממנים לשימוש ייחודי בשטחים הנ"ל, וזאת חרף הצהרתם הדקלרטיבית שהתובעת אינה מנועה מלהשתמש בחלקים הנ"ל. יש להזכיר כי סעיף 62 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 קובע שהצמדה של חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית טעונה הסכמת כל בעלי הדירות.

זאת ועוד, הוכח כי הפרגולות הוקמו ללא היתר בניה כדין על-פי חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965.

26. לאור כל האמור לעיל לא השתכנעתי כי הרחבת שביל המעבר בנסיבות המקרה וריצוף שטחים באופן שיצר הפרשי טופוגרפיה, והתקנת הפרגולות, הינם שינויים הנכללים בהגדרת שימוש סביר, ואשר ניתנים לביצוע ללא קבלת הסכמת שאר השותפים.

27. הטענה כי הסכמה לביצוע עבודות הפיתוח הנ"ל אכן ניתנה על-ידי התובעת והיא נכללה בהסכמה שניתנה על-ידי התובעת בהסכם, איננה מקובלת עלי. טענה זו לא רק שלא הוכחה במישור העובדתי, אלא שהיא עומדת בסתירה מוחלטת לאמור בסעיף 6 להסכם לפיו התחייבו הצדדים לשמור על מצבו הקיים של הרכוש המשותף עד להגעה להסכמה לחלוקתו בפועל.

28. מתקני החשמל
שונה מסקנתי לגבי מתקני החשמל. התובעת טענה כי הנתבעים התקינו מתקני חשמל על קיר חיצוני של דירתה וגרמו למפגע אסתטי קשה. אולם, מחומר הראיות התברר כי על הקיר הנ"ל היו מותקנים בעבר מתקני חשמל, ולא השתכנעתי כי השימוש שנעשה על-ידי הנתבעים חרג משימוש סביר בקיר הנ"ל וגרם למפגע אסתטי על-פי טענת התובעת.

29. הגינה
אין חולק כי במהלך ביצוע עבודות הבניה נגרם נזק לגינה הנמצאת בצידו הימני של שביל המעבר והסמוכה לדירתה של התובעת.

הנתבעים טענו כי התובעת מעולם לא טיפחה את הגינה הנ"ל, וחרף עובדה זו, עם סיום עבודות הבניה, הם הביאו משאית עם אדמת גננית ושתלו בה צמחים ושתילים דומים לאלה ששתלו בשטח דירתם, אלא שמסיבה לא ברורה עקרה התובעת את מרבית הצמחים והשליכה אותם. על-אף-זאת, הציעו הנתבעים לתובעת לרכוש על חשבונם לפי בחירתה כל צמח שתחפוץ בו אך היא סירבה לשתף איתם פעולה.

אכן, לא היה ניתן למצער לקבל את עדות התובעת בעניין זה, אולם, עלי לציין כי גרסתם של הנתבעים בהקשר זה היתה אמינה בעיני. מהתמונות שהוגשו ניכר היה שהנתבעים עשו לשיפור חזות החלקה והשקיעו ממון בהשבחת חלקים ברכוש המשותף כמתואר לעיל, ולא השתכנעתי כי לאור ההשקעה הנ"ל, היו מזניחים את הגינה במצבה ההרוס וזאת בשים לב שהגינה ממוקמת בצמוד לשביל המעבר המוביל לדירתם.

לאור האמור לעיל, לא השתכנעתי בטענות התובעת בעניין זה.

30. ביטול הכניסה האחורית של דירת התובעת
התובעת טענה כי במהלך ביצוע עבודות הבניה והפיתוח, בוטלה הכניסה האחורית שהיתה לדירתה על-ידי הנתבעים, אולם, טענה זו לא הוכחה במידה הנדרשת, כמו גם טענתה בדבר הריסת מתקן לתליית כביסה. יצויין כי הנתבעים טענו כי ביטול הכניסה האחורית נעשה על-ידי התובעת ו/או מי מטעמה.

כאן המקום לציין כי לדירת התובעת היו במקור שתי כניסות, כאשר שביל המעבר שימש ככניסה משותפת לשתי הדירות, אולם, עם הזמן, פתחה התובעת כניסה חדשה לדירתה מכיוון אחר, והשביל הנ"ל המשיך לשמש אך ורק את הנתבעים לכניסה לדירתם.

טענת הנתבעים בעניין זה לא נסתרה על-ידי התובעת.

31. לאור כל האמור לעיל הנני קובעת כי השינויים שנעשו ברכוש המשותף ואשר התבטאו בהרחבת שביל המעבר, יצירת שינויי טופוגרפיה והתקנת הפרגולות, נעשו שלא כדין על-ידי הנתבעים, על-כן יש מקום לקבל את התביעה בגינן. הטענות המתייחסות למתקני החשמל, הגינה וביטול הכניסה האחורית, נדחות בזאת. "

3.2 התקנת מזגנים והסכמת בעלי הדירות בבית
ביחס להתקנת מזגנים בקיר מסוג זה, נפסק כי די בהסכמה בדיעבד של האסיפה הכללית {ע"א 93/84 קדמי נ' קווין, פ"ד מ(1), 724 (1986}.

יחד-עם-זאת, במשך השנים התגברה מגמה מקלה בהקשר זה. ב- ע"א (יר') 2560/01 {נציגות הבית המשותף נ' בית חינוך עיוורים לבני ישראל ואח', תק-מח 2002(2), 4486 (2002)} קבע בית-המשפט כדלקמן:

"הערכאה הקודמת ציינה בהכרעתה, כי בשנים האחרונות מסתמנת בפסיקת המפקחים על רישום המקרקעין מגמה לראות, בנסיבות מסויימות, התקנת מזגן כשימוש סביר ורגיל ברכוש המשותף, בכפוף לתנאי הזמן והמקום. דעתנו היא, שיש לעודד מגמת פסיקה זו לאור תנאי האקלים בארץ, כל אימת שההתנגדות להצבת מזגן אינה נובעת מהפרעה ממשית לשכנים ולציבור, בין אם בשל רעש או מפגע בטיחותי ובין אם בשל פגיעה אסתטית בולטת או פגיעה ממשית אחרת, ואת השימוש במזגן - יש לראות כשימוש רגיל. קל וחומר הם פני הדברים בכל הנוגע לבתי עסק ולחנויות."

כלומר, ניתן להכליל ולסכם שיש צורך בהסכמת רוב בעלי הדירות להתקנת מזגן, תוך גמישות וראיה אוהדת את ההתקנה, נוכח התגברות הצורך וההכרה בהיזקקות לו.

בתיק מס' 1/03 {חזן ג'קי נ' אליאסי כוכבה (טרם פורסם, 2003)} עסקינן בבית בו 17 דירות. התובע הגיש את ת/1, שהינו מסמך חתום על-ידי 11 בעלי דירות הקובע:

'אנו דיירי בלוק מס' 6 תומכים בדעה כי על כל דייר המבקש להתקין מזגן או שהתקין מזגן מחובתו להתקין את המנוע של המזגן במקום המיועד שחברת הבניה י.ח. דמרי ייעדה לו.'

כב' המפקחת אילנה יעקב קבעה כי מכל-מקום, ב- ת/1 אין התייחסות מפורשת השוללת אופן התקנת המזגן הנתבעת, למרות שהמסמך נערך לאחר התקנה זו. המזגן במקרה זה הותקן כאמור, כפי שניתן להיווכח בביקור במקום, בסמוך מאוד למקום שנעשתה בו על-ידי הקבלן הכנה למדחסי מזגנים מיני מרכזיים של דירות אחרות. לאור כל זאת נראה שבמקרה זה עמדה הנתבעת בתנאי מסמך ת/1.
3.3 שימוש סביר בחניות שנבנו ברכוש המשותף
שאלת השימוש בחניות שנבנו ברכוש המשותף נדונה בפסיקה ונקבע כי מקום בו לא נאסר במפורש בתקנון הבית המשותף שימוש מסויים בו והאסיפה הכללית לא קבעה שימוש או איסור שימוש בחלקים מסויימים שברכוש המשותף, רשאי כל אחד מבעלי הדירות לעשות שימוש ברכוש המשותף שהוא סביר בתנאי המקום והזמן.

שימוש ברכוש המשותף להחניית מכוניות נקבע בפסיקה כשימוש סביר.

יפים לעניין זה דברי כב' השופט י' זוסמן ב- ע"א 708/72 {פרשקר נ' רוזנברג, פ"ד כח(2), 817 (1974)} לפיהם "אם הקדשת השטח לגינה לא נרשמה, המצב בעניינו אינו שונה מזה שנדון ב- ע"א 549/73 וינטרס נ' זמורה, פ"ד כח(1), 645 (1974), לאמור תקנון הבית לא אסר, והאסיפה הכללית לא התירה ולא אסרה. במקרה כזה דין הוא, שכל אחד מבעלי הדירות רשאי לעשות שימוש ברכוש המשותף בצורה נאותה ובאורח סביר, והחניית מכוניות היא בכלל זה. כמו שביאר השופט צ' ברנזון ב- ע"א 549/73 הנ"ל, חניית מכוניות ברכוש המשותף אין בה משום תפיסת חזקה, וממילא אין בה משום הסגת גבולם של שאר בעלי הדירות. השימוש הוא חולף ובעל הדירה שהחנה רכבו היום במקום פלוני יכול למצוא מחר שאותו מקום כבר נתפס על-ידי שותפו, ולא יהיה רשאי לבוא עמו בטרוניה בשל כך".

בתיק מס' 16/97 {אורה וניג ואח' נ' מרדכי מעיין ואח' (טרם פורסם, 1999)} קבעה כב' המפקחת עדה פרנקל כי לאור העובדה כי התקנון המצוי אינו קובע דבר לעניין שימושים יחודיים ברכוש המשותף ומשלא הוכח כי נקבעה החלטה כלשהיא באסיפת דיירים לעניין שימוש ייחודי כלשהו ברכוש המשותף והאוסר חניה בו, רשאים כל בעלי הדירות בבית המשותף לעשות שימוש בחניות הקיימות לצורך החניית מכוניותיהם ואין לאף אחד מבעלי הדירות זכות לחזקה ייחודית בשטח כלשהו שנבנה כחניה, קרי, השימוש בחניות נתון לכל בעלי הדירות בבית המשותף.

3.4 בניית גדר המפרידה את החצר לחלקות-משנה
בתיק מס' 28/04 {זכריה נג'יה נ' רחמים נזהד ואח' (טרם פורסם, 2005)} קבעה כב' המפקחת אילנה יעקב כי כפי שהובהר עד כה אין כל שינוי במצב הזכויות הקנייני שכן החצר היתה ותישאר רכוש משותף. מדובר אך בזכויות חזקה ושימוש בחצר המהווה רכוש משותף.

עוד נקבע כי בניית הגדר המפרידה את החצר לחלקות משנה לשימוש נפרד של בעלי כל דירה ודירה נבנתה על-ידי התובעת עצמה לפני עשרות שנים, על בסיס הסכמה, ולכן אין מדובר בהשגת גבול.

עוד נקבע כי ממכלול הישיבות שנערכו בתיק, ומביקור במקום, התרשמה כב' המפקחת, שהסרת הגדר עלולה לגרום להידרדרות חמורה ביחסי הצדדים ותקשה מאוד על יחסי השכנות בבית {במקרה זה גם באי-כוח הצדדים שותפים היו לדעה זו}.

לפיכך, דין התביעה להסרת הגדר - נדחית שכן כאמור, הקמתה של הגדר היתה על-ידי התובעת עצמה, על בסיס הסכמה בין הצדדים, והיותה בשטח עשרות שנים. שינוי סטטוס-קוו שנוצר אם נורה על הסרתה יוביל לכאוס.

3.5 התקנת שלטים ברכוש המשותף
בתיק מס' 58/00 {נציגות הבית המשותף נ' אפרצ'ב מיכאל (טרם פורסם, 2000)} עסקינן בתובענה לסילוק יד ולהשבת המצב לקדמותו בטענה כי הנתבע הקים בדירתו עסק של גלריית תמונות ובשל כך הציב על קירות וגדר הבית המשותף שלטים גדולים והוא אף מוציא ומציג לראווה בחצר ועל גדרות הבית המשותף תמונות ומסגרות.

ה"בית המשותף" לא נרשם עדיין בפנקס הבית המשותפים ולכן הוראות שבפרק ו'1 לחוק המקרקעין יחולו. משאין פרק ו'1 לחוק המקרקעין דן בזכויות קניין, קבעה הפסיקה כי המבחן להגדרת הרכוש המשותף הינה הגדרת הייעוד בלבד.
כב' המפקחת עדה פרנקל, קבעה כי התקנת השלט הגדול על קיר הבית המשותף, התקנת השלט הגדול על גדר המקיפה את הרכוש המשותף והצבת ציורים ותמונות ברכוש המשותף אינם בבחינת שימוש רגיל וסביר המתאפשר במקביל לכל אחד מבעלי הדירות האחרים בבית המשותף ומשכך, על הנתבע להראות כי קיבל את הסכמת כל בעלי הדירות להתקנתם.

בעניין זה נקבע כי מן הראיות בתיק עולה כי בעלי הדירות פעלו מייד משהותקנו השלטים על קירות הבית בכל דרך שהיא בכדי להביא להסרתם. לפיכך, די בכך להוכיח כי לא ויתרו על זכותם לשימוש ברכוש המשותף.

עוד נקבע כי טענת הנתבע כי הוא רשאי לנהל עסק של גלריה מכוח "חוק רישוי עסקים" והוא רשאי להשאיר השילוט על קירות הבית בשל העובדה ששילם לעיריה בגין התקנת השלטים מן הדין שתידחה.

זכויותיו של הנתבע לעשות שימוש ברכוש המשותף נגזרות מן ההוראות שבחוק המקרקעין והתקנון המצוי שבתוספת לחוק. הוראות אלו חלות ומחייבות אותו ראש ראשון ואין הן נדחות מכוחן של הוראות חוק אחרות.

המחוקק אינו משחית מילותיו לריק. כל חוק מיועד למטרה אחרת ואינו בא לבטל הוראות שבחוק אחר. למה הדבר דומה? לאדם אשר קיבל היתר בניה מכוח הוראות חוק התכנון והבניה ועל-אף-זאת לא תותר לו הבניה ברכוש המשותף אם לא עמד בדרישותיו של חוק המקרקעין.

זאת ועוד. אין בעובדה שקיבל היתר כדין כדי לייתר את הוראות חוק המקרקעין אלא - שאם עמד בדרישות חוק המקרקעין וקיבל את הסכמת בעלי הדירות האחרים לבניה ברכוש המשותף, נדרש הוא להיתרים שבחוק התכנון והבניה כתנאי לבניה מכוח הוראות חוק אלו. משמע, נדרש הוא לעמוד בדרישות המוגדרות בחוקים שונים בלא שקיום האחד מייתר את החובה לקיים את האחר.
עוד נקבע כי הטענה כי דייר אחר בבית המשותף התקין מזגן על קיר הבית אף היא אינה מהווה הגנה מפני התביעה דנן שכן, "העובדה כי אחד הדיירים עשה דין לעצמו ברכוש המשותף, אינה יכולה לשמש היתר לדייר אחר לעשות גם הוא כמוהו. שאם תאמר כן פתחת פתח לכל הדיירים באותו בית משותף לנהוג ברכוש המשותף כבתוך שלהם" {ראה ע"א 93/81 אליאס נ' שיפר, פ"ד לז(2), 444 (1983)}.

אף טענת הנתבע כי אם יחוייב בהסרת השלטים תפגע יכולתו לפרנס את משפחתו אין בה לשנות מהוראות הדין החל שכן הכלל הבסיסי בעניינים בהם הפגיעה היא בזכות הקניין של הזולת הובא ב- ע"א 281/61 {שלוסר נ' כץ, פ"ד טו 2329 (1961} שם נפסק:

"אין אדם יכול לדרוש זכות הנאה כלשהיא מרכושו של הזולת רק מפני שנוח לו הדבר, או מפני שהוא זקוק לזה ולזולת אין הדבר גורם כל נזק שהוא - אפילו מצבו הקשה של האדם הזה עשוי לעורר אהדה אליו מצד בני-אדם. אין לזהות שיקולים מוסריים עם שיקולים שביושר במשמעות המשפטית. דבר התלוי ברצונו הטוב של הזולת אין לכפות עליו 'רצון טוב' זה על-ידי החלת שיקולים שביושר. עוד לא שמענו הלכה מעין זו."

עוד נקבע כי גם הצבת תמונות בחצר הבית, על-אף שאין במעשה זה משום תפיסה ייחודית ולצמיתות של שטחים מן הרכוש המשותף, יש בה לשנות את אופיו של הבית מבית מגורים לסביבה מסחרית וביחד עם השלטים יש בהם לפגוע בבית המשותף ובייעודו ובכך לגרום לירידת ערך הדירות בבית. נימוקים אלה מקנים לבעלי הדירות הזכות להתנגד להצבתם ברכוש המשותף.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

בתים משותפים (סעיפים 52 עד 77ו לחוק) - כללי