זיקת הנאה מכוח שנים - סעיף 94 לחוק

סעיף 94 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 קובע כדלקמן:

"94. זיקה מכוח שנים
(א) מי שהשתמש בזכות הראויה להוות זיקת הנאה במשך תקופה של שלושים שנים רצופות רכש את הזיקה והוא זכאי לדרוש רישומה.
(ב) הודעה בכתב של בעל המקרקעין למי שמשתמש בזכות כאמור, לרבות הודעה לציבור, שהוא מתנגד לשימוש בזכות, מפסיקה את התקופה האמורה בסעיף-קטן (א)."

התנאים להתקיימות זיקת ההנאה מכוח שנים נקבעו בפרשת אסטרחאן {ע"א 700/88 חוה אסטרחאן ואח' נ' זאב בן-חורין, פ"ד מה(3), 720 (1991)} שם קבע בית-המשפט:

"השימוש צריך להיות כזה, שאופיו ותכונותיו אינם שוללים מבעל המקרקעין הכפופים את האפשרות להפעיל את זכותו לפי סעיף 94(ב), כדי לשים קץ למירוץ ההתיישנות... הטעם לכך הוא, שאם השימוש אינו נוגד או אינו עויין לזכות הבעלות במקרקעין הכפופים, לא יהיה לבעל המקרקעין עניין להפסיק את מירוץ ההתיישנות ולא יהיה לו עניין להפעיל את זכויותיו לשמירת האינטרסים שלו במקרקעין. במצב כזה לא יהיה ניתן לומר, שהתהוותה מערכת נסיבות, שאיפשרה לבעלים לשמור על זכויותיו במקרקעין הכפופים... השימוש חייב להיות בתחום הידיעה הקונסטרוקטיבית של בעל המקרקעין הכפופים. אם השימוש נעשה במערכת נסיבות השוללת את יכולת הידיעה של בעל המקרקעין או המטילה עליו נטל בלתי-סביר, כדי לגלות את דבר קיומו של השימוש, נשללת יכולתו של הבעלים להגן על זכויות הקניין שלו... השימוש אינו יכול להיות מכוח זכות חוזית או מכוח זכות אחרת שהוענקה למשתמש מידי הבעלים... הסיבה לכך היא, שהבעלים אינו רשאי, במקרה כזה, להתנגד לשימוש, וממילא אינו יכול לממש את זכותו לפי סעיף 94(ב) לחוק."
{ראה גם ע"א 7463/10 דגנית לוי נ' ישראל בן יעקב, תק-מח 2011(4), 22901 (2011)}

בפרשת אסטרחאן נקבע כי התקופה של 30 שנה, יכולה לכלול גם את התקופה לפני שחוק המקרקעין נכנס לתוקף.

בפרשת אסטרחאן נבחנה גם שאלת אופן ההוכחה של שימוש במשך תקופת ההתיישנות, מקום שמדובר בזיקת הנאה לטובת מקרקעין. נקבע באותו עניין, כי על-מנת שהשימוש יבשיל לכדי זיקת הנאה, עליו להיעשות "במשך תקופה של שלושים שנים רצופות". הרציפות הנדרשת היא של תקופת השימוש ולא של השימוש עצמו. יש לציין עוד, שרציפות השימוש עצמו נקבעת על-פי מהותה של הזכות הנטענת.

באשר לדרישת הרציפות, קבע בית-המשפט בפרשת אסטרחאן, כי כאשר היחס בין המשתמשים הוא יחס של חליפות, באופן שהמאוחר בזמן בא במקומו של המוקדם, אין שינוי בזכותו המשפטית של המשתמש, ואין להפסיק את תקופת ההתיישנות.

המבחן, כך נקבע, אינו מבחן עובדתי בלבד, המתמקד בשימוש הפיזי במקרקעין, אלא זכותו של המשתמש נקבעת בראש וראשונה על-פי מבחנים משפטיים. כאשר משתמש מאוחר הוא חליף של משתמש מוקדם מבחינה משפטית, לא חל שינוי בזהות המשתמש.

מהו הדין באשר לידיעתו הקונסטרוקטיבית של הנתבע? בפרשת אסטרחאן {ע"א 700/88 חוה אסטרחאן ואח' נ' זאב בן-חורין, פ"ד מה(3), 720, 735 (1991)} קבע בית-המשפט:

"השימוש חייב להיות בתחום הידיעה הקונסטרוקטיבית של בעל המקרקעין הכפופים. אם השימוש נעשה במערכת נסיבות השוללת את יכולת הידיעה של בעל המקרקעין או המטילה עליו נטל בלתי-סביר, כדי לגלות את דבר קיומו של השימוש, נשללת יכולתו של הבעלים להגן על זכויות הקניין שלו... בחינתה של השאלה, אם לבעל המקרקעין הכפופים היתה ידיעה בפועל, בשונה מן הידיעה הקונסטרוקטיבית, אינה רלבנטית. במוקד הבחינה עומדים השימוש, תכונותיו, אופיו והעלות הכרוכה בהשגת הידיעות על קיומו. מכאן, שאם תוצאתה של הבחינה היא, שהשימוש נמצא בתחום הידיעה הקונסטרוקטיבית, שכן העלות להשגת המידע אודותיו היא סבירה, אין עוד חשיבות לבחינת הידיעה בפועל. אם, למרות קיומה של הידיעה הקונסטרוקטיבית, יימצא שהבעלים לא עמד על משמר זכויותיו וחשף אותן בפני הסיכון הנובע מן השימוש, לא תעמוד לו הטענה, שלא היתה לו ידיעה בפועל על הפגיעה בזכויות הקניין שלו."

סעיף 94 לחוק המקרקעין מציב שלושה תנאים, מצטברים הנדרשים על-מנת ששימוש במקרקעין כפופים ישתכלל לכדי זיקת הנאה {ראה גם ת"א (נצ') 7521-04-13 יהושע שור נ' כפיר עפרוני, תק-מח 2015(4), 4337 (2015)}:

הראשון, הזכות נושא השימוש היא "זכות הראויה להוות זיקת הנאה הראויה לשמש כזיקת הנאה" בהתאם לסעיף 5 לחוק המקרקעין. בהקשר זה נפסק, כי זכות המעבר בדרך עונה על התנאי האמור והיא בבחינת "זכות הראויה להוות זיקת הנאה" {ראה עניין אסטרחאן}. אין גם מניעה, כי זיקת ההנאה תוכר כזיקת הנאה לטובת נחלת שור כמקרקעין זכאים, בהתאם לסעיף 92 לחוק המקרקעין, ובלבד שיתקיימו יתר התנאים הקבועים בחוק ובפסיקה לקיומה של זיקת הנאה מכוח שנים {דברי בית-המשפט ב- ת"א (נצ') 7521-04-13 יהושע שור נ' כפיר עפרוני, תק-מח 2015(4), 4337 (2015)}.

השני, תקופת השימוש היא בת שלושים שנים רצופות והשימוש חייב להיות בתחום הידיעה הקונסטרוקטיבית של בעל המקרקעין הכפופים {עניין אסטרחאן}.

השלישי, אופיו ותכונותיו של השימוש הם כאלה שמאפשרים לשימוש להיכנס לגדר הוראותיו של סעיף 94 לחוק המקרקעין. באשר לשימוש אשר בגינו תוכר זיקת הנאה, קבעה הפסיקה, כי אופיו ותכונותיו של השימוש כאלה שאינם שוללים מבעל המקרקעין הכפופים את האפשרות להפעיל את זכותו לפי סעיף 94(ב) לחוק המקרקעין, היינו להודיע למי שעושה את השימוש או לציבור, כי הוא מתנגד לשימוש, ובכך לעצור את מרוץ ההתיישנות.

השימוש שמאפשר רכישת זיקת הנאה מכוח שנים הוא שימוש הנוגד לזכות הבעלים של המקרקעין הכפופים; השימוש גלוי וחשוף לעין כל; הוא נמצא בידיעתו הקונסטרוקטיבית של בעל המקרקעין הכפופים; ומקורו של השימוש אינו בזכות חוזית או בזכות אחרת שהוענקה על-ידי בעל המקרקעין הכפופים למשתמש {עניין אסטרחאן}.

זאת ועוד. השימוש חייב להיות עויין או נוגד את זכות הבעלות של הבעלים במקרקעין הכפופים, וכי למעשה תכונה זו הנדרשת מהשימוש, מבטיחה שמדובר במערכת נסיבות שמאפשרת לבעל המקרקעין הכפופים לעמוד על משמר זכויותיו.

משמעות האמור היא, כי השימוש אינו על דעת בעל המקרקעין. המבחן לכך טמון בזווית הראיה של המשתמש ביחס להסכמה או היעדר הסכמה של בעל המקרקעין הכפופים. הטעם לכך הוא שאם השימוש אינו נוגד או אינו עויין לזכות הבעלות במקרקעין הכפופים, לא יהיה לבעל המקרקעין עניין להפסיק את מרוץ ההתיישנות ולא יהיה לו עניין להפעיל את זכויותיו לשמירת האינטרסים שלו במקרקעין, ועל-כן במצב זה, לא ניתן יהיה לומר שהתהוותה מערכת נסיבות, שאפשרה לבעלים לשמור על זכויותיו במקרקעין הכפופים {עניין אסטרחאן}.

השימוש אינו יכול להיות מכוח זכות חוזית או מכוח זכות אחרת שהוענקה למשתמש מידי הבעלים. במקרה בו השימוש נובע מהסכם הרי שהשימוש אינו יכול להבשיל לזיקת הנאה, שכן הבעלים אינו רשאי במקרה כזה להתנגד לשימוש וממילא אינו יכול לממש את זכותו לפי סעיף 94(ב) לחוק המקרקעין {עניין אסטרחאן}.

התקופה הנדרשת, על-פי סעיף 94 לחוק המקרקעין, לצורך רכישת זיקת הנאה מכוח התיישנות הינה שלושים שנה.

האם בחישוב תקופת התיישנות ניתן לצרף תקופת שימוש של משתמשים שונים או שמא על השימוש במשך שלושים השנים להיות על-ידי המשתמש עצמו הטוען לקיומה של זיקת הנאה לטובתו?

אומנם חוק המקרקעין אינו מתייחס באופן מפורש לאפשרות של צירוף תקופות וצירוף משתמשים שונים, אולם ניתן ללמוד לעניין זה מסעיף 18 לחוק ההתיישנות, על-פיו, בחישוב תקופת ההתיישנות ניתן לצרף תקופות של משתמשים הבאים בזה אחרי זה ובלבד שהם חליפים זה לזה.

אימתי ייחשבו משתמשים כחליפים? משתמשים ייחשבו חליפים במקרה של ירושה, אפוטרופסות, ניהול עזבון, כינוס נכסים וכיוצא בזה {ת"א (חי') 953/08 פרידמן נ' בצלאל, פורסם באתר האינטרנט נבו (2009)}.

ב- ת"א 30733/11 (חי') {אבי דוד ואח' נ' שרה פרץ ואח', תק-מח 2013(1), 25257 (2013)} המבקשים טענו כי האפשרות לרכוש זיקת הנאה מכוח התיישנות מפורטת בסעיף 94(א) לחוק המקרקעין הדורש שימוש רצוף במהלך 30 שנים. באשר למהות השימוש נטען כי מדובר בשימוש נוגד, דהיינו שלא על דעת הבעלים.

נטען כי השימוש חייב להיות גלוי וידוע ובידיעתו הקונסטרוקטיבית של בעל המקרקעין. נטען כי במקרה דנן המבקשים עומדים בכל התנאים כדי להכיר בשימוש בתור חזקה נוגדת: דהיינו, המשיבים ידעו אודותיו אך לא נקטו פעולה, נמנעו מגידור השטח למרות שידעו כי עושים בו שימוש וכי המבקשים נמצאים בו. נטען כי המשיבים ידעו על השימוש האמור למעלה מ- 30 שנים.

מנגד, המשיבים טענו כי אין חולק שהמשיבים הם בעלי הקרקע וכי בשנת 2008 פורסמה למתן תוקף תכנית לבניה רוויה במקום; כי השימוש שנעשה על-ידי המבקשים אינו חוקי ושכל המבנים המוצבים נמצאים ללא היתר בניה כדין ועוד כי תלוי ועומד נגדם צווי הריסה מטעם הרשות המקומית; כי למבקשים גישה נוחה למקרקעין שלהם ללא מעבר במקרקעין של המשיבים וכי אף לא הובהר לאיזו זיקת הנאה הם זכאים, דהיינו, מקום המעבר המדוייק אליו הם כיוונו את בקשתם. נטען שדי בכך כדי להביא לדחיית העתירה.

בית-המשפט קבע כי לא מצא בסיס לקבל את טענת המבקשים כי הבעלים הקודמים של החלקה אישר להם {לאביהם} את השימוש בחלקה. מדובר בטענה שהועלתה בשלב מאוחר, ללא כל פירוט. המבקשים לא ידעו אף לומר את שמו של הבעלים הקודמים אשר לכאורה היה כה נדיב עמם. יחד-עם-זאת, יוער כי טענה זו פועלת ממילא בניגוד לאפשרות של יצירת זיקת הנאה מכוח התיישנות ובהיותה כזו ייתכן והיה מקום לראות בה הודאת בעל דין כאשר הסכמת הבעלים לשימוש שוללת את המרכיב של שימוש נוגד שחיוני להכרה ביצירת זיקת הנאה מכוח התיישנות.

כך גם לגבי טענתם של המבקשים כי הם עושים שימוש במקרקעין למעלה מ- 30 שנים. לעניין זה הם לא הביאו ראיה אובייקטיבית - תצלומים ישנים, קבלות על תשלום של דבר מה שנמצא בשטח, או תצלום אוויר מאותן שנים.

בית-המשפט לא מצא הצדקה לקבל את העדויות מטעמם כמהימנות בעניין זה כאשר כל העדים שהובאו הותירו רושם שהם מעוניינים בטובתם של המבקשים ועל-כן בית-המשפט התייחס לעדויותיהם מהימנות נמוכה.

כתוצאה, לא עמדו המבקשים בנטל להוכיח כי הם עמדו בתנאי המקדמי של שימוש רצוף משך שלושה עשורים.

ב- ע"א (ב"ש) 2792-05-12 {רות שטיקלרו ואח' נ' משה שלום ואח', תק-מח 2012(4), 5449 (2012)} נדונה השאלה האם רכשו המשיבים כמחזיקים במשק 55 זיקת הנאה במשק 54, אשר יש בה כדי להקנות למשק 55 שימוש בשביל הגישה לביתם, המצוי בחלקת המערערים?

בית-משפט קמא קבע כי זיקת ההנאה קמה למשיבים המחזיקים במשק 55 מכוח שנים ואף הורה לרשום זיקת הנאה זו בספרי רישום המקרקעין. בית-משפט של ערעור קבע כי מן הדין לקבל הערעור מאחר וגם אם למשק 55 היתה זיקת הנאה או זכות שימוש בשביל הגישה המצוי במשק 54 הרי שזכות זו פגה עת הועברו הזכויות במשק 54 למערערים וזאת מכוח ההלכה כי זיקת הנאה משוכר מקרקעין תפקע עם סיום תקופת השכירות.

ב- ת"א (טב') 5396-10-08 {דהן קרני ואח' נ' שמשון קליין ואח', תק-של 2012(1), 25897 (2012)} קבע בית-המשפט:

"שימוש בחלק ממגרש אחד כדרך מעבר וכניסה למגרש אחר, שאין עמו זכות חזקה, הוא בהחלט "זכות הראויה להוות זיקת הנאה" כדרישת סעיף 94 לחוק המקרקעין. משהוכיחו התובעים שכנגד כי הם משתמשים בדרך זו משך תקופה העולה על 30 שנים רצופות, הרי שהם רכשו את הזיקה וזכאים לדרוש את רישומה...

הנתבעים שכנגד מבקשים, מנגד, כי זיקת ההנאה תהיה ברוחב של 2.5 מטרים בלבד, רוחב אשר מאפשר, לטענתם, הן מעבר של רכבים במקום והן את החניית רכב הנתבעים שכנגד במקום.

בעניין זה, לאחר ששמעתי את טענות הצדדים ועיינתי בתמונות המקום (נ/1) ובמפה המצבית (ת/1), שוכנעתי כי יש לקבל את עמדת התובעים שכנגד.

דרך המעבר משמשת ואמורה להמשיך ולשמש, הן לכניסת הולכי רגל והן לכניסת רכבים למקרקעין הזכאים - מגרש 57. בגבול המזרחי של דרך המעבר, כאמור, קיימת שדרת עצים שבתחומה ומעבר לה, מטבע הדברים, לא ניתן לעבור. בהתחשב בכך שרכב שיחנה במקום יידרש לחנות במרחק שיאפשר גם פתיחת הדלתות לשם כניסה ויציאה מן הרכב, ובהתחשב ברוחב הדרך כולה ובמרחקי הבטחון הסבירים שיש לאפשר לרכב החולף להמצא, ביחס לעצמים המצויים משני צידי הרכב, סבורני כי יש לאפשר מעבר ברוחב של 4 מטרים במקום וכי החניית רכב במקום יש בה משום הפרעה והכבדה על המעבר, גם אם אין בכך משום חסימה של ממש של הדרך."

מהו הדין באשר לשימוש ייחודי? ב- ה"פ (חי') 30733-09-11 {דוד ואח' נ' פרץ ואח', פורסם באתר האינטרנט נבו (2013)} קבע בית-המשפט כי מכיוון שפעילותם של המבקשים נשאה אופי של החזקה ייחודית היא אינה מתאימה להיכנס בגדר ההגנות בדין הניתנות לזיקת הנאה על-פי סעיף 94(א) לחוק המקרקעין, שהרי, זיקת הנאה מוגבלת לשימוש שאינו עולה עד כדי החזקה מלאה {ראה גם ה"פ (יר') 613/99 עומר סלמאן נ' אחמד אבראהים עבד אל רחמן, פורסם באתר האינטרנט נבו (2001); ע"א 7463-06-10 דגנית לוי נ' ישראל בן יעקב, פורסם באתר האינטרנט נבו (2011); מ' לנדוי "חוק המקרקעין (כללי) וזיקת הנאה לפי חוק המקרקעין", עיוני משפט, כרך ג' (תשל"ז), 86}.

מהו הדין באשר לניהול פעילות עבריינית וזיקת הנאה? עסק אשר אין לו רשיונות ואשר התנהל מתוך מבנים אשר הוקמו שלא כדין, ספק רב עם פעילות עבריינית שכזו ובכלל, ולא כל שכן פעילות עבריינית בהיקף כה נרחב, יכולה להוות בסיס ראוי ליצירת זיקת הנאה. הכרה בזיקת הנאה בנסיבות אלו תיתן הגנה משפטית קניינית לפעילות בלתי-חוקית, וקשה להעלות על הדעת מדוע הדין אמור לספק הגנה קניינית ולא כל שכן להכיר בזכויות קנייניות על-סמך לפעילות שאינה כדין.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

זיקת הנאה מכוח שנים - סעיף 94 לחוק