לשכות הרישום ופנקסים

סעיפים 115 ו- 123 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 קובעים כדלקמן:

"115. לשכת רישום
שר המשפטים יקים לשכות רישום ויקבע את אזור פעולתן.

123. הפנקסים
(א) בכל לשכה יתנהלו הפנקסים שנקבעו בחוק זה או בתקנות על-פיו, ויירשמו בהם המקרקעין הנמצאים באזור פעולתה של הלשכה.
(ב) בפנקסים יירשמו, לגבי המקרקעין הנוגעים בדבר:
(1) העסקאות שהרשם אישרן לרישום;
(2) פסקי-דין, החלטות וצווים שניתנו על-ידי בית-משפט או על-ידי רשות אחרת המוסמכת לכך על-פי דין, והוגשו לרשם;
(3) כל דבר אחר הטעון רישום, או ניתן לרישום, לפי חיקוק."

דין הוא, כי בכל לשכת רישום מקרקעין שהוקמה בהתאם לסעיף 115 לחוק המקרקעין, מתנהלים שלושה פנקסים: פנקס זכויות; פנקס בתים משותפים ופנקס שטרות לגבי מקרקעין בלתי-מוסדרים.

בהיעדר רישום המקרקעין בפנקסים המתנהלים בלשכת רישום המקרקעין הרי המקרקעין רשומים במרשמים המתנהלים על-ידי הרשות המקומית {ת"א (נצ') 8778-08-10 מוחמד קדמאני ואח' נ' עקאב אבו סאלח ואח', תק-של 2013(3), 43722 (2013)}.

סעיף 124 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 קובע את פומביות המסמכים והעיון בהם בקבעו כי:

"124. עיון בפנקסים
הפנקסים המתנהלים בלשכה יהיו פתוחים לעיון הציבור, וכל אדם רשאי לעיין בהם ולקבל העתקים מן הרשום בהם."

"רישום" מוגדר בסעיף 1 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 בזו הלשון:

"1. הגדרות (תיקון התשל"ד)
רישום בפנקסי המקרקעין המתנהלים לפי חוק זה או התקנות על-פיו."

סעיף 123 לחוק המקרקעין, שמצויין לעיל, מוסיף ומבהיר מהו הרישום בפנקסי המקרקעין.

האחד, אישור העסקה לרישום, טענה שלפיה אישור הרישום דינו כדין הרישום עצמו, לצורך קביעת העדיפות בין בעלי עסקאות נוגדות, סותרת את הגדרת הרישום כקבוע בחוק. החוק מבחין בין שני עניינים שונים.

והשני, רישום העסקה בפועל בפנקסי המקרקעין {ראה לעניין זה גם תקנה 13 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשע"ב-2011, המבחינה בין שלב אישור הרישום לבין שלב רישום העסקה בפנקסי המקרקעין}.

הפרשנות שלפיה יש לקבוע את העדיפות בין בעלי עסקאות נוגדות על-פי אישורי הרישום אינה מתיישבת עם תכליתו של המרשם בחוק. הרישום על-פי החוק הינו קונסטיטוטיבי {דהיינו, יוצר את הזכות הקניינית}, ודבר זה נועד להבטיח שמירב הזכויות במקרקעין ישתקפו ברישומים שבפנקסי המקרקעין, שהינם פומביים ופתוחים לעיני כול, ולחזק את אמינות המרשם.
בחיים המודרניים חשוב הרישום הן לצורך המדינה וסדריה והן לתועלת האזרח, אשר יוכל לדעת בבואו לעשות עסקאות עם חברו - אם הנכס שייך לו והאם הוא נקי משעבודים, לגבי עסקת מכירה וקניה, וגם לגבי מתן אשראי.

ב- ע"א 2242/92 {מדינת ישראל נ' בנק אמריקאי ישראלי בע"מ, פ"ד מח(3), 249 (1994)} הערעור נסב על השאלה ידו של מי גוברת בהתנגשות בין זכותו של בעל משכנתא שאושרה לרישום על-ידי רשם המקרקעין אך לא נרשמה, לבין זכותו של בעל משכנתא אחרת, מאוחרת ממנה, שאושרה לרישום ואף נרשמה.

אשר לעסקה שלא נגמרה ברישום, ומאידך גיסא חזר בעל המקרקעין והתחייב בעסקה נוגדת, זו נכנסת תחת כנפי הוראות סעיף 9 לחוק המקרקעין. המחוקק נקט גישה המסתפקת בבטלות מסוייגת של אותה עסקה במקרקעין שלא נרשמה, כך שהיא תהיה בכל זאת בעלת תוקף כלפי אנשים מסויימים.

סעיף 9 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 קובע כדלקמן:

"9. עסקאות נוגדות
התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום-לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום-לב - זכותו עדיפה."

בהתנגשות שבין זכותו של בעל משכנתא שטרם נגמרה ברישום, לבין זכותו הנוגדת של בעל משכנתא אחרת, מאוחרת ממנה, אשר בעליה פעל בתום-לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום-לב - זכותו של בעל המשכנתא המאוחרת עדיפה, כמצוות המחוקק.

הטענה שלפיה אישור הרישום דינו כדין הרישום עצמו, לצורך קביעת העדיפות בגין בעלי עסקאות נוגדות, סותרת את הגדרת הרישום כקבוע בחוק. החוק מבחין בין שני עניינים שונים. האחד, אישור העסקה לרישום. השני, �רישום העסקה בפועל בפנקסי המקרקעין.

הפרשנות שלפיה יש לקבוע את העדיפות בין בעלי עסקאות נוגדות על-פי אישורי הרישום אף אינה מתיישבת עם תכליתו של המרשם בחוק המקרקעין. הרישום על-פי חוק המקרקעין הינו קונסטיטוטיבי {דהיינו, יוצר את הזכות הקניינית}, ודבר זה נועד להבטיח שמירב הזכויות במקרקעין ישתקפו ברישומים שבפנקסי המקרקעין, שהינם פומביים ופתוחים לעיני כול, ולחזק את אמינות המרשם.

הרישום בפומבי בפנקסי המקרקעין הוא שמאפשר לציבור לסמוך על המרשם. פשיטא, שראיית מועד האישור לרישום, החסוי מעין כול, כמועד הקובע לעניין קביעת העדיפות בין בעלי עסקאות נוגדות, תחתור תחת אמינות המרשם וביטחון הציבור בו.

העובדה שהמשיב 1 {הבנק שלטובתו לא נרשמה המשכנתא} קיבל את אישור רשם המקרקעין לרישום המשכנתא, אינה גורעת מעדיפותו של המשיב 2, בעל המשכנתא הנוגדת.

עם-זאת יוער, כי האמור בסעיף 7(א) לחוק המקרקעין סיפא עשוי לחול רק על עסקאות שנרשמו כמצוות סעיף 7(א) רישא. משמעות סעיף 7(א) סיפא איננה כי עסקה אשר אושרה לרישום הינה שוות ערך לעסקה שנרשמה, אלא משנרשמה העסקה רואים אותה כרשומה מעת שאושרה לרישום.

סעיף 7(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 קובע כדלקמן:

"7. גמר עסקה
(א) עסקה במקרקעין טעונה רישום; העסקה נגמרת ברישום, ורואים את השעה שבה אישר הרשם את העסקה לרישום כשעת הרישום..."

נמצא שתכליתה של הוראה זו אינה אלא לקבוע את השעה המדוייקת להעברת הזכות נושא העסקה, ממעביר הזכות למקבל ההעברה.

להוראת סעיף 7(א) סיפא לחוק ולתחרות בין זכויות שיסודן בעסקאות נוגדות אין ולא כלום. בקביעת העדיפות בין עסקאות נוגדות יש לנהוג על-פי הוראתו של סעיף 9 לחוק בלבד. ואף כשמתקיים "מירוץ צמוד" בין העסקאות, אין לסטות מהסדרו של סעיף זה.

קביעת השעה המדוייקת להעברת הזכות חוסכת מחלוקת בין הצדדים {או חליפיהם}, אך בשל השפעתה האפשרית על זכויות של צדדים שלישיים, יש לראות בה הוראה קוגנטית הגוברת על כל הסכמה סותרת בנושא זה בין המתקשרים בעסקה.

במצב של התנגשויות זכויות נוגדות יש לפרש את סעיף 7(א) לחוק כך שיחול רק כאשר קיים מירוץ צמוד ושתיהן נעשו על בסיס רישום נכון. בהתקיים תנאים אלה ומשנרשמות שתי העסקאות הנוגדות יש לקבוע את סדר העדיפויות ביניהן על-פי סדר האישור לרישום.

סיפא סעיף 7(א) לחוק המקרקעין מעגן בחובו את הגישה הפרשנית בעוד שהוא מצביע על השעה שבה אישר הרשם את העסקה לרישום כשעת הרישום {ולא מועד הרישום או חודש הרישום}.

ניסוח זה מלמד כלנגד עיני המחוקק עמדו עסקאות צמודות בזמן, אשר פער של שעות נע בין השתיים, כאשר שתיהן אושרו לרישום ומסיבה כלשהי הנעוצה בסדרי עבודה לקויים של לשכת הרישום נרשמה העסקה, שאושרה לרישום הראשונה, באיחור, רק אחרי עסקה אחרת ששעת האישור שלה היתה מאוחרת יותר.

לאור כך, סעיף 7(א) לחוק, הדן ברישומה של עסקת מקרקעין ספציפית, אינו פוגע בתחולת סעיף 9 לחוק, שהוא הדומינאנטי כל אימת שנוצרת סיטואציה שבה נרשמות שתי עסקאות נוגדות על-ידי הרשם.

כתוצאה מטעותו של רשם המקרקעין, מחד גיסא ומחדלו של המשיב 1 שלא דאג לוודא את רישום המשכנתא לטובתו אף-על-פי שלא דאג לרישום הערת אזהרה בגין זכותו לרישום המשכנתא, מאידך גיסא, נוצר כלפי המשיב 2 מצג שלפיו לא קיימת כל משכנתא על הנכס. בנסיבות אלו, נקבע כי אין מקום לשינוי הרישום באופן רטרואקטיבי כך שתישלל עדיפותו של המשיב 2 כבעל משכנתא בדרגה הראשונה על הנכס, אלא בכפוף להסכמת האחרון.

לעניין זה נקבע, כי מי שאינו מוודא שהמשכנתא לטובתו, שאושרה לרישום, אכן נרשמה, חייב להיות מוכן למצב שבו תוצאות הסיכון שנובעות ממחדלו יוטלו עליו, באופן שהזכות שלו תיסוג מפני זכותו של האחר שהסתמך על הרישום.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

לשכות הרישום ופנקסים