האם תביעה בנוגע לשאלה אם תביעת זכות ביחס ל-"זכויות בניה" הינה תביעה "במקרקעין" לעניין חוק ההתיישנות

ב- ע"א 3260/11 {רחל ברכה נ' אפריקה ישראל להשקעות בע"מ, תק-על 2015(1), 746 (06.01.2015) נקבע מפי כב' השופט ח' מלצר:

"ניתן להבחין בין שני סוגים של מצבים טיפוסיים:

האחד, כאשר התביעה מכוונת למימושן, או לניצולן, של "זכויות הבניה" במקרקעין שלתובע יש זיקה אליה, וזאת כחלק ממימוש זכותו הקניינית במקרקעין (ובפרט: זכות הבעלות). דהיינו: כאשר התביעה נועדה לממש את "אינטרס הבעלות" של התובע במקרקעין, או את זכותו לבנות עליהם, כחלק ממימוש "האינטרס השימושי" (הזכות לעשות שימוש) במקרקעין שהוא בעל זיקה קניינית אליה. כגון: כאשר דייר בבית משותף מבקש לנצל את חלקו היחסי בזכויות הבניה בבית המשותף. במקרים שכאלו, שבהם "הנכס העוברי" הגלום ב"זכויות הבניה" (כלשון השופט י' טירקל בעניין שטרייכר) עשוי "להבשיל" לכדי נכס מקרקעין מוחשי, שתובע הזכות זכאי לרכוש בו קניין מכוח הזכות הקיימת לו במקרקעין - אין לשלול את היתכנות האפשרות להכיר בתביעתו של התובע כ"תביעה במקרקעין" במשמעות סעיף 5(2) לחוק ההתיישנות. ראו בהקשר זה דברי המלומד בניאן המציין כי תובענה שבאה לשרת את "האינטרס השימושי" (של יכולת השימוש) במקרקעין שלתובע יש זיקה קניינית אליה - היא תובענה במקרקעין (שם, בעמ' 314). כן ראו דברי בניאן שלפיהם במצבים שבהם נכללת בהסכם מכר דירה מקבלן הוראה המשאירה בידי הקבלן זכות לניצול זכויות הבניה הנוספות שיאושרו בבניין בעתיד, אם יאושרו, אולם הבניין טרם נרשם כבית משותף - תביעתו של הקבלן, לעניין התיישנות, היא "תביעה במקרקעין" (שם, בעמ' 669).

הסוג השני של מקרים מתייחס למצבים שבהם התובע מבקש לרכוש בעלות ב"אחוזי הבניה" (או ב"זכויות הבניה"), כאשר אין לו זיקה קניינית למקרקעין שלה משוייכות "זכויות הבניה", ואין לו זכות לבנות בה. במצבים אלה, "הנכס העוברי" הנתבע איננו עשוי "להבשיל" לכדי נכס מקרקעין מוחשי שתובע הזכות עשוי לרכוש בו קניין מכוח היותו בעל זכות קניינית במקרקעין שממנה יונקות "זכויות הבניה" את חיותן. התביעה, במקרים מסוג זה, איננה מכוונת למימוש זכותו של התובע במקרקעין - קרי: להגנה על "האינטרס השימושי", או "אינטרס הבעלות" של התובע במקרקעין, אלא לניצול הערך הכלכלי הגלום ב"זכויות הבניה" בלבד. במקרים מסוג זה התביעה מכוונת, למעשה, לרכישת בעלות ב"נכס" שדינו כדין "מיטלטלין" (ראו: סעיף 13(א) לחוק המיטלטלין, המחיל את הוראות החוק האמור גם על זכויות), ומשכך, אין כל הצדקה להכיר בתביעה לרכישת זכות בהן כתביעת זכות "במקרקעין" במובן סעיף 5(2) לחוק ההתיישנות.

לשון אחר: כאשר לאדם יש זכות לבנות במקרקעין, מכוח דין, או הסכם ומכוח היתר שיתקבל כדין, כי אז תביעתו "לנהוג מנהג בעלים" ב"זכויות הבניה" המשוייכות למקרקעין - עשויה להיחשב כתביעה במקרקעין. אולם כאשר לתובע הזכות ב"זכויות הבניה" - אין זכות לבנות במקרקעין, כי אז תביעתו לנהוג באותן זכויות מנהג בעלים - היא תביעה "בשאינו מקרקעין"."

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

האם תביעה בנוגע לשאלה אם תביעת זכות ביחס ל-"זכויות בניה" הינה תביעה "במקרקעין" לעניין חוק ההתיישנות