botox
הספריה המשפטית
חוק המקרקעין תשכ"ט-1969 הלכה למעשה - מהדורה חדשה

הפרקים שבספר:

הנציגות - מורשה של בעלי הדירות - סעיף 69 לחוק

סעיף 69 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 קובע כדלקמן:

"69. הנציגות - מורשה של בעלי הדירות
הנציגות תשמש מורשה של כל בעלי הדירות בכל עניין הנוגע להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף, והיא זכאית בעניינים אלה להתקשר בחוזים ולהיות צד בכל הליך משפטי ובכל משא-ומתן אחר בשם כל בעלי הדירות."

תכליתו של סעיף 69 לחוק המקרקעין נועדה להקים גוף סטטוטורי שישמש כשליחם מכוח חוק של כל בעלי הדירות בבית המשותף.

שליחות זו מיועדת היא לאותם עניינים הנוגעים להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף, ולהם בלבד.

כלומר, המחוקק יצר כאן מנגנון ייצוגי של כל בעלי היחידות שבכוחו להתקשר בשמם בחוזים ולנהל בשמם הליכים משפטיים.

לנוכח קיומו של מנגנון זה, מתייתר, למשל, הצורך לכרות הסכם לביצוע תיקוני שרברבות בין השרברב לבין כל אחד מבעלי היחידות ואם נאלץ השרברב להגיש תובענה הנובעת מהסכם זה, אין עליו לתבוע אלא את הנציגות שכן פעולות הנציגות בתוקף תפקידה לרבות התחייבויותיה, מחייבות את בעלי הדירות.

כלומר, סעיף 69 לחוק המקרקעין נועד למטרה שתכליתה ניהול יום-יומי של ענייני הבית המשותף, בלא זיקה פרטנית לכל אחד מהבעלים המשותפים {ראה גם ע"א (ת"א) 27/95 רוזנגרטן נ' גלובוס, פ"מ תשנ"ה(ג), 169; תיק מס' 106/06 אבשלום רוטמן נ' ניצוגות אגף המגורים (מגדל גן העיר) של הבית המשותף בגוש 6953 חלקות 91, 93, בתל אביב (טרם פורסם, 2007)}.

ב- ה"פ (מחוזי יר') 519/98 {עמותת בעלי ודיירי קריית וולפסון בירושלים נ' קריית וולפסון בירושלים - חברה לניהול ושירותים בע"מ, תק-מח 2007(1), 10953, 10977 (2007)} קבע בית-המשפט:

"אכן, יש טעם ויש הגיון בכך שהחברה - שעיקר עניין הוא הענקת שירותי תחזוקה וניהול לבנייני וולפסון - תשמש כנציגות הבית המשותף, שגם עניינה - על-פי סעיף 69 לחוק המקרקעין - הוא לשמש כמורשה של הדיירים 'בכל עניין הנוגע להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף'. עם-זאת, ניסוח מוחלט כפי שמופיע בתניה שלפנינו, שלמעשה לא מאפשר לדיירים - באם יחפצו בכך - להחליף את הנציגות, הוא גורף מידי, וכאמור יש בו כדי לקפח את הדיירים, בשל היתרון הבלתי-הוגן שהוא מעניק לחברה על פני הדיירים."

ב- ת"א (שלום ת"א) 25818-05 {סיני מישאל נ' ליגד השקעות ובניין בע"מ, תק-של 2010(2), 21328, 21333 (2010)} קבע בית-המשפט כי "ועד דיירי הבית" אינו בגדר נציגות שכן לגבי כינונה של זו נקבעו בחוק המקרקעין הוראות ספציפיות. יתירה-מזאת, לא נטען בפני בית-המשפט ואף לא הוכח כי לבניין מונתה נציגות על-פי ההוראות חוק המקרקעין.

ההלכה בשאלה אם נציגות הבית המשותף מוסמכת לתבוע בשם כלל דיירי הבניין קובעת כי :

"התחום בו פועלת הנציגות בתור שכזו, דהיינו כשרותה של הנציגות, נקבע על-ידי חוק המקרקעין... בסעיף 69 הנ"ל ניתנת לנציגות הבית המשותף בתור שכזו כשרות להיות צד לפעולות משפטיות שונות, אולם כשרות זו מוגבלת ומסויגת בסעיף עצמו, התוחם את גבולותיה לעניינים, הנוגעים 'להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף'." (ראה ע"א 98/80 נציגות הבית משותף רחוב רבי עקיבא 77 לוד נ' קדמת לוד בע"מ ואח', פ"ד לו(2), 21 (להלן: עניין "קדמת לוד")).

בית-המשפט קבע בעניין קדמת לוד הנ"ל, כי הנציגות בתור שכזו, אינה מוסמכת להגיש תביעה שעניינה בשאלה האם חלקים מסויימים של בית המשותף שייכים לרכוש המשותף, מאחר שעניין זה אינו נוגע לניהול הבית המשותף.

עוד יצויין כי מפסק-הדין בעניין קדמת לוד עולה כי הנציגות מוסמכת לתבוע בשם דיירי הבניין בנסיבות ניתנה לה הרשאה מפורשת לעשות כן. בהקשר זה נפסק כי :

"אין כל מניעה לכך, שבעלי הדירות, החפצים להגיש את התביעה (בין אם אלה כל דיירי הבית המשותף או חלקם בלבד), יעניקו הרשאה למספר בעלי דירות - בין אם אלה מהווים גם את הנציגות ובין אם לאו - כדי שאלה יגישו תביעה בשמם של שולחיהם. במקרה זה מתחייב, כי התביעה לא תוגש על-ידי הנציגות אלא על-ידי כלל הדיירים החפצים בכך, הפועלים באמצעות מספר בעלי דירות כשלוחיהם. כפי שציין חברי הנכבד, השופט מ' שמגר, העניקו בעניין שלפנינו בעלי הדירות הרשאה מפורשת למספר בעלי דירות, שכונו בשמם המפורש (והמהווים גם את הנציגות לעניינים אחרים), להגיש תביעה. בעלי הדירות, שהגישו את התביעה, פעלו איפוא במסגרת הרשאתם על-פי חוק השליחות, והתביעה שהוגשה היא תביעת בעלי הדירות – שולחיהם."

בתי-המשפט המחוזיים יישמו את ההלכה שנקבעה לעיל בעניין קדמת לוד וקבעו כי הנציגות אינה מוסמכת להגיש תביעה בגין ליקויי בניה ברכוש המשותף, אלא-אם-כן היא הוסמכה לעשות זאת על-ידי כל דייר ודייר, ועל הנציגות הנטל להוכיח הרשאה זו (ראה ע"א (ת"א) 1948/95 פלד זוהר ואח' נ' גיל שיף נכסים (לא פורסם) וכן ה"פ (חי') 144/03 נציגות בעלי הדירות נ' חוף הכרמל נופש ותיירות (לא פורסם)).

המסקנה לפיה נדרשת הסכמה מפורשת של הדיירים לצורך הגשת תביעה נוגעת לרכוש המשותף, עולה גם מס' 5 לחוק השליחות שנזכר לעיל. כאמור בענייננו לא הוכחה הרשאה מפורשת לנציגות מאת יתר דיירי הבניין לניהול התובענה. לכן, הנציגות איננה זכאית להגיש את התובענה ביחס לרכוש המשותף בשם כל הדיירים, ומכאן שכל אחד מהדיירים שתבעו זכאי לחלק מהפיצוי שייפסק בקשר עם הרכוש המשותף {ת"א (ת"א) 1380/00 קניאל מירי ואח' נ' שלמה לשמן בע"מ, תק-מח 2008(4), 3692 (05.11.2008)}.