סמכויות המפקח - סעיף 74 לחוק

1. כללי
סעיף 74 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 קובע כדלקמן:

"74. סמכויות המפקח
למפקח הדן בסכסוך יהיו כל הסמכויות שיש לשופט בית-משפט שלום הדן בתביעה אזרחית."

מפקח הוא אדם הכשיר להתמנות לכהונת שיפוט בבית-משפט שלום, אשר מונה כמפקח על-ידי שר המשפטים, בהתאם לסעיף 117(א) לחוק המקרקעין {ע"א 7510/06 שי תמיר נ' שלווה הסל, תק-על 2010(4), 390, 394 (2010)}.

סדרי הדיון ודיני הראיות בתביעה שהוגשה למפקח יהיו זהים לאלו הקיימים בבית-משפט השלום {ראה סעיף 74 לחוק המקרקעין}.

החלטתו של מפקח דינה כפסק-דין של בית-משפט שלום {סעיף 76 לחוק המקרקעין}.

הוראת סעיף 74 לחוק המקרקעין, היא ההוראה הקובעת ותוחמת את סמכויות המפקח. למפקח נתונות כל הסמכויות שיש לשופט שלום בתביעה אזרחית. סמכויות אלה הן המסגרת הנורמטיבית בה פועל המפקח.

סעיף 74 לחוק המקרקעין אינו מגביל את סמכותו העניינית של המפקח אלא מעניק לו כל הסמכויות שיש לשופט בית-משפט השלום כשהוא דן בעניין אזרחי {ת"ק (תביעות קטנות עכ') 2278/06 ברברה לביב נ' ברגר צבי, תק-של 2007(4), 28912, 28914 (2007)}.

סעיף 74 לחוק המקרקעין, קובע כי "למפקח הדן בסכסוך יהיו כל הסמכויות שיש לשופט בית-משפט שלום הדן בתביעה אזרחית". לפיכך, החלטת המפקחת על הבתים המשותפים כמוה כפסק-דין היוצא מפתחו של בית-משפט שלום {בש"א (שלום חד') 4230/01 חברת "מעונה - נדלן" נ' פרל מאיר, תק-של 2002(1), 23962, 23963 (2002)}.

ב- ע"א (מחוזי ת"א) 3349/07 {בסו ישראל נ' לוז אלעד, תק-מח 2008(4), 12522, 12526 (2008)} קבע בית-המשפט כי יש להחיל את תקנות הפגרות גם על ההליכים לפי תקנות המקרקעין שכן, הרצון ליצור אחידות בין הערכאות השיפוטיות חל גם על ההליכים לפני המפקח, שהינו טריבונל בעל סמכויות שיפוטיות כשל שופט שלום המכריע בסכסוכים בין בעלי דין, ואין מקום איפוא להוציאו מגדר התחולה הכללית של העוסקים במלאכת ההכרעה בסכסוכים.

ב- בש"א (מחוזי חי') 9726/08 {דלית תורג'מן נ' חיים גרין, תק-מח 2008(3), 3248, 3249 (2008)) קבע בית-המשפט כי המבקשת גם נתפסה לכלל טעות כאשר טענה שלמפקחת אין סמכות ליתן צו הריסה.

מבחינה עניינית סמכויות המפקח על רישום המקרקעין נקבעו בסעיף 72 לחוק המקרקעין, הקובע כי המפקח רשאי להכריע בסכסוך בעניין הסגת גבול ברכוש המשותף.

סעיף 74 לחוק המקרקעין מקנה למפקח את כל הסמכויות שיש לשופט בית-משפט שלום כאשר זה דן בתביעה אזרחית. סמכויותיו של שופט בית-משפט שלום, כאשר הוא דן בתביעה אזרחית, נקבעו בסעיף 75 לחוק בתי-המשפט, התשמ"ד-1984 הקובע כי כל בית-משפט הדן בעניין אזרחי מוסמך לתת, בין היתר, צו עשה.

במקרה דנן, צו ההריסה שניתן על-ידי המפקחת, הוא צו עשה ומשכך לא נראה שהמפקחת חרגה מסמכות כלשהיא כשנתנה את צו ההריסה {ראה גם ע"א 768/80 לחם נ' פומרנץ, פ"ד לה(3), 527 (1981)}.

ב- ת"א (מחוזי יר') 9037/07 {יוסף פליישמן נ' מפעל חסד תורה ירושלים (עמותה), תק-מח 2007(2), 2698, 2700 (2007)} קבע בית-המשפט כי נכון הוא שסעיף 74 לחוק המקרקעין מקנה למפקח הדן בסכסוך לפי סעיף 72 לחוק את 'כל הסמכויות שיש לשופט בית-משפט שלום הדן בתביעה אזרחית'.

אף אם נראה בסעיף זה בסיס לראיית המפקח כ"בית-משפט" גם לצורכו של סעיף 79(א) לחוק בתי-המשפט {תוצאה אליה הגיע בית-המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו ב- ת"א 1098/01 פיק נכסים בע"מ נ' נציגות הבית המשותף, תק-מח 2002(2), 3071 (2002), אם כי מנימוק אחר}, עדיין ההליך אותו המפקח מעביר לבית-המשפט צריך להיות תביעה שהוגשה למפקח לפי סעיף 72 לחוק המקרקעין, ולא הליך שמרבית הזיקות {גם אם לא כולן} מקנות עדיפות לסיווגו כבקשה לפי סעיף 145 לחוק, כפי שהדבר הוא בענייננו מהטעמים שפורטו לעיל.

זאת ועוד. יש הסבורים כי סעיף 74 לחוק המקרקעין אינו מסוגל לשמש מקור סמכות להעברת דיון על-ידי המפקח לבית-המשפט גם כאשר מדובר בתביעה שהוגשה לפי סעיף 72 לחוק המקרקעין. כך קבע בית-המשפט המחוזי {מפי כב' השופט י' זפט} ב- ה"פ 527/01 {ויסמן נ' בן ישי, פורסם באתר האינטרנט נבו}. כב' השופט י' זפט קבע, במקרה דנן, כי 'אכן סעיף 74 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 מורה כי 'למפקח הדן בסכסוך יהיו כל הסמכויות שיש לשופט בית-משפט שלום הדן בתביעה אזרחית', אולם לדעתי פירושו הראוי של הסעיף הינו לסמכויות הקשורות לניהול הדיון ולסעדים אותם מוסמך המפקח להושיט לבעל הדין. תמיכה בעמדה זו אני מוצא בכותרת הסעיף 'סמכויות המפקח' ובלשון הסעיף המדובר 'במפקח הדן בסכסוך', ולא במפקח שאינו דן בסכסוך כבענייננו. גם הקביעה כי סמכויות המפקח יהיו אלו של שופט בית-משפט השלום, ולא של כל שופט, תומכת בפרשנות זו'.
ב- ע"א (מחוזי ת"א) 2816/03 {צפורה קונצ'יצקי נ' דליה שפלן, תק-מח 2006(2), 991, 996 (2006)} עתרו המערערים בתביעתם להורות גם על הריסת המבנה שבנו המשיבים סביב הגג וכן על הריסת החדר שבנו מעל לפתח שפרצו מדירתם אל הגג.

בית-המשפט קבע כי סעיף 74 לחוק המקרקעין מקנה למפקח על רישום מקרקעין, הדן בסכסוך בין בעלי דירות בבית משותף את כל סמכויות שיש לשופט בית-משפט שלום הדן בתביעה אזרחית.

על-פי סעיף 51(א)(3) לחוק בתי-המשפט סמכותו של בית-משפט שלום לדון בתביעות הנוגעות למקרקעין מוגבלת לתביעות חזקה ושימוש תוך שמירה על גוף הנכס {ראה גם ע"א 37/59 שמש נ' "מפעל המים" כפר סבא, פ"ד יג(1), 834 (1959)}.

עוד נקבע כי תביעה להריסת חלק במקרקעין הינה בסמכות בית-המשפט המחוזי וזאת משום שאין המדובר בשימוש במקרקעין תוך שמירה על גוף הנכס {ראה גם ע"א 524/63 גולדמן נ' אלגרבלי, פ"ד יח(3), 74, 79 (1964); רע"א 7166/02 פונטה אלגריה נ' שמאי אברמוב ואח', פ"ד נז(1), 337 (2002)}.

ב- בש"א (שלום ת"א) 177334/05 {רפאל אדלר נ' הדי דבירי, תק-של 2005(4), 1374, 1377 (2005)} קבע בית-המשפט כי סמכותו של המפקח לדון בעניינים שבגררא, הינה סמכות מקבילה של בית-משפט, לדון בעניינים שאינם בסמכותו בהתאם לסעיף 76 לחוק בתי-המשפט ומכוח סמכותו ליתן כל סעד בהתאם לסעיף 75 לחוק.

לאור הנ"ל, קבע בית-המשפט כי אכן כדין, העלתה בא-כוח המשיבים, את טענת חוסר הסמכות ובית-המשפט קבע כי המפקח על המקרקעין הוא המוסמך לדון בתובענה. בית-המשפט הורה על העברת התובענה, להכרעתו של המפקח על המקרקעין.

ב- בר"ע 587/83 {ועד הבית ברחוב תנועת המרי, קריית אונו ואח' נ' ד' ירדני ואח', פ"ד לח(4), 495 (1984)} נדונה השאלה האם מוסמך המפקח לדון בעניין שבגררא, בגדר תובענה לסילוק יד שהוגשה לפניו, בזכויותיהם הקנייניות של המשיבים?

בית-המשפט קבע כי לדידו 'אין הדבר מוטל בספק: ....קל וחומר הוא במפקח שהוא בית-דין למהדרין שסמכויותיו הן כסמכויות בית-משפט שלום; כפי שהוסמך המפקח ליתן צו הריסה, כמו בית-משפט שלום בגדר סעיף 75 לחוק בתי-משפט (נוסח משולב), כך רשאי הינהו לצורך העניין שלפניו לדון בגררא...'.

נעיר כי שאלת סמכותו של המפקח לדון בעניינים שבגררא, נדונה והובהרה גם ב- רע"פ 3904/96 {סימן טוב מזרחי נ' מדינת ישראל, פ"ד נא(1), 385 (1997)} שם נקבע כי 'סמכויותיו של שופט בית-משפט שלום הדן התביעה אזרחית, מנויות בסעיף 75 לחוק בתי-המשפט (נוסח משולב), התשמ"ד-1984. על-פי סעיף זה מוסמך שופט בית-משפט שלום ליתן "פסק-דין הצהרתי, צו עשה, צו לא תעשה, צו ביצוע בעין וכל סעד אחר, ככל שיראה לנכון בנסיבות שלפניו". די באמור להביאנו למסקנה, כי אין בהגשת תובענה למפקח מכוח סעיף 72(ב) לחוק המקרקעין, כדי לפגוע במגוון הסעדים להם זכאי התובע על-פי דין, ובכללם פיצויים. כל תוצאה פרשנית אחרת תפגע בתכליתו החקיקתית של הסעיף. הרי הדרך הדיונית המקבילה שנסללה באמצעות סעיף 72(ב) לא תהא אפקטיבית דיה אם המפקח אינו מוסמך להעניק לתובע סעד של פיצויים מקום בו יוכיח כי נגרם נזק של ממון'.

2. פסלות מפקח על רישום המקרקעין
משניתנה למפקח על רישום המקרקעין סמכות שפיטה חלים עליו כללי ההתנהגות כמו גם "האתיקה השיפוטית".

עוד יצויין כי אם במשוא פנים עסקינן חלים כללים אלו גם על הרשות המינהלית ומשכך בין אם נושא הפסלות בעניין מפקח יסודו בסעיף 77א לחוק בתי-המשפט ובין אם לאו עצם העובדה שהוא מועלה בהקשר לדיון בתיק שיפוטי מחייבת בחינת הסוגיה על-ידי המפקח מכוח סמכותו השיפוטית.

שאלת פסלותו של בעל סמכות שיפוטית כשאין בחוק העוסק בעניינו הוראת העוסקת בפסלות נדונה בערעור {שיובא להלן} על החלטה בנושא פסלות של רשם ההוצאה לפועל ועל-אף שאין בחוק ההוצאה לפועל הוראה מפורשת בעניין זה.

ב- ע"א 7254/97 {אברהם פרידמן נ' רינה פרידמן ואח', פ"ד נה(1), 449 (1998)} נקבע כי נכון הדבר, כי אין בחוק ההוצאה לפועל הוראה מפורשת שעניינה טענת פסלות, והמחילה ישירות את ההסדר הנוהג בעניין זה כאמור בסעיף 77א לחוק בתי-המשפט.

ואולם, עצם העובדה כי רשם ההוצאה לפועל, במקרה דנן, הינו רשם בית-משפט השלום {כאמור בסעיף 3 לחוק ההוצאה לפועל}, והעובדה כי הדיון במסגרת ההליך דנן היה בטענת "פרעתי" {כאמור בסעיף 19 לחוק ההוצאה לפועל}, מקימים סמכותו של בית-משפט זה לדון בערעור על החלטתו של רשם ההוצאה לפועל במקרה דנן, שלא לפסול עצמו.

אם-כן, כיצד תבחן בקשת הפסלות? המבחן שהתווה בפסיקה הוא קיומו של חשש ממשי למשוא פנים לגוף העניין {ע"א 1335/99 ש.ח. שוקי שווק ועבודות נ' בנק לאומי, תק-על 99(2), 332 (1999)}.

כלומר, השאלה שיש לשאול היא, על-כן, אם נתקיים חשש ממשי למשוא פנים במובן זה, שדעתו של היושב בדין "ננעלה", כך שניתן לראות בהליך כולו כ"משחק מכור".

הדגש הינו, על-כן, לא רק בהליך הדיוני, במסגרתו נתגבשה דעה כזו או אחרת {אם בבקשה לסעד זמני; בערעור; בהליך קודם באותו עניין וכיוצא בזה}, אלא, בשאלה מהותית, והיא קיומו של חשש ממשי למשוא פנים לגוף העניין.

במובן זה, יכולה להיות, בין היתר, חשיבות לשאלה אם נשמעו ראיות ואם לאו; אם נשמעו טיעונים ואם לאו.

נעיר כי, אין לקבוע רשימה של מקרים ועילות בעניין זה שכן, כל מקרה לגופו ועל-פי נסיבותיו.

לסיום נעיר כי למפקח על רישום המקרקעין הוקנו כאמור בחוק המקרקעין סמכויות שיפוטיות. העניינים הנדונים בפני המפקח שעיקרם היחסים בין בעלי הדירות בבית משותף מטיבם הם הליכים מתמשכים שבין הצדדים.

כך למשל עניינה של נציגות בית משותף ודייר פלוני יכולה לחזור ולידון בפני אותו מפקח מספר פעמים בהתייחס לתקופות חוב שונות או נושאים שונים.

לעיתים לא יוגש כתב הגנה ויינתן פסק-דין, לעיתים תועלנה טענות מטעם הדייר המצדיקות אי-תשלום ולעיתים תידחנה טענות אלה.

בכול תיק תיבחנה העובדות הרלבנטיות ומסכת הראיות שתוצג. לאור הנ"ל, לו היה נדרש המפקח לפסול עצמו בכל עת בשל העובדה שאותם צדדים כבר הופיעו בפניו ואולי גובשה דעתו שאז המוסד ככזה לא יכול היה להתקיים {ראה לעניין זה גם ת"ב/277/01 טיילור אס. אל. אינטרנשיונל אינווסטמנט בע"מ נ' נציגות הבית - קניון מדגלי העיר ואח' (טרם פורסם, 2002)}.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

סמכויות המפקח - סעיף 74 לחוק