הגשת תביעה למפקח - סעיף 71ג לחוק

סעיף 71ג לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 קובע כדלקמן:

"71ג. הגשת תביעה למפקח (תיקון התשנ"ה)
(א) בעל דירה המתנגד להחלטה שנתקבלה כאמור בסעיף 71ב(א), וטוען לפגיעה מהותית בזכויותיו, בעל דירה המבקש מינוי שמאי מקרקעין בהיעדר הסכמה, או בעל דירה החולק על קביעת השמאי רשאי לפנות למפקח בתביעה.
(ב) התביעה תוגש תוך 30 ימים מיום קבלת ההחלטה, ואם בעל הדירה לא היה נוכח בעת קבלת ההחלטה, תוך 30 ימים מיום המצאת ההחלטה;המפקח רשאי להאריך את המועד להגשת התביעה מטעמים מיוחדים שיירשמו.
(ג) הוראות סימן ד' לפרק זה יחולו על הדיון בפני המפקח, בשינויים המחוייבים.
(ד) ראה המפקח כי נפגעה זכותו של בעל דירה, פגיעה מהותית, או כי טעה שמאי המקרקעין שנקבע כאמור, רשאי הוא להורות על ביטול ההחלטה שנתקבלה, לשנותה או להתנותה בתנאים, הכול כפי שימצא לנכון, בין בדרך של תשלומי איזון ובין בדרך אחרת, וכן רשאי הוא ליתן הוראות לעניין סדרי הרישום בלשכת רישום המקרקעין.
(ה) אין בפניה למפקח, כשלעצמה, בדי להוות עילה לעיכוב ביצוע ההרחבה, אלא-אם-כן הורה המפקח אחרת."

ב- ת"א (שלום חי') 7614-08 {חיים כהן נ' דוד שוקף, תק-של 2009(2), 7709, 7711 (2009)} קבע בית-המשפט:

"17. גם את טענה לפיה לא מדובר בסמכות שיפוט יחודית נוכח נקיטה בלשון "רשאי לפנות למפקחת", יש לדחות: הוראת סעיף 71ג מקנה למפקח סמכות שיפוט יחודית בעניינים הנוגעים להרחבה. ראה י' ויסמן דיני קניין - בעלות ושיתוף (התשנ"ז) 477, וכן ראה האמור ב- ע"א 2111/03 ראובן פליצ'יה נ' ציפורה סוביוב, פ"ד נט(5), 855 (2005):

'באשר לתקפותה של ההחלטה שהתקבלה על-ידי דיירי הבית לפי סעיף 71ב לחוק המקרקעין - שאלה זו אמורה, כאמור, להבחן על-ידי המפקח על רישום המקרקעין בין אם על-פי סמכותו היחודית שהוענקה לו בסעיף 71ג לחוק המקרקעין'..."

ב- בש"א (שלום יר') 11298/08 {משה אמינוף נ' דוד ישראל קלמן, תק-של 2008(4), 1649, 1650 (2008)} קבע בית-המשפט:

"9. סעיף 71ג(א) לחוק המקרקעין קובע: 'בעל דירה המתנגד להחלטה שהתקבלה כאמור בסעיף 71ב(א) וטוען לפגיעה מהותית בזכויותיו … רשאי לפנות למפקח בתביעה.'

על-פי סעיף 71ג(ד), רשאי המפקח על רישום מקרקעין להורות כפי שימצא לנכון אם ראה כי נפגעה זכותו של בעל דירה.

סעיף 71ג(ה) לחוק המקרקעין קובע במפורש כי אין בפניה למפקח, כשלעצמה, כדי להוות עילה לעיכוב ביצוע ההרחבה, אלא-אם-כן הורה המפקח אחרת.

10. על-פי הפסיקה, סמכותו של המפקח על רישום מקרקעין לעניין סעיף 71ג לחוק המקרקעין הינה סמכות ייחודית, הן לעניין הגשת התביעה עצמה והן לעניין סעד זמני.

מן האמור בסעיף 14 לפסק-דינו של בית-המשפט העליון ב- ע"א 2111/03 ראובן פליצ'יה ואח' נ' ציפורה סופיוב ואח', פ"ד נט(5), 855 (2005) משתמע שהסמכות שהוענקה למפקח בסעיף 71ג לחוק המקרקעין הינה ייחודית:

'... אין במסקנתי זו כדי להביע עמדה במחלוקת שבין הצדדים באשר לתקופתה של ההחלטה שהתקבלה על-ידי דיירי הבית לפי סעיף 71ב לחוק המקרקעין. שאלה זו אמורה, כאמור, להיבחן על-ידי המפקח על רישום המקרקעין על-פי סמכותו הייחודית שהוענקה לו בסעיף 71ג לחוק המקרקעין ...'

גם בסעיף 12 לפסק-הדין האמור נאמר שהמפקח על רישום המקרקעין הוא הסמכות השיפוטית המוסמכת בעניין טענת לגבי החלטה לפי סעיף 71ב לחוק, ובמסגרת הליך זה על בעלי הזכויות לטעון את טענותיהם:

'... על המפקח יהיה להכריע בשאלה האם עומדים המערערים בכל דרישות החוק הנוגעות לשינויים ברכוש המשותף ובזכויות הבניה, לרבות בטענות ההתיישנות אם תעוררנה כטענות הגנה או טענות הנוגעות לפגיעה בזכויות.'

11. לאור האמור, אני קובעת כי על המבקשים היה לפנות בתביעה למפקח על רישום מקרקעין ולא לבית-משפט זה, ועל-כן הצו שניתן ביום 28.9.08 מבוטל."

ב- ע"א (מחוזי חי') 4913/07 {יוכבד קובה נ' ארקדי שיינקמן, תק-מח 2008(2), 7327, 7330 (2008)} קבע בית-המשפט:

"12. סעיף 71ב לחוק המקרקעין מסמיך בעלי דירות ברוב נדרש (מי ששלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם) להחליט על הוצאת חלקים מסויימים מהרכוש המשותף והצמדתו לדירה ספציפית.

הסמכות לדון בנושאי המחלוקות הנוגעים לעניין, נתונה למפקחת.

סעיף 71ג(ד) לחוק המקרקעין קובע: 'ראה המפקח כי נפגעה זכותו של בעל דירה, פגיעה מהותית... רשאי הוא להורות על ביטול ההחלטה שנתקבלה, לשנותה או להתנותה בתנאים, הכול כפי שימצא לנכון ...'

13. המפקחת יצאה לביקור במקום. ממצאיה פורטו לעיל (ראה סעיף 3 לפסק-הדין). נקודת המוצא היא שמדובר בדירות שטרם נרשמו כבית משותף. בדירות הנדונות ישנה מרפסת, כאשר בחלק ממנה נעשה חיפוי רעפים, שהוסר. מתחת לאותם רעפים היה קיים שטח לא מנוצל, כך נוצרה מיתרת השטח - מרפסת קטנה, המוקפת בחיפוי רעפים (ראה סעיף 5 לעיקרי הטיעון מטעם המשיבים).

על-פי המצב הנתון, אין חולק כי מדובר בשטח שהגישה הבלעדית אליו הוא מדירות המשיבים. הסרת הרעפים, הגדילה אמנם את שטח הפנים של המרפסת, אך לא שינתה את הזכויות הקנייניות של בעלי הדירות, ובסופו-של-דבר, על-פי היתרי הבניה שניתנו, נדרשו בעלי הדירות להחזיר חלק מחגורת הרעפים (ראה סעיף 7 לעיקרי הטיעון של המשיבים).

ואולם, בענייננו, משניתנה הסכמת השכנים לבניה האמורה, ושיעור בעל הדירות שהסכימו, איפשר לגליזציה של הבניה, אין עוד טעם לשאלה, אם מדובר ברכוש שהיה פרטי מלכתחילה, או שמא מדובר ברכוש משותף שהיה לפרטי מכוח ההסכמה האמורה.

14. לעניין ההסכמה שניתנה, אין לנו גם אלא לחזור ולאשר את קביעות המפקחת, כי ההסכמה שניתנה יכולה להינתן באופן פרטני, ואינה חייבת להיעשות דווקא בדרך של כינוס אסיפה כללית.

15. השאלה הנותרת להכרעה היא, אם למרות ההצמדה האמורה, יש מקום להתערב בהחלטת בעלי הדירות האחרות, ולמנוע ההצמדה ולהוסיף וליתן הוראה בדבר החזרת המצב לקדמותו.

בנושא זה, אין לנו אלא לחזור ולהפנות לממצאי המפקחת אשר ערכה ביקור במקום. הממצאים שפורטו מהווים תשתית מספקת למסקנות אליהן הגיעה המפקחת, ואין מקום להתערבותה של ערכאת ערעור, במקרים כגון אלה, במיוחד כאשר מדובר בערכאה דיונית, לה מיומנות וניסיון הנוגעים לתחום זה (ראה להשוואה ע"א 3776/06 עין גדי קוסמטיקס בע"מ נ' רשם הפטנטים, המדגמים וסימני המסחר, משרד המשפטים, תק-על 2008(2), 1617 (2008); ע"א 9447/06 פוקס נ' אלבז, תק-על 2008(1), 5509 (2008)).

הוצאות
16. משזכה בעל דין בהליך, זכאי הוא להוצאותיו ובשיעור ריאלי. במקרה דנן, יש לדחות הערעור ולכן זכאים המשיבים לפסיקת הוצאות. בקביעת שיעורם, הבאנו בחשבון, מצד אחד, את קביעת המפקחת, כי ההתנגדות עצמה של המערערים היא לגיטימית, וכי התנגדותם התבססה גם על פסק-דין שניתן על-ידי בית-משפט (ה"פ 229/05). מצד שני, זכאי כאמור בעל דין שזכה, להוצאותיו בכול אחת מן הערכאות. עוד יש לתת משקל במידה רבה לחשיבות שבניהול חיי שיתוף בכלל ובמבנה שהוא בית משותף בפרט. על בסיס כול אלה נעמיד את סכום ההוצאות למשיב מס' 3 - 2,000 ש"ח, וסכום זהה - 2,000 ש"ח - למשיבים 1 ו- 2 ביחד."

התוצאה
17. אשר-על-כן, אנו מורים על דחיית הערעור."

ב- ע"א 2111/03 {ראובן פליצ'יה ואח' נ' גב' ציפורה סופיוב, פ"ד נט(5), 855 (2005)) קבע בית-המשפט:

"14. לסיום, ברצוני להדגיש כי אין במסקנתי זו כדי להביע עמדה במחלוקת שבין הצדדים, באשר לתקפותה של ההחלטה שהתקבלה על-ידי דיירי הבית לפי סעיף 71ב לחוק המקרקעין. שאלה זו אמורה, כאמור, להיבחן על-ידי המפקח על רישום המקרקעין - בין אם על-פי סמכותו הייחודית שהוענקה לו בסעיף 71ג לחוק המקרקעין (ואני נמנעת מלהיכנס למחלוקת העובדתית בין בעלי הדין בשאלה האם הוגשה על-ידי המשיבים תביעה למפקח, אם לאו. כן אני נמנעת מלדון בשאלה נוספת שהעלו הצדדים - האם ראוי כי המפקח, במקרה שטרם הוגשה לו תביעה, יאריך את המועד להגשת התביעה בהתאם לסמכותו לפי סעיף 71ג(ב) לחוק המקרקעין), ובין אם בדונו, לאחר רישום הבית כבית משותף, בטענות שיועלו בפניו במסגרת תיקון צו הרישום במסגרת סמכותו לפי סעיף 145 לחוק המקרקעין. אעיר רק כי אני רואה טעם רב בנכונותם של שני הצדדים כי הסכסוך יועבר לטיפולו של המפקח על רישום המקרקעין."

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

הגשת תביעה למפקח - סעיף 71ג לחוק