ההלכה הפסוקה

1. האם "שפת ים" מקרקעי ייעוד הם?
ב- ת"א 3095/01 {גלטון קבלנים בע"מ נ' מדינת ישראל - מינהל מקרקעי ישראל ואח' תק-מח 2007(1), 2987(25.01.07)} נדונה השאלה האם "שפת ים" מקרקעי ייעוד הם?

במקרה דנן, בית-המשפט קבע כי המגרש מעצם טבעו, אף אם הוא בגדר "שפת ים", אינו מיועד לשימוש כלל הציבור, והדבר תלוי בהוראות התכניות החלות עליו. היה ולא יקבע בתכניות כי יעודו של המגרש הוא לטובת הציבור, לא ניתן יהיה לראות בו מקרקעי יעוד.

אין די בהוראת סעיף 107 לחוק המקרקעין כדי להביאנו למסקנה שהשימוש במגרש יכול להיות רק שימוש שהוא לטובת הציבור.

2. ייעודם של מקרקעין אינו נקבע על-ידי רישום במרשם המקרקעין אלא בתכנית המאושרת בהתאם לחוק התכנון והבניה
ב- עע"מ 7336/10 {ארנה אסתר לוקר ואח' נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז חיפה ואח', תק-על 2012(4), 4547 (2012)} קבע בית-המשפט כי אכן חלקות 26 ו- 28 נמצאות בבעלות המינהל והמועצה ולכן הן מקיימות את התנאי הראשון שבסעיף 107 לחוק המקרקעין, הדורש שהחלקות יהיו מקרקעי ציבור.

ואולם, אין הן מקיימות את שני התנאים הנוספים הקבועים בסעיף: ייעוד לתועלת הציבור ושימוש לאחד השימושים המנויים בסעיף.

ייעודם של מקרקעין אינו נקבע על-ידי רישום במרשם המקרקעין אלא בתכנית המאושרת בהתאם לחוק התכנון והבניה. על-פי התכנית הקיימת - תכנית המאושרת בהתאם לחוק - חלקות 26 ו- 28 הינן בייעוד חקלאי. על-כן, לא מתקיים התנאי השני של סעיף 107 לחוק המקרקעין, הדורש כי הקרקע תהיה מיועדת לתועלת הציבור.

די בכך כדי לקבוע שחלקות 26 ו- 28 אינן מקיימות את כל התנאים הנדרשים לקיומם של מקרקעי ייעוד.

3. היעדרה של תניית שינוי ייעוד מהסכם החכירה אינה מעידה בהכרח על אי-היותו הסכם חכירה חקלאי
ב- ה"פ (מרכז) 36515-12-13 {מפעל מים כפר סבא אגודה חקלאית שיתופים בע"מ נ' רשות מקרקעי ישראל - מדינת ישראל, תק-מח 2015(3), 15105 (2015)} נדונה השאלה האם המבקשת זכאית לחידוש הסכם החכירה במגרש חלופי שייעודו לבניה אשר נתקבל כ"מגרש תמורה" במסגרת טבלת איזון וחלוקה מכוח הליכי שינוי ייעוד שחלו במקרקעין?

בית-המשפט קבע כי כעולה מהתכתובות בין הצדדים, המינהל הבהיר למפעל, לא אחת, כי מאחר שייעוד המקרקעין שונה ל"דרך", מדובר במקרקעי ייעוד כמשמעותם בסעיף 107 לחוק המקרקעין, וזכות החכירה בהם לא תחודש. בהתאם לסעיף 111 לחוק המקרקעין במקרקעי ייעוד לא יהיה כל תוקף לעסקה הטעונה רישום, אלא אם העסקה או ההתחייבות אושרו על-ידי הממשלה או השר, שקבעה לכך. אישור כאמור לא הוצג בפני בית-המשפט.

עוד נקבע כי למעט המשך ההחזקה במקרקעין, לא עשו הצדדים פעולה כלשהיא המעידה על הארכת תקופת החכירה. ממילא מי מהצדדים לא פעל על-פי הוראות הסכם החכירה באשר להארכת תקופת החכירה למשך 49 שנים נוספות, זאת עד לחודש דצמבר שנת 1999, אז פנה לראשונה המפעל בבקשה להארכת תקופת החכירה. היה זה כבר בחלוף למעלה משבע שנים מהמועד בו נסתיימה תקופת החכירה.

חוסר המעש של המפעל במשך למעלה משבע שנים לאחר תום תקופת החכירה, מלמד על זניחת המנגנון החוזי שנקבע בהסכם החכירה. בייחוד נכון הדבר בנסיבות בהן המפעל מנוהל על-ידי הנהלה קבועה ונעזר בייעוץ משפטי שוטף.

על-כן, קבע בית-המשפט כי תקופת החכירה לא חודשה לאחר חודש ספטמבר 1992, כקבוע בהסכם החכירה. הצדדים לא פעלו על-פי המנגנון החוזי, באשר להארכת תקופת החכירה. במשך השנים שלאחר מכן המפעל פסק מלשלם את דמי החכירה. רק בחלוף למעלה משבע שנים מתום תקופת החכירה, פנה המפעל לראשונה אל המינהל בבקשה להארכת תקופת החכירה. מכאן, שהמנגנון החוזי בדבר האופן בו תחודש תקופת החכירה נזנח ואינו מחייב עוד את הצדדים.

עוד נקבע כי בעת החתימה על הסכם החכירה היה ייעוד המקרקעין לחקלאות. בהתאם, הסכם החכירה אינו הסכם חכירה בקרקע עירונית.

בית-המשפט לא סבר כי בכך שבהסכם אין תניית שינוי ייעוד יש להביא למסקנה כי הסכם החכירה הינו לקרקע עירונית.

בנסיבות המקרה דנן, היעדרה של תניית שינוי ייעוד מהסכם החכירה אינה מעידה בהכרח על אי-היותו הסכם חכירה חקלאי.

לאור האמור לעיל, קבע בית-המשפט כי בעת החתימה על הסכם החכירה היה ייעוד המקרקעין חקלאי. מכאן שהמפעל לא היה צד להסכם חכירה עירוני וממילא, בתום תקופת החכירה, אין הוא זכאי לזכות "בדרגה הקרובה לזכות בעלות" {לנפקות האבחנה שבין זכות חכירה בקרקע עירונית לבין זכות חכירה בקרקע חקלאית ראה בג"צ 11087/05 חברת העובדים השיתופית הכללית בא"י בע"מ נ' מדינת ישראל, פורסם באתר האינטרנט נבו (2012)}.

ממילא אין המפעל זכאי לתחולתו של נוהל 31.71 של המינהל, שעניינו שינוי יעוד וניצול בקרקע עירונית.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

ההלכה הפסוקה