botox
הספריה המשפטית
חוק המקרקעין תשכ"ט-1969 הלכה למעשה - מהדורה חדשה

הפרקים שבספר:

צו הרישום - סעיף 143 לחוק

סעיף 143 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 קובע כדלקמן:

"143. צו רישום
(א) צו לרישום בית בפנקס יינתן על-ידי המפקח, אם ביקשו זאת הבעלים ששטח הרצפה של דירותיהם מהווה למעלה ממחצית שטח הרצפה של כל הדירות שבבית; בדירה המוחכרת בחכירה לדורות או בחכירת משנה לדורות צריך שהבקשה תוגש גם על-ידי המחכיר לדורות או מחכיר המשנה לדורות.
(ב) צו הרישום יפרט לגבי כל דירה בנפרד את הפרטים שייכללו ברישום בפנקס.
(ג) היתה דירה מוחכרת ערב הרישום, רשאים הצדדים, עקב הרישום, לבטל את החכירה ולהעביר את הבעלות בדירה לחוכר, ואם הסכימו לעשות כן, יהיה צו הרישום בהתאם לכך."

סעיף החוק המסדיר את רישומו של בית משותף הוא סעיף 143(א) לחוק המקרקעין. לפי סעיף זה, יינתן צו לרישום בית בפנקס הבתים המשותפים על-ידי המפקח אם ביקשו זאת הבעלים ששטח הרצפה של דירותיהם מהווה למעלה ממחצית שטח הרצפה של כל הדירות שבבית.

עוד נקבע בסעיף, כי "בדירה המוחכרת בחכירה לדורות או בחכירת משנה לדורות צריך שהבקשה תוגש גם על-ידי המחכיר לדורות או מחכיר המשנה לדורות". מהוראה זו ברור, כי כאשר מוגשת בקשה לרישום בית כבית משותף על-ידי החוכרים, תנאי לרישום הינו כי המחכיר יסכים אף הוא לכך {י' ויסמן דיני קניין בעלות ושיתוף (תשנ"ז, 1997), 367; מ' דויטש קניין (כרך א, התשנ"ז), 670; א' איזנשטיין יסודות והלכות בדיני מקרקעין (חלק שלישי בתים משותפים, התשס"א); ע"א 686/02 עמותת בעלי ודיירי קרית וולפסון בירושלים ואח' נ' קריית וולפסון בירושלים חברה לניהול ושירותים בע"מ ואח', פ"ד נט(1), 943 (2004)}.

ב- ת"א (מחוזי חי') 778/07 {גל נ' קצובשווילי, פורסם באתר האינטרנט נבו (17.02.14)} קבע בית-המשפט כי סמכותו של המפקח על רישום מקרקעין, לפי סעיף 143 לחוק המקרקעין, לתקן צו רישום בבית משותף, היא כאשר אין בין הבעלים מחלוקת קניינית כלשהיא.

ב- ה"פ (חי') 37352-02-15 {יוסי טל נ' יעקב חזן, תק-מח 2015(2), 11872 (2015)} קבע בית-המשפט:

"9. בניגוד לנטען על-ידי המשיבים בתשובתם, אין מדובר כאן בסכסוך בין בעלי הדירות באשר לזכויותיהם או לחובותיהם לפי התקנון, שהסמכות לדון בו נתונה למפקח לפי סעיף 72 לחוק המקרקעין, אלא בשאלה מהן הזכויות של המבקשים במרפסת, ועד כמה התקנון משקף את זכויות המשיבים במרפסת, ואין נפקא מינא אם טענות המבקשים מתבססות על הסכמות נטענות שקדמו לרישום התקנון או על הסכמות המאוחרות לרישומו.

10. ויפים לעניין זה, דברי כב' השופטת א' פרוקצ'יה ב- ת"א (יר') 1561/98 נחמיה נ' נבון (פורסם בתקדין, 22.09.99) שם נאמר:

'סמכות המפקח אכן הוקנתה במטרה לקיים מנגנון יעיל של הכרעה בסכסוכים בין דיירים, הנדרש כדי לאפשר חיים בצוותא תחת קורת גג בית משותף אחד. הכרעה בסכסוכים שעניינם ניהול חיים סדירים ותקינים של דיירי הבית המשותף כאשר התקנון מהווה תשתית לכך אכן נתונים באופן ייחודי לסמכות המפקח ואין לפנות לגביהם לבית-המשפט הרגיל.

שונה הדבר כאשר מדובר בסכסוכים שיסודם בהכרעה בזכויות קנייניות - זכויות חזקה או זכויות בעלות. כאן נדרשת, לעיתים, הכרעה שעניינה יישום נכון של התקנון כדי להתאימו לזכויות האמיתיות של הצדדים, ולעיתים יש צורך בבחינה מעבר לתקנון, כדי לבדוק מהן זכויות הקניין האמיתיות של הצדדים ובאיזה מידה התקנון אכן משקף נכונה את הזכויות הקנייניות האמיתיות של בעלי הדירות.

תביעות הכורכות בירור זכויות קנייניות של בעלות או חזקה, או זכויות קניין אחרות כגון קיום זיקת הנאה - אינן בגדר סמכותו הייחודית של המפקח.

בעניינים הכרוכים בבירור זכויות קניין גילה המחוקק את דעתו כי נתונה סמכות מקבילה למפקח ולבית-המשפט המוסמך, בהתאם לבחירת התובע...

... מכל מקום, לא הוטל בספק כי כאשר מתעוררת שאלת זכות קניין בבית משותף המחייבת הכרעה, קנויה לבית-המשפט הרגיל סמכות לדון בכך, ומשמדובר כאן בהכרעה בזכויות בעלות - הסמכות נתונה לבית-המשפט המחוזי משהתובעים בחרו להיזקק לערכאה זו.

מסקנתי היא, על-כן, כי מוקנית לבית-המשפט המחוזי סמכות עניינית לדון בתביעה לפחות בבחינת סמכות מקבילה לזו של המפקח, ומשפנו התובעים לבית-המשפט המחוזי, עליו להיזקק לעניין'."