botox
הספריה המשפטית
חוק המקרקעין תשכ"ט-1969 הלכה למעשה - מהדורה חדשה

הפרקים שבספר:

תחולת דיני המקרקעין - בעלות נפרדת בדירות - סעיפים 54-53 לחוק

1. הדין
סעיפים 53-54 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 קובעים כדלקמן:

"53. תחולת דיני מקרקעין
כל הוראה בחוק זה, וכל דין החל על מקרקעין, יחולו גם על דירות בבית משותף, בשינויים המחוייבים; ומקום שמדובר ברישום בפנקסי המקרקעין, רואים אותו כאילו מדובר ברישום בפנקס הבתים המשותפים.

54. בעלות נפרדת בדירות
על-אף האמור בסעיף 13 תהא דירה בבית משותף נושא נפרד לבעלות, לזכויות ולעסקאות."

סעיף 13 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 קובע כדלקמן:

"13. היקף העסקה במקרקעין
עסקה במקרקעין חלה על הקרקע יחד עם כל המנוי בסעיפים 11 ו- 12, ואין תוקף לעסקה בחלק מסויים במקרקעין, והכול כשאין בחוק הוראה אחרת."

2. כללי
סעיף 13 לחוק המקרקעין קובע, כי אין תוקף לעסקה במקרקעין, המתייחסת לחלק מסויים במקרקעין, והכול כשאין בחוק הוראה אחרת.

ההוראה האחרת, מצויה בסעיף 54 לחוק המקרקעין, אשר לפיו תהא דירה בבית משותף נושא נפרד לבעלות, לזכויות ולעסקאות.

כלומר, לאור האמור בסעיפים 54 ו- 55(ב) לחוק המקרקעין, כל עסקה בדירה כוללת, מניה וביה, גם את החלק מן הרכוש המשותף הצמוד לאותה דירה, מחד גיסא, ואין אפשרות לערוך עסקה במקרקעין, המתייחסת אך ורק לאותו החלק מן הרכוש המשותף הצמוד לדירה, מאידך גיסא {ע"א 3451/07 חנה קאופמן נ' יצחק כהן, תק-על 2010(1), 9148, 9154 (2010)}.

הבעלות בדירה בבית משותף הנה בעלת ייחוד בהיותה "נושא נפרד לבעלות, ולזכויות ולעיסקאות" (סעיף 54 לחוק המקרקעין). סעיף 54 לחוק מוסיף ומסייג את תחולת סעיף 13 לחוק המקרקעין, הקובע את העיקרון לפיו "עסקה במקרקעין חלה על הקרקע יחד עם כל המנוי בסעיפים 11 ו - 12...", על משטר הבתים המשותפים. סעיפים 11 ו- 12 מצויים בסימן א' לפרק ג' לחוק המקרקעין שעניינו "תחום הבעלות". סעיף 11 קובע את הכלל לפיו הבעלות במקרקעין חלה על כל הבנוי והנטוע עליהם וסעיף 12 כאמור, דן בפרישת הבעלות אל הגובה והעומק.

ב- ע"א 239/79 גלבורט נ' הממונה על המרשם, פ"ד לד(2), 807 (1980) (להלן: "עניין גלבורט") צויינו דברים אלה:

"אין אפשרות ליישם את האמור בסעיף 11 לקושיה שבפנינו. סעיף 53 לחוק קובע, מפורשות, כי כל הוראה בחוק הנ"ל וכל דין החל על מקרקעין יחולו גם על דירות בבית משותף, אך זאת בשינויים הנובעים מן העניין. ממילא גם ההוראות של סעיף 11 שצוטט לעיל יכולות להיות מיושמות לדירות בבית משותף רק בשינויים הנובעים מן העניין. כך ברור, למשל, שההוראה בעניין התפשטותה של הבעלות בכל העומק שמתחת לקרקע (קרי, לפי הטענה, גם מתחת לדירה) אינה ישימה כלל, שהרי בעלות בדירה בקומה ב', למשל, אינה מקנה מיניה וביה גם בעלות בכל מה שמתחתיה - ודירה אחרת בכלל זה - בכל העומק. בדומה לכך, אין בעלות בחלל הרום יכולה להיות מותאמת לדירה בקומה א' אשר מעליה יש דירה בקומה ב'. אולם עיקרו של דבר, יש לבחון את נושא הבעלות בדירה על-פי מהות יחסי הגומלין עם יתר בעלי הדירות בבית המשותף."

מהוראות הדין ניתן ללמוד, כי הדירה הנה מקבץ מיוחד של זכויות, אשר מהווה יחידה עצמאית נפרדת וגבולותיה ברורים. כך למשל הבעלות בה אינה מתפרשת אל עבר הדירה שמתחתיה או הדירה שמעליה וניתן לעשות בה עסקה במנותק מהמקרקעין עליהם בנוי הבית המשותף. מכאן שהתכונות של הדירה וגבולות הבעלות בה נדבקות לרכוש אשר הוצמד אליה. הזכות בדירה אינה מתפשטת אל חלל הרום, אלא רק בתוך היחידה העצמאית המוגדרת והמתוחמת עד לגובה תקרת הדירה, כך המצב לגבי השטח הצמוד לה {ת"א (קריות) 46120-04-13 טל קריידמן ואח' נ' חיה ישינסקי ואח', תק-של 2013(3), 31931 (05.08.2013)}.

ב- ת"א (שלום חי') 11713/03 {קרחי שולה נ' שיכון עובדים בע"מ, תק-של 2007(1), 6124, 6126 (2007)} קבע בית-המשפט כי בעניינו אין מדובר בעילות תביעה זהות.

סעיף 54 לחוק המקרקעין, הנמצא בפרק ו' לחוק הנ"ל קובע, כי דירה בבית משותף תהא נושא נפרד לבעלות, לזכויות ועסקאות. משכך, הרי שיש להפריד בין הזכויות המוקנות בגין הרכוש המשותף, המנוהלות על-ידי נציגות הבית המשותף, כגוף נפרד, לבין זכויות בגין הרכוש הפרטי.

ההבדל וההפרדה בין זכויות אלו יוצר מעצמו שתי עילות תביעה נפרדות אשר לכל אחת סעדים משלה. לפיכך, סבר בית-המשפט, במקרה דנן, כי אין המדובר בעילת תביעה זהה ולכן הפסיקה ב- ת"א 19563/03 לא יצרה מעשה בית-דין בתביעה דנן.