נציגות הבית המשותף - סעיף 65 לחוק

סעיף 65 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 קובע כדלקמן:

"65. נציגות הבית המשותף
לכל בית משותף תהיה נציגות לשם ניהול ענייני הבית המשותף; הנציגות תיכון ותפעל לפי הוראות התקנון."

מהוראות החוק והתקנון עולה, כי נציגות הבית המשותף, הנבחרת על-ידי האסיפה הכללית של בעלי הדירות בבית המשותף, היא הגוף המבצע של הבית המשותף, שמתפקידו לטפל בכל העניינים הכרוכים בתחומים המשותפים לכל הדיירים.

מטבע הדברים הכוונה לניהול הפנימי השוטף של הבניין, ובעיקר בכל הנוגע לרכוש המשותף, אופן השימוש בו, החזקתו התקינה, ביצוע תיקונים בשעת הצורך, גביית הוצאות ההפעלה השונות וכדומה.

חוק המקרקעין הקנה לנציגות הבית המשותף לצורך ביצוע תפקידיה מעמד משפטי מיוחד: על-פי האמור בסעיף 69 לחוק המקרקעין ניתנת לנציגות הבית המשותף בתור שכזו כשרות להיות צד לפעולות משפטיות שונות, אולם כשרות זו מוגבלת ומסוייגת בסעיף עצמו, התוחם את גבולותיה לעניינים, הנוגעים "להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף {ראה גם ע"א 98/80 קדמת לוד בע"מ נ' נציגות הבית המשותף רחוב רבי עקיבא 77 לוד, פ"ד לו(2), 21, 24 (1981); ת"א (שלום ר"ל) 2386-08 קלימי מהריזי נ' סינופסיס בע'מ, תק-של 2010(4), 57097, 57105 (2010); ת"ק (תביעות קטנות חי') 2977-10-08 יוסי לוי נ' פיבי ורדי, תק-של 2010(2), 20400, 20401 (2010)}.

המחוקק ייחס חשיבות לכינון נציגות בבית משותף, על-מנת שזו תפעל לניהולו של הרכוש המשותף והחזקתו התקינה של הנכס.

לכן, נקבע בסעיף 65 לחוק המקרקעין כי לכל בית משותף תקום נציגות לשם ניהול ענייניו. הנציגות, שהינה למעשה "ועד בית" נבחרת על-ידי בעלי הדירות, ומשמשת כגוף מורשה מטעם כל בעלי הדירות בבית משותף {בש"א (מחוזי ת"א) 4969/05 רורברג קבלנות והשקעות (1963) בע"מ נ' עבדי אילנה, תק-מח 2006(3), 3434, 3436 (2006)}.

התחום בו פועלת הנציגות בתור שכזו, כלומר, כשרותה של הנציגות, נקבע על-ידי חוק המקרקעין ושינוי בהיקף הכשרות מחייב פעולת חקיקה ואין בעלי הדירות בבית משותף יכולים להעניק לנציגות כשרות, שהחוק אינו מעניק לה {ראה גם ע"א 98/80 נציגות הבית המשותף רחוב רבי נ' קדמת לוד בע"מ, פ"ד לו(2), 21 (1981); ת"א (מחוזי יר') 1148/97 משה אילוז נ' חיים זקן בניין והשקעות בע"מ, תק-מח 2006(1), 2658, 2664 (2006)}.

ב- ע"א (מחוזי ת"א) 1848-08 {שמואל אחימן נ' נציגות הבית המשותף, תק-מח 2011(1), 32517, 32521 (2011)} קבע בית-המשפט:

"22. אין גם כל ממש בטענתו של המערער, כי ייפוי-הכוח של עורך-דין לוי-רוגל אינו בר-תוקף משום שמר גרינבוים, ששימש כנציגות הבית בעת נחתם ייפוי-הכוח, אינו משמש עוד בנציגות.

המשיבה הינה ישות סטטוטורית (ראה סעיף 65 לחוק המקרקעין). ייפוי-הכוח ניתן לעורכת-דין רוגל לוי על-ידי המשיבה כשנחתם על-ידי מי שהיה רשאי לחתום בשמה אותה עת. ייפוי-הכוח אינו קשור ואינו יונק את חיותו ממי שהינו בעל זכות חתימה במשיבה בשלב כלשהו של הדיון. די בכך, כי מי שחתם על ייפוי-הכוח בעת שנחתם, רשאי היה לייצג את המשיבה ולחתום בשמה.

בפסק-דינה, קבעה המפקחת, כי מר גרינברג שימש כנציגות הבית ולכן היה רשאי לחתום על ייפוי-הכוח בעת שנחתם, ואם עתה אינו משמש עוד כנציגות, אין בכך מאומה."

ב- ת"א (שלום חי') 14002-06 {עזבון המנוח קולוסוב אלכסנדר ז"ל נ' אורן ציוד חימום בע''מ, תק-של 2009(1), 5738, 5739 (2009)} קבע בית-המשפט:

"אחריות מושגית וקונקרטית
11. דומני כי לא יכול להיות חולק לגבי כך שלנציגות בית משותף קיימת חובת זהירות מושגית כלפי דיירי הבית ומבקריהם, וראו את סעיפים 65 ו- 69 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969.

12. במקרה זה, נדמה לי כי ניתן גם לומר שהתגבשה חובת זהירות קונקרטית, שכן נפילה דרך משטח הזכוכית, לאחר השענות על המשטח, חייבת להיות צפויה. בנסיבות העניין, חלה על-כן צפיות טכנית, כאשר על-פי ההלכה הפסוקה, בהיעדר שיקולים מיוחדים, מולידה הצפיות הטכנית צפיות נורמטיבית (וראו את ע"א 243/83 עיריית ירושלים נ' גורדון, פ"ד לט(1), 113, 129 (1985), המחייבת את הנציגות לנקוט באמצעים סבירים למניעת סיכוני בטיחות (וראו אף את ע"א (מחוזי ת"א) 3995/04 נציגות הבית המשותף נ' תבורי דינה, פורסם באתר האינטרנט נבו (2008))."

ב- ע"א (מחוזי ת"א) 3995/04 {נציגות הבית המשותף נ' תבורי דינה, תק-מח 2008(1), 6561, 6564 (2008)} קבע בית-המשפט:

"(ב) אין חולק שלנציגות בית משותף קיימת חובת זהירות מושגית כלפי דיירי הבית ומבקריהם, שכן על-פי סעיף 65 לחוק המקרקעין... היא שהוסמכה לנהל את ענייני הבית המשותף. דומני, שאין גם חולק כי חובת הזהירות המושגית התגבשה לכדי חובת זהירות קונקרטית, שכן נפילת דייר או עובר אורח בחדר המדרגות, בשל הימצאותו של מפגע שם, אינה תופעה בלתי-מוכרת או בלתי-צפויה. בנסיבות העניין, חלה על-כן צפיות טכנית, כאשר על-פי ההלכה הפסוקה, בהיעדר שיקולים מיוחדים, מולידה הצפיות הטכנית צפיות נורמטיבית (ראו: ע"א 243/83 עיריית ירושלים נ' גורדון, פ"ד לט(1), 113, 129 (1985)), המחייבת את הנציגות לנקוט באמצעים סבירים למניעת סיכוני בטיחות.

(ג) ואולם, האמצעים אותם נדרשת הנציגות לנקוט אינם בלתי-מוגבלים והם פועל יוצא, בין היתר, של התנאים הפיזיים בבית המשותף, אופי האוכלוסיה המתגוררת בבית ודרישותיה, וכן עלותם של האמצעים הננקטים. כך למשל - בית משותף העובר שיפוץ, נדרשת הנציגות להקפיד יותר מן הרגיל על אחזקת הרכוש המשותף ועל נקיונו בשל הסבירות הגדולה להימצאותם של מפגעים. כך גם בבית המאכלס קשישים רבים, או זאטוטים רבים, המועדים יותר להחלקה או לנפילה."

ב- ע"א (ת"א) 227/95 {מרים רוזנגרטן נ' נציגות הבית המשותף, פ"מ תשנ"ה נה(ג), 164 (1995)} קבע כב' השופט אבן ארי:

"נראה כי כשם שנציגות הבית המשותף חייבת לדאוג להחזקתו התקינה ולניהולו התקין של הבית המשותף, ולצורך זה היא אף רשאית להגיש תביעה משפטית, כך אין שום מניעה כי היא תהיה גם נתבעת בתביעה אזרחית שעניינה מחדלה להחזיק ולנהל את הבית המשותף באופן תקין ובהתאם לחוק. נראה לי, כי סוגיית החזקתו התקינה של הבית המשותף נכללת בתוך מסגרת סמכותה המוגבלת של האישיות המשפטית הנקראת "נציגות הבית המשותף", ועל-כן לא היה מקום למחקה מן התביעה."

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

נציגות הבית המשותף - סעיף 65 לחוק