שיתוף בזכויות אחרות - סעיף 45 לחוק

1. הדין
סעיף 45 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 קובע כדלקמן:

"45. שיתוף בזכויות אחרות
הוראות הסימן הקודם והסימן הזה, ככל שהן נוגעות לעניין, יחולו, בשינויים המחוייבים, גם על זכויות אחרות במקרקעין כשהן של כמה בני-אדם."

סעיף זה מחיל - בשינויים המחוייבים - את הוראות סימן זה גם על פירוק שיתוף בזכויות אחרות, לאו דווקא שיתוף בזכות הבעלות.

2. החלת סעיף 45 - דוגמאות
2.1 מיטלטלין וזכויות
כאשר עסקינן במיטלטלין וזכויות, יחול חוק המיטלטלין - סעיפים 10 או 10א לחוק המיטלטלין. הוא יחול גם על זכויות במקרקעין, שאינן רשומות במרשם המקרקעין, דרך סעיף 13(א) לחוק המיטלטלין.

2.2 פירוק חברת גוש חלקה
בעבר הקימו חברות כאלה מטעמי מיסוי. כיום אין משמעות לכך וגם "פעולה באיגוד מקרקעין" חייבת במס. כיצד נפרק חברות כאלה, על-פי הפרוצידורה של חוק המקרקעין, או על-פי דיני החברות (היותר מורכבים)? יתירה מזאת, האם תקום זכות כמעט אוטומטית לפירוק - גם באיגוד מקרקעין, כפי שהדין במקרקעין "רגילים", או שמא צריך לעבור את המשוכות שמציבים דיני החברות? עקרונית, נראה כי ככל חברת גוש-חלקה, היתה פסיבית, ולמעשה החברה היתה כלא היתה ישות עצמאית שפעלה ואשר היתה לה חיות ממשית, תהיה נטיה ליישם ביתר קלות את דיני המקרקעין.

2.3 חברות שהוקמו למטרות מסחריות אולם הפכו לבסוף להיות בעלות חלקת מקרקעין בלבד
ב- ע"א 419/89 {שרונה אולשטיין נ' זקסוניה מטויה ואריגה בע"מ, פ"ד מו(1), 172 (1991)} התעוררה סיטואציה דומה. כב' השופט ברק מציין בעניין זה, כי:

"נקודת המוצא הינה, כי משהתאגדו פרטים כחברה, חל עליהם המשטר של דיני החברות. ככלל אין אפשרות להתאגדות כחברה לצרכים מסויימים אך לא לצרכים אחרים. אין התאגדות לחצאין. המתאגד כחברה נוטל על עצמו את מלוא התוצאות המתבקשות מכך, לרבות דיני הפירוק."

החלתם של דיני הפירוק של שיתוף במקרקעין תתבצע אך בנסיבות חריגות, בהן ההתאגדות כחברה לא היוותה אלא כלי להשגת מטרה שאינה קשורה ישירות בעצם ההתאגדות ולא היה בה כדי לשנות את אופיים האמיתי - הקנייני בעיקרו - של היחסים בין הצדדים לשיתוף (שהפכו בעלי מניות).

עצם העובדה שהמשיבה נקלעה בשלב מסויים בחייה למצב בו היא מחזיקה אך ורק במקרקעין אין בו די כדי להצדיק חריגה מהכלל, שפירוקה יתבצע בהתאם לאמור בפקודת החברות. לפיכך, נדחתה טענתם של המערערים.

2.4 פירוק מקרקעין, הקשורים לחלקות אחרות
ב- ר"ע 101/86 {קדמאי נ' אבו-אלחאג, פ"ד מ(1), 613 (1986)} נדונה הסיטואציה הבאה, בית מלון היה בנוי על שלוש חלקות שכנות הרשומות כל אחת בנפרד. לגבי אחת מהן נתבקש פירוק השיתוף. בית-המשפט השלום דחה את התביעה לפירוק שיתוף מהטעם כי נכס כזה הוא נכס אחד לצורך הפירוק ולא ניתן לפרק חלק ממנו.
בית-המשפט המחוזי קיבל את הערעור וקבע, כי אין מקום להגביל זכותו של שותף במקרקעין המבקש את פירוק השיתוף, ואין מקום להתנות את פירוק השיתוף ביחידת פירוק אחת בפירוק השיתוף בחלקה אחרת ותהיה זו אפילו חלקה שכנה.

בית-המשפט העליון, מפי כב' השופט שמגר קבע, כי יחידת הרישום בלשכת רישום מקרקעין (דהיינו כל חלקה וחלקה) היא היא היחידה, שבה ניתן לפרק את השיתוף. אין העובדה, כי מבנה משתרע על מספר יחידות רישום, בכדי לפגוע בזכות זאת לפירוק שיתוף.

ב- ע"א 419/89 {שרונה אולשטיין נ' זקסוניה מטויה ואריגה בע"מ, פ"ד מו(1), 172 (1991)} נדונה השאלה, האם דיני הפירוק של שיתוף במקרקעין, לפי חוק המקרקעין, חלים על חברה שחיסלה את כל עסקיה ונותרה בעלת מקרקעין בלבד?

החברה נוסדה בשנת 1950 ועסקה משך קרוב ל- 30 שנה בניהול ותפעול מפעל אריגה. במשך השנים התרוקן המפעל של המשיבה מנכסיו ומה שנותר היו המקרקעין שעליו עמד המפעל. המערערים, שהם בעלי 15% מהון המניות של המשיבה, ביקשו לפרק את המשיבה, שנותרה בבעלותה עם מקרקעין בלבד, על-פי הכללים החלים על פירוק שיתוף המקרקעין. דרישה זו נדחתה מן הטעם שפירוק חברה על-פי דיני השיתוף במקרקעין הוא מקרה חריג, שאין ליישמו בנסיבות העניין. הדרישה האחרת של המערערים היתה, דרישה חילופית, כי המשיבה תפורק על-פי דיני הפירוק שחלים על שותפויות. דרישה זו הועלתה רק בסיכומים בבית-המשפט המחוזי ועל-כן סירב הוא לדון בה.

2.5 פירוק חברה על-פי דיני הפירוק של שיתוף במקרקעין
הבדלים רבים ומשמעותיים קיימים בין דיני הפירוק של חברה הקבועים בפקודת החברות (נוסח חדש), לבין דיני הפירוק של שיתוף במקרקעין הקבועים בחוק המקרקעין. לענייננו חשובה במיוחד הוראת סעיף 37(א) לחוק המקרקעין, המקנה לכל שותף זכות להביא לפירוק השיתוף בכל עת. לעומת-זאת דיני פירוקן של החברות, כפי שהם מעוגנים בפקודת החברות, אינם מקנים לבעל מניות בחברה זכות לדרוש את פירוקה של החברה, אלא בנסיבות ומטעמים מסויימים המנויים שם. אין מחלוקת על כך כי הכלל הוא שחברה תפורק על-פי דיני פירוק של חברות, הקבועים בפקודת החברות ולא על-פי דיני פירוק השיתוף שבחוק המקרקעין. אלא שהמערערים מבקשים להיבנות מחריג לכלל האמור, כפי שזה נקבע ב- ע"א 47/78 חלקה 3 בגוש 6541 בע"מ נ' ראובן זליג בן אפרים, פ"ד לב(3), 723 (1978)}.

שם נאמר כי כאשר הקמת החברה אינה אלא לבוש חדש שהוקנה לשיתוף במקרקעין תפורק החברה כשם שמפורק שיתוף במקרקעין. והם מפנים גם לדברים שנאמרו על-ידי מ"מ הנשיא, השופט לנדוי ב- ע"א 291/78 {פאר עד חברה לבניין נ' אושרובסקי, פ"ד לג(1), 435 (1979)} כי:

"כשם שעל פירוק חברה פרטית המנהלת עסקים חלות ההוראות החלות על פירוק שותפות, כך יש לנהוג לעניין פירוק חברה פרטית, שאינה אלא בעלת מקרקעין בלבד, לפי הכללים החלים על פירוק שיתוף במקרקעין; ולפי סעיף 37 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 זכאי כל אחד מהשותפים, בכל עת, לדרוש פירוק השיתוף."

דברים אלו היו יפים בנסיבות בהן נאמרו, אך דרישתם של המערערים שנחילם גם במקרה דנן יש בה כדי להרחיב את החריג מעבר לגבולות הראויים לו. נקודת המוצא הינה, כי משהתאגדו פרטים כחברה, חל עליהם המשטר של דיני החברות. ככלל אין אפשרות להתאגדות כחברה לצורכים מסויימים אך לא לצורכים אחרים. אין התאגדות לחצאין. המתאגד כחברה נוטל על עצמו את מלוא התוצאות המתבקשות מכך, לרבות דיני הפירוק.

החלתם של דיני הפירוק של שיתוף במקרקעין תתבצע אך בנסיבות חריגות, בהן ההתאגדות כחברה לא היוותה אלא כלי להשגת מטרה שאינה קשורה ישירות בעצם ההתאגדות, ולא היה בה כדי לשנות את אופיים האמיתי - הקנייני בעיקרו - של היחסים בין הצדדים לשיתוף (שהפכו בעלי מניות). במקרים שנדונו ב- ע"א 47/78 וב- ע"א 291/78 הנ"ל אכן נמצא כי החברות הוקמו אך ורק למען מטרות פיסקליות - חיסכון במס שבח מקרקעין. בהחילו במקרים הללו את דיני השיתוף במקרקעין, ביצע למעשה בית-המשפט מעין הרמת מסך, ובכך הלך בעקבות פסיקה עקבית שנהגה כך בנסיבות דומות, בהקשרים אחרים (פיסקאלים בדרך-כלל) {ראה: י' כהן דיני חברות, א' (בורסי 1988), 226}.

אך עצם העובדה שחברה מחזיקה בבעלותה אך ורק מקרקעין, בין אם המדובר במצב זמני ובין אם המדובר במצב קבוע, אין בה די כדי להחיל את החריג האמור. טול למשל חברה שעיסוקה בסחר בדלא-ניידי - רכישת ומכירת מקרקעין. פירוקה של חברה כזו יתבצע על-פי דיני הפירוק הקבועים בפקודת החברות ולא בחוק המקרקעין. היחס בין בעלי המניות של חברה זו אינו יחס של בעלות משותפת במקרקעין. בעלי המניות, כל אחד בנפרד, הוא בעלים של מניה, המעניקה לו אגד של זכויות בחברה וכלפיה {ראה ד"נ 39/80 ברדיגו ואח' נ' ד.ג.ב. 9 טקסטיל בע"מ ואח', פ"ד לה(4), 197, 218 (1981)}. לא נוצרת כל זיקה קניינית בין בעלי המניה לבין זולתו באשר למקרקעין (להבדיל מבעלות במניות). אכן, במקרה כזה ההתאגדות כחברה משקפת נכונה את טיב עסקיה ודרכי פעולתה של החברה, והיחסים בין בעלי המניות אינם ניתנים להגדרה כיחסים שבין בעלי שיתוף במקרקעין.

טול גם מקרה בו מספר פרטים מעוניינים לרכוש קרקע לשם עיבודה החקלאי. עומדות בפניהם מספר אפשרויות לבצע את הרכישה, בין-היתר על דרך של שיתוף במקרקעין, על דרך של שותפות או על דרך של חברת מניות. משבחרו להתאגד כחברת מניות תהא הנחת המוצא כי יש לכבד את רצונם זה, וכאשר יעמוד פירוק החברה על הפרק, יתבצע הפירוק בהתאם לאמור בפקודת החברות. רק אם יתברר כי ההתאגדות אינה אלא תכסיס, וכי למעשה מנוהלים המקרקעין והיחסים בין בעלי המניות כאילו היה מדובר בשיתוף במקרקעין, רק אז יש מקום לשקול האם לסטות מהכלל, ולאפשר את ביצוע הפירוק בהתאם לדיני הפירוק שחלים על שיתוף במקרקעין.

מהכלל אל הפרט. המקרה דנן אינו מסוג המקרים החריגים בהם יש מקום לשקול סטיה מהכלל. המשיבה התאגדה בשנת 1950, ומאז, משך עשרות שנים, החזיקה ותפעלה מפעל אריגה. אמנם כיום אין בבעלותה אלא מקרקעין, אך אין בכך כדי לשנות את טיב היחסים בין בעלי המניות האלו. המשיבה היא חברה לכל עניין ודבר, והמערערים אף לא טענו כי אינה אלא כסות למסגרת של שיתוף במקרקעין. עצם העובדה שהמשיבה נקלעה בשלב מסויים בחייה למצב בו היא מחזיקה אך ורק במקרקעין אין בו די כדי להצדיק חריגה מהכלל שפירוקה יתבצע בהתאם לאמור בפקודת החברות. לפיכך נדחתה טענתם זו של המערערים.

2.6 פירוק חברה על-פי דיני פירוק שותפות
טענתם החילופית של המערערים היא כי יש לפרק את המשיבה על-פי הכללים החלים על פירוקה של שותפות. כאמור, טענה זו לא נדונה בבית-המשפט קמא, והשופט קמא אומר בפסק-דינו כי הצדדים הסכימו להתמקד בטענה הראשונה, שנדונה לעיל. בבקשת הפירוק שהוגשה לבית-המשפט קמא אכן נטענה רק הטענה הראשונה, ורק במסגרת הסיכומים שהוגשו מאוחר יותר הועלתה לראשונה הטענה השניה. המשיבה התנגדה בסיכומיה להעלאת טענה חדשה בשלב מאוחר זה.

תקנה 2 לתקנות החברות (פירוק), התשמ"ז-1987, מחילה את תקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, על הליכי פירוק "במידה שאינן סותרות הוראות תקנות אלה ובשינויים המחוייבים לפי העניין". כלל הוא כי בית-משפט לא יתן לתובע פסק-דין על-סמך עילה שונה מזו שנטענה בכתב התביעה אלא אם גילה הנתבע, במפורש או מכללא, את דבר הסכמתו לכך {י' זוסמן סדרי הדין האזרחי (ירושלים, מהדורה 6, 1990), 146}. בקשת פירוק כמוה ככתב תביעה, והטענה כי יש לפרק את המשיבה לפי דיני השותפות היא למעשה עילה חדשה.

משהביעה המשיבה את התנגדותה המפורשת להעלאת טענה זו, אין בידי בית-משפט לקבלה. לחילופין, גם אם תראה עילת הבקשה כפירוק "מן הצדק ומן היושר", כך שהטענה השניה איננה מהווה עילה נוספת וחדשה, גם אז לא ניתן לקבלה. טענה זו דורשת הנחת תשתית עובדתית הולמת, דבר שלא נעשה בפני בית-המשפט קמא. לפיכך נדחתה גם טענתם השניה של המערערים. אין בית-משפט מחווה בזאת דעה באשר לאפשרות לשוב ולהגיש בקשת פירוק נוספת המתבססת על הטענה השניה.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

שיתוף בזכויות אחרות - סעיף 45 לחוק