גישת חוקי התכנון והבניה - הוראות בתכנית מיתאר מקומית - מעונות לחוסים - דירות קטנות (סעיפים 63א, 63ב לחוק)

1. הדין
סעיפים 63א, 63ב לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 קובעים כדלקמן:

"63א. מעונות לחוסים (תיקונים: התשנ"ה (מס' 3), התשס"ב (מס' 4))
(א) יועדה בתכנית מיתאר או בתכנית מפורטת קרקע למטרת מגורים, יראו ייעוד כאמור כאילו הוא כולל גם היתר למגורי חוסים שמשרד העבודה והרווחה אישר להם לגור במעון או למגורי נכי נפש שמשרד הבריאות אישר להם לגור במסגרת מגורים עצמאית או מוגנת, ובלבד שבבניין מגורים מאוכלס לא יגורו יותר משישה חוסים; הגבלה זו לא תחול לגבי בניין מגורים שאינו מאוכלס; אין בהוראות סעיף זה כדי לגרוע מסמכותה של ועדה מקומית לכלול בתכנית מיתאר או בתכנית מפורטת, קרקע שיועדה בתכניות כאמור למטרת מוסדות, מעונות או טיפול בנזקקים, בכל מספר שהוא.
(א1) שר הפנים רשאי, באישור ועדת הפנים ואיכות הסביבה של הכנסת, לשנות את התוספת החמישית בהתאם לרשימת סוגי הדיור הכלולים בסעיף 1 לחלק ב'; תחום הדיור, שבתוספת לחוק שיקום נכי נפש בקהילה.
(ב) בסעיף זה:
"מעון" - כהגדרתו בחוק הפיקוח על מעונות, התשכ"ה-1965;
"חוסים" - כמשמעותם בהגדרת מעון.
"חוק שיקום נכי נפש בקהילה, התש"ס-2000" - חוק שיקום נכי נפש בקהילה;
"מסגרת מגורים עצמאית או מוגנת של סוגי דיור" - סוגי דיור כמפורט בתוספת החמישית;
"נכה נפש" - כהגדרתו בחוק שיקום נכי נפש בקהילה.
63ב. הכללת דירות קטנות בתכנית למגורים (תיקון התשע"ד (מס' 2))
(א) בסעיף זה, "דירות קטנות" - דירות ששטח הבניה הכולל שלהן הוא כפי שנקבע לעניין סעיף 147(ב) או כפי שקבע שר הפנים, באישור ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת .
(ב) יועדה קרקע בתכנית למגורים, ומתקיימים בה כל אלה, תקבע התכנית כי לפחות 20% מיחידות הדיור הכלולות בה יהיו דירות קטנות:
(1) התכנית כוללת 100 יחידות דיור חדשות לפחות;
(2) צפיפות הבניה בתכנית היא שבע יחידות דיור לדונם לפחות.
(ג) על-אף האמור בסעיף-קטן (ב), מוסד תכנון רשאי, בהחלטה מנומקת, לאשר תכנית אף אם מספר יחידות הדיור הקטנות הכלולות בה קטן מ-20%, אם נוכח שמתקיים אחד מאלה:
(1) מאפייני הבינוי בתחום התכנית או מאפייניה המיוחדים האחרים, מצדיקים שלא לכלול בה מספר דירות קטנות כאמור;
(2) נוכח מאפייני היישוב שבתחומו נכלל שטח התכנית, לרבות מאפייני האוכלוסייה או קיומו של מלאי מספיק של דירות קטנות, אין צורך או הצדקה לייעד קרקע לדירות קטנות.
(ד) הוראות שנקבעו בתכנית לפי סעיף-קטן (ב) לא ישונו, ביןבתכנית ובין בדרך של הקלה, אלא-אם-כן חלפו שבע שנים מיום תחילתה של התכנית שבה נקבעו או אם התקיימו התנאים שבסעיף-קטן (ג) במהלך התקופה האמורה."
סעיף 63(7) לחוק התכנון והבניה אינו מהווה מקור סמכות לקביעת הוראות גורפות, השוללות לחלוטין וללא סייג את סמכות הוועדה המקומית ליתן הקלות {ערר (ת"א) 5554/07 משפחת גונטר נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה - תל-אביב, פורסם באתר האינטרנט נבו (26.02.09)}.
ראה גם: בג"צ 152/67 עיריית בת ים נ' הוועדה המחוזית, פ"ד כ"א(2), 485 (1967); ע"פ 377/87 קלקא נחום בע"מ נ' מדינת ישראל, פ"ד מא(4), 673 (1987); בג"צ 497/81 שמעון רובינוביץ נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז מרכז, פ"ד לו(2), 210 (1981);
ע"א 6291/95 בן יקר חברה להנדסה נ' הוועדה המיוחדת, פורסם באתר האינטרנט נבו (25.06.97)}.

2. נקבע כיניתן לא רק לשלב חוסים בודדים בקהילה באמצעות מגורים בדירות בבתי מגורים רגילים אלא ניתן אף לנהל מעון ליותר משישה חוסים באזור המיועד למגורים בלבד
ב- ב"ש (רח') 2310/03 {הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רחובות נ' ד.י.א. נכסי סיעוד בע"מ ואח', תק-של 2003(2), 6830 (08.05.2003)} נקבע:

"1. א. א) המשיבה 1 הינה חברה (להלן: "החברה"). המשיבים 2 (להלן: "מר חכם") ו- 3 (להלן: "גב' אדיר") הינם המנהלים בחברה (כולם ביחד ייקראו להלן: "המשיבים").
ב) המשיבים הינם בעלי זכויות ו/או המחזיקים ו/או האחראים לשימוש במבנים הממוקמים ברח' שלום עותמי 1 ברחובות, בגוש 3658 בחלקות 58, 62, 293 ו- 294 (להלן: "המקרקעין").
ייעוד המקרקעין לפי תכנית רח/1000/א החלה עליהם (להלן: "התכנית הנ"ל") הינו למוסד ציבורי - בית-כנסת ויעוד המקרקעין לפי היתרי הבניה שניתנו לגביהם שנים לפני שאושרה התכנית הינו פנימיה לתלמידי בית ספר ויצ"ו (להלן: "ההיתר").
ב. א) בחודש מרס ש"ז או בסמוך לכך החלו המשיבים לנהל במקרקעין מוסד לחוסים מפגרים ואכלסו בו נכון למועד הכנת הבקשה העומדת לדיון, כ- 20 חוסים (להלן: "המוסד").
ב) השימוש הנ"ל אינו תואם את יעוד המקרקעין לפי התכנית ולפי ההיתר ולכן טעון השימוש מתן היתר לשימוש חורג.
ניהול המוסד אינו תואם גם את היעוד העתידי של המקרקעין והמשיבים עצמם יזמו תכנית שמספרה רח/1000/א/22 שמטרתה להוסיף תכלית כך שבנוסף ליעוד המותר לפי התכנית הנ"ל ניתן יהיה לבנות ולנהל במקרקעין בית-אבות.
ג) התכניות נמצאות בטיפול אצל מינהל מקרקעי ישראל.
ג. א) מאחר והמשיבים לא ביקשו ולא קיבלו היתר לשימוש חורג במקרקעין לניהול המוסד, הרי שניהול המוסד כפי שמנוהל מהווה עבירה לפי סעיף 145(א) (3) ו- 204 (א) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התכנון") ובגין כך הוגש ביום 19.03.03 כתב אישום נגד המשיבים ויחד-עם-זאת הוגשה גם בקשה זו בה מבקשת המבקשת ליתן צו הפסקה שיפוטי, לפי סעיף 239 לחוק התכנון (להלן: "הצו"), לצוות על המשיבים ועל כל מי שעובד בשירותם להפסיק השימוש החורג שנעשה במקרקעין.
ב) לבקשה צורף תצהירו של מר מאיר פופוביץ, שהינו מהנדס העיר רחובות ומהנדס המבקשת (להלן: "המהנדס").
2. א. בעקבות הבקשה הנ"ל הגישו המשיבים שתי בקשות:
א) בקשה דחופה לעיכוב ביצועו של צו הפסקה שיפוטי.
ב) בקשה לביטול צו הפסקה שיפוטי.
ב. א) הבקשה הראשונה ניתנה ביום 23.3.03 החלטה לעכב ביצוע הצו עד לדיון בבקשה השניה לגופה.
בד-בבד נקבע מועד לדיון בבקשה לביטול הצו.
ב) היות ובעת דיון בביטול הצו נשמעת גם הבקשה למתן הצו לגופא - אמשיך להתייחס להלן לוועדה כמבקשת ולמבקשי הביטול - כמשיבים.
3. א. בבקשה לביטול הצו השקיע ב"כ המשיבים ופרט בה את הנימוקים המצדיקים ביטול הצו והבקשה לוותה בתצהירה של גב' אדיר.
הנימוקים העיקריים לביטול הצו הם:
א) המבקשת ביקשה הצו תוך הסתרת פרטים ומסמכים מהותיים ולא גילתה בפני בית-המשפט את מלוא התשתית העובדתית והמשפטית הרלוונטית.
ב) השימוש שעושים המשיבים במבנה (שימוש כפנימיה), אינו שונה מהשימוש שנעשה בו במשך עשרות שנים - פנימיה לבנות ויצ"ו. השוני היחיד הינו זהות המשתתפים, כאשר היום המשתמשים הם חוסים חסרי ישע בעוד שבעבר המשתמשות היו בנות ויצ"ו.
במשך עשרות שנים וכל עוד היה שימוש קודם (לבנות ויצ"ו) לא פעלה המבקשת נגד השימוש שנעשה במבנה, רק היום כאשר המשתמשים הינם חוסים חסרי ישע - הזדרזה המבקשת לפעול כנגד השימוש.
ג) השימוש הנעשה כיום (פנימיה) תואם את היתר הבניה שהוצא על-ידי המבקשת. ההבדל בזהות המשתמשים.
ד) הפנימיה נפתחה ופועלת לאחר שניתנו כל הרשיונות וההיתרים הדרושים לפתיחתה, ובהתאם לרישיון משרד העבודה והרווחה.
ה) הפנימיה אינה מסכנת את הציבור ו/או דייריה. פעילותה הנעשית על-פי דין אינה מהווה כל מטרד והמניע היחידי להגשת הבקשה הוא לחץ קבוצת תושבי העיר רחובות המתנגדת להפעלתו של המקום מדעות קדומות ופסולות.
ו) ייעודו התכנוני של מבנה הפנימיה היה והינו במשך עשרות שנים "מוסד ציבורי" ובשנת 1993 אף הוצא היתר בניה להוספת כיתות לימוד חדשות עבור פנימיית ויצ"ו.
ב. למרות שב"כ המשיבים האריך מאד בנימוקי הבקשה, עדיין ציין הוא בסופה (בפרק "הסיכום") כי לא נתאפשר לו לפרט את מלוא טיעוניו! לטענה זו אין מקום שכן, אין ספק שניתנה לו לב"כ המשיבים שעת כושר להשלים את החסר הן בעת הדיון בבקשה במעמד הצדדים והן בסיכומים בכתב, שאפשרתי לכ"א מהצדדים להגישם והן בתגובה לסיכומים שהגיש ב"כ המשיבים - תגובה קשה לקריאה לאור הצפיפות והאותיות הקטנות שהודפסו (לאחר שתגובה זו הוחזרה לו - הוגשה תגובה עם אותיות מוגדלות). ב"כ המשיבים המשיך כך להעביר בקשות לצרוף ראיות עד יום 05.05.03 לאחר שנסתיים הדיון ולאחר שכל צד כבר טען בהרחבה את טענותיו. על צורה זו של הגשת מסמכים נוספים מביע אנוכי מורת רוחי וכמובן שלא התייחסתי לתוכן מסמכים אלה.
4. א. בטרם אחליט לגופן של הבקשות, אקדים ואציין שניים אלה:
א) בהחלטה זו אתייחס לגופו של עניין - כפי שהועלה - ואתעלם מהצד הרגשי וההומני שכה הדגיש ב"כ המשיבים בכתבי בי-דין שהגיש לבית-המשפט.
ב) בקביעות בהחלטה זו אנהג בזהירות הדרושה לבל ייקבעו ממצאים משפטיים אשר יצטרכו עדיין ליבון, הבהרה וקביעה בדיון בבית-המשפט עת יידון כתב האישום שהוגש נגד המשיבים (ת"פ 5135/03).
ב. בקשת המבקשת היא בקשה למתן הצו בשל כך שהמשיבים עושים שימוש חורג במקרקעין.
מהו שימוש חורג זה? בעוד שייעוד המקרקעין לפי התכנית הנ"ל הינו למוסד ציבורי - בתי-כנסת ובעוד שייעוד המקרקעין לפי היתרי בניה שניתנו הינו פנימיה לתלמידי בית ספר ויצ"ו - עושים המשיבים שימוש במקרקעין כמוסד לחוסים מפגרים.
5. א. בשלב זה של הדיון, כאשר למעט המהנדס לא נשמעו עדים ולא הוסברו כדבעי המסמכים שצורפו, הרי שגם לא הובהרו העובדות בצורה מעמיקה כפי שיובהרו בוודאי במהלך המשפט בתיק הפלילי - לכן לא אוכל לקבוע, בשלב זה, בצורה חד-משמעית שאכן המשיבים עושים שימוש חורג - זאת לאור הנימוקים כפי שאביאם בהמשך.
ב. שתי טענות עיקריות הועלו על-ידי המבקשת, שעליהן סומכת היא הבקשה למתן הצו:
א) ייעוד המקרקעין לפי התכנית הנ"ל היא למוסד ציבורי - בית-כנסת.
ב) ייעוד המקרקעין לפי היתרי הבניה שניתנו לגביהם - שנים לפני שאושרה התכנית הנ"ל - הינו פנימיה לתלמידי בית ספר ויצ"ו.
6. א. באשר לטענת הייעוד למוסד ציבורי - בתי-כנסת:
א) (1) בעניין זה מסתמך המהנדס על קטע הרלוונטי בתקנון התכנית
הנ"ל.
עיינתי בקטע התכנית ואני מסכים לטענת ב"כ המשיבים כי אין מצויין בתכנית זו ייעוד של בתי-כנסת.
בכותרת "מטרת התכנית" צויין כי המטרה לשינוי ייעוד מאזור מגורים ב' לאזור מגורים מיוחד, ביטול דרכים קיימות, דרכים חדשות, הרחבת דרכים, קביעת שטחים ציבוריים פתוחים, קביעת שטחים לבנייני ציבור, קביעת שטח למוסד ציבורי פרטי וכו'.
(2) אין כל רישום בין המטרות כי אחד משינויי הייעוד הוא לצורך "מוסד ציבורי - בתי-כנסת".
(3) אמנם לקטע התכנית צורף דף נוסף - נפרד, שם סימן מאן דהוא X ליד הכתוב "מוסד ציבורי" שסומן בתשריט בצבע "חום מותחם שחור" ותחת הפרק "שטח בניה בקומה ב % צויין "בתי-כנסת", ברם אין כל הסבר למהות דף זה, מה הקשר שלו עם התכנית הנ"ל, התשריט עם סימוני הצבעים לא הוגש וגם שאלת "בתי-הכנסת" טרם נקבעה, שכן נרשם ע"ג הדף "בתי-כנסת בהתאם לתכנית בינוי שתאושר ע"י הוועדה המקומית" (ההדגשה שלי - ג.ב).
לא נכתב "שאושרה" אלא "שתאושר".
(4) לכן, אינני מסכים לטענת ב"כ המבקשת על כי אין מחלוקת על כך שהתכנית החלה על המקרקעין מייעדת אותם למוסד ציבורי - בתי-כנסת. עניין של בית-כנסת או בתי-כנסת - לא מופיע ככזה במטרת התכנית שבהעתק תקנון התכנית שצורף ועניין בית-הכנסת טרם אושר.
ב) (1) אמת נכון, התכנית הנ"ל אושרה ביום 29.05.85 ואילו היתר הבניה (0534) ניתן לפני אישורה של התכנית (כפי שאומר לנו המהנדס בסעיף 4 לתצהירו - מב/1).
ברם, גם אם כך הדבר, הרי מצינו כי היתר הבניה ניתן לבעל ההיתר: "ויצ"ו קרן נאמנות" ואושרה בהיתר "הקמת בניין פנימיית מגורי חניכים לבי"ס ויצ"ו" ובתיאור העבודה נרשם "בנייני ציבור". היתר זה הוצא ביום 05.01.83, קרי כשנתיים לפני אישור התכנית הנ"ל.
(2) מהאמור לעיל, אין כלל וודאות - לפחות בשלב זה - שהיעוד החוקי היחיד (כדברי ב"כ המבקשת) של המקרקעין לפי תכנית החלה עליהם - הוא בית-כנסת.
זאת מצינו לא רק מהיתר הבניה מיום 05.01.83, אלא שמצינו כי גם לאחר אישור התכנית הנ"ל הוצא ביום 25.03.93 היתר (3635) לויצ"ו קרן נאמנות לתוספת בניה של 3 כיתות פנימיה על מבנה הבית.
והרי אין ספק כי היתר זה לתוספת הבניה הוצא לאחר אישור התכנית המייעדת - לטענת ב"כ המבקשת - את המקרקעין לבניין ציבורי - בתי-כנסת (לאחר שהוועדה תאשר).
(3) המהנדס לא יכול היה לומר בוודאות אם הייעוד הוא בתי-כנסת. בעניין זה אומר המהנדס "שזה היה מיועד למוסדות ציבור. יכול להיות שהיתה טעות. אבל כתוב בתי-כנסת". כאשר נשאל אם יכול להיות שהכוונה היתה "מוסדות ציבור לרבות בתי-כנסת", משיב המהנדס: "יכול להיות" (עמ' 3 לפ', ש' 14-17).
(4) המהנדס מאשר כי חתם על היתר הבניה הנוגע לאחד המבנים שנמצאים במתחם (עמ' 3 לפ', ש' 2-7).
בעניין הוצאת היתר הבניה בשנת 1993 אומר לנו המהנדס כי הוא הוצא על-פי התב"ע (עמ' 3 לפ', ש' 22-23) ועוד אומר לנו המהנדס, שהוא משער, שכאשר חתם על היתר הבניה, חשב שהשימוש הנכון הוא מוסד ציבורי (שם, ש' 26-24).
(5) אמנם, ב"כ המבקשת טוענת בסיכומיה כי בפועל לא נבנו הכתות הנ"ל ואף המהנדס חושב שהן לא נבנו, אך בעניין זה מסכים אנכי לטענת ב"כ המשיבים, שאין נפקא מינה אם נבנו בפועל הכתות, חשוב הוא לעניננו שהמבקשת הוציאה היתר כזה על-פי התב"ע וההיתר לא בוטל.
מכל מקום, אם השימוש היחיד הוא בית-כנסת - הא כיצד סטתה הוועדה והעניקה היתר לבניית כתות לייעוד שאינו בית-כנסת אלא להרחבת פנימיה קיימת?
(6) אם-כן, מצינו כי אין זה כה ברור אם הייעוד היחיד הוא לבית-כנסת או בתי-כנסת.
ג) (1) ב"כ המבקשת מציינת בסיכומיה, כי גם אם נפלה טעות כלשהי בהגדרת ייעוד המקרקעין בתקנון התכנית - יש לתקנה בדרך של הכנת תכנית חדשה מתוקנת וכל עוד לא אושרה תכנית מתוקנת - ממשיך לחול היעוד הקבוע בתכנית שבתוקף.
ומהו ייעוד שבתוקף זה? בניין ציבורי - בתי-כנסת, שלא מופיע ככזה במטרת התכנית או אותה בניה שהותרה בהיתר מיום 5.01.830 ואותה תוספת בניה שהותרה ביום 25.03.93?
(2) בעניין אותה טעות, הפנה ב"כ המשיבים למכתב מיום 17.06.99 שנכתב על-ידי היועצת המשפטית של המבקשת בו צויין, בין היתר, כי: "בנסיבות אלה, ברור שהגבלת השימוש 'במוסדות ציבור' לבתי-כנסת אינו אלא טעות" (סעיף 5 למכתב - נספח ז' לתצהיר גב' אדיר).
גם העניין המצויין במכתב זה עדיין צריך ליבון ודיון בעת ידון כתב האישום לגופו.
(3) ואם אחת ממטרות התכנית הנ"ל היא "קביעת שטח למוסד ציבורי פרטי" - שמא תאמר שהמוסד המנוהל על-ידי המשיבים עונה להגדרה זו.
הרי מצינו שניהול מוסד זה אושר על-ידי מתן "רישיון לניהול מעון" ע"י משרד העבודה והרווחה (ראה נספח ג' לתצהיר גב' אדיר).
רישיון זה תקף מ- 01.03.03 ועד 28.02.05.
אגב, גם עניין הוצאת רישיון זה חייב להתברר עדיין בהליך המשפטי בתיק הפלילי, אם גובר הוא על הוראות חוק התכנון והבניה.
כך, למשל, תצטרך להידון השאלה, שאם יימצא לאחר הבאת הוכחות שהמשיבים אכן עושים שימוש חורג במקרקעין - מה מקומו של רישיון לניהול מעון המוצא על-ידי גוף שלטוני.
ד) ב"כ המבקשת מציינת את יזמת המשיבים בהגשת שינוי לתכנית הנ"ל שמטרתה "הוספת תכלית כך שהשטח למוסד ציבורי בנוסף ליעוד המותר" על-ידי בנית בית-אבות ובית-אבות סיעודי.
אכן צורף העתק התכנית כנספח ד' לבקשה.
בקשת השינוי אף הועברה להליכי אישור, נדונה והומלצה על-ידי המבקשת.
האמור לעיל רק מצביע על כך שהייעוד בתכנית הנ"ל - שהוא לדברי המבקשת ייעוד חוקי יחיד - עדיין נתון לשינויים.
אגב, באותה בקשה (חנ/1) בסעיף "מטרת התכנית" - עדיין נותר "מוסד ציבורי" ו"בתכליות" נאמר כי "בתחום התכנית ניתן יהיה לבנות מוסד ציבורי - בית-אבות כולל..." כך שהמילים מוסד ציבורי עדיין שרירות וקיימות.
ה) המבקשת מציינת בסיכומיה כי המבנים שהוקמו על-פי היתר הבניה ושבהם מנוהל כיום המוסד - הוקמו לצורך "פנימיה לבנות ויצ"ו רחובות".
לטענתה - הגדרת פנימיה אינה כוללת מעון לפי חוק הפיקוח על מעונות, התשכ"ה-1965 ואין לראות מקום המיועד כפנימיה לבנות ויצ"ו כמקום המיועד למעון לחוסים בעלי פיגור שכלי.
מבלי להתייחס להערות שהשמיע ב"כ המשיבים בדבר התייחסות המבקשת לעצם היות החוסים בעלי פיגור שכלי, הרי שמסכים אנכי לטענה שיש להתייחס במקרה זה לייעודו של המקום ולא לאוכלוסיה החוסה בו.
7. א) ע"מ להראות שאין דין פנימיה לבנות ויצ"ו כדין פנימיה למעון לחוסים מביאה בפני, בין היתר, ב"כ המבקשת הגדרת "פנימיה" כפי שמופיעה במילון אבן שושן.
בעניין זה אשיב לב"כ המבקשת בשלושה אלה:
(1) על-פי העתק הקטע הרלוונטי בתקנון התכנית שצורף לתצהיר המהנדס עולה כי מטרת התכנית לקבוע בין היתר שטח למוסד ציבורי פרטי ועוד שטחים לבנייני ציבור.
למרות שלא מצויין בתכנית במפורש "מוסד לחוסים", הרי שמתן אפשרות להקמת שטחי הציבור הנ"ל יכל גם להשתמע ככולל בחובו מוסד מהסוג המנוהל על-ידי המשיבים.
מכל מקום, הפירוש התכליתי וההגיוני של התכנית יוכל לבוא לידי ביטוי בהליך המשפט הפלילי לאחר שמיעת עדויות הנוגעות לעניין, שכן קורה לא פעם שמושג זהה פירושו שונה בחוק אחד מפירושו בחוק אחר - הכל בהתאם למתבקש מתכליתו ומהכוונה הגלומה בו (ראה ע"א 480/79 חב' א' טרגר להשקעות ולבניין בע"מ נ' גובה המכס יר', פ"ד לה(2), 303, 306 (1981)).
בשלב זה, יש פנים לכאן ולכאן.
(2) המחוקק מצא לנכון לכלול מוסדות חינוך, בתי ספר, גני ילדים, פנימיות ומוסדות ציבוריים לילדים בגדר הגדרת הביטוי "בניין ציבורי".
(ראה ע"פ (נצ') 846/01, 942/01 הרצל משה ואח' נ' הוועדה לתכנון ולבניה, פורסם באתר האינטרנט נבו (25.06.02) - פס"ד שהוגש לעיוני).
(3) באשר לפירוש המונח פנימיה על-פי מילון אבן שושן, הרי כבר נקבע בפסיקה כי היעדר הגדרה בחוק אינו מצדיק התבססות על מילונים כדי לדלות משם את משמעותו של מונח ויש קודם כל לנסות לרדת לכוונת דבר החקיקה העומד לדיון מתוך הכתוב בחוק ובתקנות הנוגעים לנושא.
(ראה ע"פ 224/85 בית מרקחת אלבא בע"מ ואח' נ' מ.י, פ"ד לט(4), 798, 802-801 (29.12.85))
בעניין זה התבטא כב' השופט ברק (כתארו דאז) כי "מילותיו של החוק אינן מבצרים, שיש לכבשם בעזרת מילונים, אלא עטיפה לרעיון חי, המשתנה על-פי נסיבות הזמן והמקום, לשם הגשמת מטרתו הבסיסית של החוק".
(ראה ע"פ 787/79, 881 חיים מזרחי נ' מ.י, פ"ד לה(4), 421, 427 (1980))
8. א. א) כפי שציינתי לעיל, עולה מהעתק הקטע הרלוונטי בתקנון התכנית כי בין מטרת התכנית מצוי שינוי ייעוד השטח מאזור מגורים ב' ישן לאזור מגורים מיוחד, שטחים ציבוריים פתוחים, קביעת שטחים לצורכי ציבור וקביעת שטח למוסד ציבורי פרטי.
ב) על-פי חוק התכנון אין מניעה לשלב אדם בעל מגבלות בקהילה באזור מגורים...
ב. מהאמור לעיל עולה, כי לפחות בשלב זה של הדיון וכפי שנראה ממטרות התכנית ניתן לא רק לשלב חוסים בודדים בקהילה באמצעות מגורים בדירות בבתי מגורים רגילים אלא ניתן אף לנהל מעון ליותר משישה חוסים באזור המיועד למגורים בלבד.
(ראה בעניין האמור לעיל ב- ע"א 8797/99 חנן אנדרמן ו- 12 אח' נ' ועדת הערר המחוזית לפי חוק התכנון והבניה ואח', פ"ד נו(2), 466, 477-475 (2001))
9. סוף דבר, לאור הנימוקים שהובאו לעיל ובהיות התשתית הראייתית הקיימת, כפי שציינתי בהחלטה זו - לא אוכל לקבל בקשת המבקשת - הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רחובות.
גם אם קיימת מחלוקת בדבר פירוש התכנית - וכבר הצבעתי על מחלוקת זו בגוף ההחלטה - אין במחלוקת זו כדי להביא, בשלב זה ובטרם התבררו העובדות על-פי כתב האישום כדי להצדיק השארת הצו על כנו.
לפיכך, נעתר אנכי לבקשת המשיבים ומבטל את צו ההפסקה השיפוטי שניתן בתיק זה."

3. האם דירה אשר מיועדת למגורים בלבד יכולה להתאים למטופלים חוסים?
ב- בש"א (ת"א) 170728/08 {לוי קירה נ' המרכז ליעוץ ושיקום של התנועה הקיבוצית בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (17.08.08)} נדונה סוגיה בה טענו המבקשים כי אכלוס הדירה באנשים רבים, ועוד יותר בחוסים רבים, פגועי נפש בבניין מגורים מאוכלס במשפחות עם ילדים קטנים, תהפוך את חיי המבקשים לבלתי-נסבלים ותסכן את ביטחונם ואת בטחון ילדיהם.

אשר-על-כן, טענו טוענים כי מעשיה המתוכננים של המשיבה יגרמו להם מטרד, בנוסף להיותם הפרת חובה חקוקה.

המשיבה טענה כי מטרתה לסייע ולשקם אוכלוסיה גבולית הזקוקה לסיוע בתפקוד ובהסתגלות.

עוד טענה המשיבה כי מדובר בבית פרטי וסביבת הבית בתים פרטיים כך שאין מדובר בבניה רוויה.

המשיבה הסבירה כי היא מתכוונת להשתמש בבית לצורך מגורים של בני נוער המוגדרים כלקויי למידה הזקוקים להכוונה והדרכה בתפקוד והסתגלות והם אינם כוללים "חוסים" או "לוקים בנפשם" או "מופרעים בתחום המיני".

בדירה יתגוררו 12 דיירים אשר יקבלו את הטיפול וההדרכה מחוץ לבית המגורים ובית המגורים ישמש למגורים בלבד ולא תהיה בו פעילות אחרת מלבד מגורים, כך שלא ייווצר במקום מטרד.

טענתה המרכזית של המשיבה היתה כי מאחר והיא אינה מתכוונת לשכן במקום "חוסים" ומאחר ודיירי המקום רק יגורו במקום ולא יקבלו בו טיפולים כלשהם, הרי שהשימוש האמור על ידה הוא אך ורק למטרות מגורים.

על-כן, לטענתה לא היתה זקוקה לאישור לשימוש חורג ואין היא מוגבלת ל- 6 דיירים בלבד.

בית-המשפט קבע כי מאחר והדירה אמורה לשמש למגורים גרידא, אין היא יכולה לשמש את המשיבה לפעילות האמורה בהנחה ומטופלי המשיבה אינה חוסים.

במידה והינם חוסים ודאי שאינה יכולה לשמש לכך ללא כל האישורים הנדרשים ובלבד שבמקום יהיו שישה חוסים בלבד.

בית-המשפט מצא כי שימוש בדירה המיועדת למגורים בלבד, בסביבה המיועדת למגורים בלבד, שלא למגורים, אשר אינו לפי החוק, וקיומה של פעילות בלתי-פרטית {עסקית או מעין עסקית}, עשויה להקים למבקשים עילת תביעה לכאורה בגין מטרד.

דיור בדירה המיועדת למגורים בלבד, לא ראוי למגורים כלפי מטופליה של המשיבה.

אשר-על-כן, בית-המשפט קבע כי נדרש צו מניעה על-מנת לשמור על המצב הקיים שכן לאחר שהמשיבה תשכן את מטופליה בדירה יהיה קשה מאוד, אם לא בלתי-אפשרי, להחזיר את המצב לקדמותו.

4. האם ניתן לתת היתר בניה להקמת "הוסטל" לנכי נפש במגרש המיועד לשמש, על-פי תכנית בניין עיר, כ"מרפאה" ב"שטח לבניין ציבורי בעל אופי בלתי-מסחרי?
ב- ע"א 8797/99 {חנן אנדרמן ו- 12 אח' נ' ועדת הערר המחוזית, פורסם באתר האינטרנט נבו (20.12.01)} נדונה הסוגיה האם ניתן לתת היתר בניה להקמת "הוסטל" לנכי נפש במגרש המיועד לשמש, על-פי תכנית בניין עיר, כ"מרפאה" ב"שטח לבניין ציבורי בעל אופי בלתי-מסחרי.

בית-המשפט ציין כי מרפאה מוגדרת בסעיף 32(ג)(19) לחוק ביטוח בריאות ממלכתי כמבנה בהחזקת קופת חולים שבו ניתנים שירותי בריאות לפי חוק זה.

בפקודת בריאות העם 1940, מוגדרת מרפאה כמקום שאינו בית-חולים המיועד להגשת שירותי רפואה, רפואת שיניים וסיעוד לרבות טיפול יום וטיפול לילה להשגחה למטרות אלה על חולים ועל נשים בזיקה להריון ושיקום.

5. אי-אפשר לכנות את ההוסטל שביקשו להקימו בשם "מרפאה"
ב- בג"צ 427/83 {לאה ננס נ' המינהל הכללי של משרד הבריאות, פ"ד לז(4), 323 (1983)} נאמר בפתח פסק-הדין שאין חולק שבית זקנים סיעודי הוא בגדר מרפאה.

על-כן, נראה כי הן בחקיקה והן בפסיקה נעשה לעיתים שימוש במושג מרפאה, ככולל מוסד המשמש לשיקום לסיעוד.

הדגש מושם לעיתים על האבחנה בין בית-חולים המשמש לאישפוז לבין מוסד טיפולי אחר, שאינו משמש לאישפוז.

נכון הוא שבדרך-כלל אין לנים במרפאה, אך הדבר אינו בהכרח כך. למשל, אם נזקק חולה לטיפול לילה {ההגדרה בפקודת בריאות העם, כמו למשל, מרפאה העוסקת בבעיות שינה} נשארים החולים גם במשך הלילה.

במקרה הנדון, היו אמורים פגועי הנפש להתגורר בהוסטל, אך בית-המשפט סבר כי מאחר והטיפול בחולי נפש הוא טיפול כוללני, יש מצבים שבהם טיפול נקודתי של מתן תרופה או שיחה, אין די בהם ומתחייבת השגחה ופיקוח במשך כל שעות היום והלילה ועם-זאת, אין הצדקה לאישפוז במסגרת בית-חולים שהיא מטבעה כפייתית ומשאירה מעט מאוד חירות פעולה למתאשפז.

אשר-על-כן, בית-המשפט קבע כי מצב דברים זה, מחייב או לפחות מאפשר, לתת למושג מרפאה בהקשר לפגועי נפש משמעות מרחיבה הסוטה במקצת מהמשמעות ה"גרעינית" של המושג.

בעניין אוכלוסיה אחרת, אנשים הלוקים בשכלם, דאג המחוקק להסדר, ולפיו ניתן לשלב את האדם בעל המגבלות בקהילה באזורי מגורים.

לפי סעיף 63א לחוק התכנון והבניה, מעון לחוסים, לרבות ללוקים בשכלם, נחשב, מבחינה תכנונית, לבית מגורים. בבניין מאוכלס ניתן לאפשר את מגוריהם של שישה חוסים, כאשר בבניין בלתי-מאוכלס - אין מגבלה.

בפסק-דינו של בית-המשפט המחוזי בשבתו כבית-משפט לעניינים מינהליים מצויין כי לו היתה מוקמת במקום מרפאה לטיפול בחולי נפש לעומת הוסטל לנפגעי נפש, איכות חייהם של המערערים היתה נפגעת במידה לא פחותה, ואולי רבה יותר.

בית-המשפט מצא כי לא יתיר להקים הוסטל לנכי נפש במקום הנועד לפי התכנית למרפאה, כאשר הדרך להשגת תכלית זו היא הדרך של שינוי תכנית בניין עיר.

כך נשמרת האפשרות להתנגד ונשמרת גם האפשרות לטעון שהמתנגדים זכאים לפיצויים בגין שינוי התכנית.

בית-המשפט לא קבע שתכנית המייעדת חלקה להוסטל לנכי נפש היא תכנית המזכה בפיצויים כשהדברים נעשים "בדרך המלך", אלא רק שהזכות לבקש פיצויים שמורה ואינה נחסמת על-הסף.

בית-המשפט המחוזי העיד על עצמו כי הפרשנות הניתנת על-ידיו היא פרשנות "מרחיבה הסוטה במקצת מהמשמעות 'הגרעינית' של המושג". בפרשנות זו לא ראה בית-המשפט "משהו שאינו סביר באופן מהותי".

עמדת בית-המשפט היתה שבענייני הגדרת ייעודים בתכנית בניין עיר אין מקום לפרשנות "מרחיבה" לייעוד הקבוע בתכנית המובילה לפירוש שאיננו הפירוש המקובל בלשון בני-אדם.
סיכומו-של-דבר, בית-המשפט סבר כי הפרשנות שהוצעה היא מעבר לפרשנות "מרחיבה", ואי-אפשר לכנות את ההוסטל שביקשו להקימו בשם "מרפאה".

תכנית בניין עיר היא ה"חוקה" הן של הבעלים של הקרקע {או המחזיק מטעמו} והן של בעלי המקרקעין הגובלים.

עוד הוסיף בית-המשפט, כי העיתוי לאיזון בין הראשונים לאחרונים הוא בשלב של אישור התכנית עצמה, ולא בשלב של מתן היתרי בניה מכוחה.

במסגרת אישור שינוי תכנית אין לשכנים זכות וטו, ואולם, שימוש במקרקעין שלא בהתאם לתכנית שאושרה - יש ביכולתם למנוע.

אשר-על-כן, בית-המשפט קיבל את הערעור וקבע כי לא ניתן להקים במגרש המדובר את ההוסטל שביקשו להקים.

6. בית-משפט קמא עמד על כך שכוונת המחוקק היתה להקל עם האוכלוסיות המיוחדות להיטמע באזורי מגורים נורמטיביים ולא להקשות עליהם בהליכים בירוקרטיים של הגשת בקשות לשימוש חורג מהיתר
ב- ע"פ (חי') 8424-05-10 {הוועדה המקומית לתכנון ולבניה כרמיאל נ' שמעון כהן ואח', תק-מח 2010(3), 8698 (10.08.2010)} נדון ערעור על החלטת בית-המשפט לעניינים מקומיים בכרמיאל, לפיה נדחתה בקשתה של המערערת, לאחר דיון במעמד הצדדים, להוציא צו זמני למניעת פעולות, זאת לפי סעיף 246 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, צו שיופנה כנגד אכלוסו של הבית ברח' הערבה 102 בכרמיאל בחוסים מטעם עמותת "הדרך". עניינו של ערעור זה בבקשת המערערת שעניינה רצון למנוע מהעמותה, המשיבה 3, לעשות שימוש בבית מגורים שהוא חלק משכונת מגורים לשם שילוב חוסים בקהילה, בטענה שמדובר בפעילות שאינה מתיישבת עם הוראות חוק התכנון והבניה וכן כי מדובר בפעילות המבוצעת ללא רישיון כנדרש. בית-המשפט החליט לדחות את הערעור באופן שבו תישאר החלטת בית-משפט קמא על כנה ובאופן שיאפשר את המשך שילוב החוסים בקהילה.
בית-המשפט קבע כי:

"קביעות בית-משפט קמא:
בית-משפט קמא קבע, בין היתר, כי מאחר והעמותה מבקשת לשכור את כל הבית על שתי קומותיו כיחידה אחת, ניתן לומר כי גם אם נעשה בבית שימוש חורג בעבר (בהיותו שימוש בבית שפוצל ללא היתר), הרי ששימוש חורג זה יופסק לאחר שייעשה בבית שימוש כיחידת מגורים אחת.
בית-משפט קמא קבע כי ניתן לראות בשימוש שתואר הן בבקשה והן בעדותו של ד"ר פלד, יו"ר העמותה, שהינה המשיבה מס' 3 (להלן: "ד"ר פלד"), כשימוש לצורכי מגורים, זאת ממספר טעמים. בין היתר, קבע בית-משפט קמא כי אין בעברם של השוהים כמשתמשים בסמים, ולא בעובדה כי אינם בני משפחה אחת, כדי לשלול את אופי השימוש לצורכי מגורים, כאשר בבית לא ניתנים טיפולים אינטנסיביים והרצאות כלשהם.
נקבע כי העמותה אשר נותנת את חסותה לשהות בבית, באמצעות סבסוד מהמדינה, הינה עמותה הפועלת ללא כוונת רווח, ועל פני הדברים, נקבע, אין מדובר בפעילות עסקית ו/או מסחרית שמפיקה רווחים למאן דהוא, ושהזיקה בין העמותה לבין השוהים במקום, בשלב זה, באה לידי ביטוי ב- "פיקוח על" כדי לוודא שהשוהים מתפקדים כראוי ואינם נתקלים בקשיים מיוחדים.
בית-משפט קמא גם סבר כי אופי הביקורים של העובדים הסוציאליים אשר יבקרו במקום, מטרתם ותדירותם אינם מביאים לשלילת אופיו של השימוש בבית כשימוש למטרת מגורים. צויין גם כי המשיבה - המערערת שבפני - לא פירטה ולא כלום באשר לסיווג שהיא מבקשת ליתן לשהותם של החוסים במקום.
בנוסף לכך, נקבע כי מעדותו של ד"ר פלד, ניתן לומר כי השימוש בבית אינו אמור להשפיע או להשליך על השכנים, בצורה חריגה, שכן לבית מגיעים מספר מוגבל של מבקרים (אנשי העמותה בלבד), כאשר ביקורי המשפחות מתקיימים אחת לחודש, וכן חל איסור על השוהים להחזיק ברכב ומכאן שמגוריהם לא יגרמו לצפיפות או למצוקת חניה. באשר למספר השוהים במקום, נקבע כי סבירות מספר הדיירים צריכה להיבחן, בין היתר, נוכח מידותיו של הבית ונוכח ההפרעה העומדת להיגרם לסביבה ע"י הדיירים. ובהתאם לעדותו של ד"ר פלד, יגורו בבית, לכל היותר, 10 שוהים (בהתאם למספר המיטות שזכתה העמותה במכרז), כאשר להערכתו מספר השוהים הממוצע נע בין 6 לבין 7. בנסיבות העניין, נקבע, ובשים-לב לכך ששטחו של הבית 197 מ"ר, לאיסור שחל בעניין הביקורים ואיסור החזקת הרכב, לא נמצא במספר זה מספר חריג היכול לשנות את אופי השימוש שנעשה בבית.
בית-משפט קמא הדגיש כי יש לתת למונחים "מגורים" ו- "שימוש" פרשנות המתבקשת מהשאיפה ליצירת הרמוניה חקיקתית, פרשנות שאינה יכולה להיות מנוגדת לרצון המחוקק שבא לידי ביטוי מפורש בסעיף 63א לחוק, לשלב אוכלוסיות חלשות בקהילה רגילה ולראות את השימוש שנעשה במעון חוסים כשימוש לצורכי מגורים. ואם במקרה של מעון, כך נקבע, אז מקל וחומר יש לראות בית שגרים בו חוסים, לא במסגרת של מעון הניתנים בו טיפולים, כבית שנעשה בו שימוש למטרת מגורים. מכאן ציין בית-משפט קמא כי לאור הקביעה כי השימוש המתוכנן במקום הינו שימוש למטרת מגורים, נדחית מכל וכל הטענה בדבר הצורך בקבלת רישיון עסק, לפי צו רישוי עסקים.
ועוד, בית-משפט קמא סבר כי מלשון סעיף 63א לחוק ניתן ללמוד כי מגורי חוסים ישמשו כמגורים רגילים גם בהקשר של היתר הבניה. וניתן לומר, למעשה, כי מדובר בהיתר לשימוש חורג סטטוטורי המייתר את הצורך בהתאמת ההיתר למגורי החוסים במעון, הדבר גם עולה מדברי הצעת החוק בתיקון מס' 42 שאושר ביום 21.06.95. נקבע כי פרשנות אחרת לדבר החקיקה תרוקנו מתוכן.
יתרה-מכך, נקבע כי בענייננו אין מדובר ב- "בניין מגורים", ככל שזה קשור לסעיף 63א לחוק, אם כי בדירות צמודות קרקע ומכאן נראה שאין הגבלה ביחס למספר החוסים שניתן לשכן בבית. ומכל מקום, נקבע, ד"ר פלד העיד כי העמותה אינה יכולה לשכן שם יותר מ- 10 חוסים, בהתאם למכרז בו זכתה, כאשר להערכתו ישהו בממוצע, בין 7-6 שוהים. נקבע שכך או כך אין מדובר במספר חוסים חריג, ביחס למשפחה גרעינית ואף ביחס למספר החוסים שמצא המחוקק להתיר בבניין מגורים (שלא כמו במקרה שלנו), שיכול להצדיק התייחסות מיוחדת.
באשר לטענות אחרות בדבר הצורך ברשימה הכוללת שמות החוסים, בנוסף לאישור לעניין המכסות שקיבלה העמותה, נקבע כי לעמותה רישיון כנדרש. ואם לא היה לעמותה רישיון כמתחייב, היא לא היתה זוכה במכרז ואולי לא היתה רשאית להשתתף בו מלכתחילה. עוד נקבע שניתן לומר כי די ברישיון שניתן לפעילות העמותה במרכז בעילבון לצורך פעילות העמותה בבית, ושקשה להלום שהפעילות במרכז עילבון, כפי שנשמעה מפיו של ד"ר פלד, מתנהלת ללא רישיון.
לאור כל זאת, קיבל בית-משפט קמא את הבקשה וביטל הצו למניעת פעולות שניתן במעמד צד אחד, לפי סע' 246 לחוק. כמו-כן חוייבה המערערת (המשיבה בבית-משפט קמא) בתשלום הוצאות למבקשים ע"ס של 8,000 ש"ח בתוספת מע"מ.
טענות הצדדים:
המערערת טוענת כי טעה בית-משפט קמא טעות משפטית בקובעו כי לאור סעיף 63א לחוק, יש לומר מקל וחומר כי יש לראות בית שבו גרים חוסים לא במסגרת של מעון שניתנים בו טיפולים, כבית שנעשה בו שימוש למגורים, ועל-כן שימוש החוסים בו איננו שימוש חורג, והוא מותר גם בהתעלם מסעיף 63א לחוק. זאת כאשר העמותה מקבלת כנגד כל מטופל תקציב במסגרת מכרז של הפעלת מסגרות פנימייתיות בטיפול בהתמכרויות.
נטען כי טעה בית-משפט קמא טעות משפטית בקובעו כי לצורך החלת סעיף 63א הנ"ל, ניתן להסתפק בהצגת אישור הזכייה במכרז שפרסם משרד העבודה והרווחה כדי ללמד כי משרד זה אישר מגורי חוסים במעון, ואין צורך בהכרעה בשאלת הרישיון להפעלת המעון.
ועוד, טוענת המערערת כי שגה בית-משפט קמא משלא קבע לאור מסכת הראיות, כי בכוונת המשיבים להפעיל מעון לחוסים ללא אישור כנדרש בחוק, ולא נתן את המשקל הראוי לסתירות שהתגלו בין עמדת המשיבים בבקשתם לביטול הצו, לבין הראיות.
בנוסף נטען כי בית-משפט קמא שגה בקובעו כי המערערת לא ציינה מהו השימוש שהמשיבים מתכוונים לעשות בבית, כאשר הן בבקשתה והן בסיכומיה, טענה המערערת באופן ברור וכך גם התברר ממסכת הראיות, שהכוונה להפעיל בבית הוסטל שבו ישהו חוסים הנמצאים בשלב הרביעי של תכנית הגמילה (כעדות עד המשיבים). ושגה בית-המשפט משהסתפק באמירה כי ראוי היה שהמשיבה (המערערת שבפני) תתייחס לשאלת הרישיון.
כמו-כן, הפנתה המערערת להחלטה מיום 13.06.10 בבקשה לצו מניעה זמני כנגד העמותה (בית-המשפט השלום בעכו), והפנתה גם למסמך לפיו הוגשה בקשה לקבלת רישיון להפעלת העמותה והיא נמצאת בבדיקה.
בתשובה לדברי המשיבים בדבר ניתוק המים לעמותה לאחר השמעת החלטת בית-משפט קמא, נטען כי הדברים אינם נכונים משום שהניתוק נעשה כדין, לאור חוב שהיה על הבית בנוגע לאספקת המים.
מכאן הערעור שבפני, בו מבקשת המערערת לבטל את החלטת בית-משפט קמא וליתן נגד המשיבים צו מניעת פעולות לפי סעיף 246 לחוק, כן מבקשת המערערת לחייב את המשיבים בהוצאות ושכ"ט עו"ד הן בבית-משפט קמא והן בערכאה זו.
המשיבים התנגדו להגשת המסמך מאת המפקחת בדבר הגשת הבקשה לקבלת רישיון להפעלת המעון, משעורכת המסמך, נטען, לא נחקרה על ידם והוא לא הוגש בפני בית-משפט קמא.
המשיבים טוענים כי אין זה המקום להתערב בממצאי העובדה שנקבעו על-ידי בית-משפט קמא, והן על-ידי בית-משפט השלום בעכו. נטען כי שתי הערכאות ניתחו את סעיף 63א לחוק כטענה חלופית בלבד, אך הבחינה היתה מהותית, ומפנים להגדרות של המונחים "טיפול", "מוסד" ו- "משתמשים בסמים" גם לפי חוק הפיקוח על מעונות. נטען כי מעדותו של ד"ר פלד הובהר כי הבית אינו משמש מקום לטיפול, זאת בניגוד לאתר העמותה בעילבון, שבו מתקיימים, בין היתר, טיפולים מקיפים, הרצאות וסדנאות. נטען שאין הבדל בין מקרה זה למקרה בו בוגרי תכנית השיקום היו מבקשים לשכור את הבית בעצמם. עצם העובדה כי המדינה נותנת חסות כלכלית אינה מעלה או מורידה דבר בעניין.
נטען כי משנפסק על-ידי בית-משפט קמא ובית-משפט השלום בעכו כי המדובר בדירת מגורים רגילה שבה יכולה לחיות כל משפחה גרעינית אחרת, מתייתר כל עניין הצורך ברישיון. בנוסף נטען כי הבית נבנה בשכונת מגורים רגילה וייעודו הוגדר כ"מגורים". מדובר באנשים עצמאיים שיוצאים לעבודה וחוזרים הביתה. העובדה שנעשים ביקורים מטעם עובדים סוציאליים אינה עונה על ההגדרה של המונח "טיפול". גם המונח "הוסטל" עליו המערערת סומכת את ידה טומן בחובו גם בית מגורים "רגיל" לכל דבר ועניין, ולא כמשמעותו בחוק הפיקוח על המעונות, ואין מדובר ב"הוסטל" הקלאסי בו מתקיימים טיפולים לשוהי המקום.
נטען כי החלטתו של בית-משפט קמא הינה נכונה, מפורטת ומסכמת את כל ההלכות לעניין שילובם של חריגים במקומות למגורי חריגים באזורי מגורים. ובאשר לרישיון להפעלת העמותה, מפנים המשיבים לסיפא של ההחלטה בדבר כך שהרישיון שניתן לעמותה באתר בעילבון יכול ומספק לעניין השלב הרביעי בו נמצאים השוהים והקמת בית המגורים הנוכחי, קביעה שאומצה גם על-ידי בית-משפט השלום בעכו.
בשולי הדברים, נטען כי לאחר החלטתו של בית-משפט קמא, בחרה המערערת לנתק את המים לעמותה, ובעניין זה הוגשה עתירה מינהלית שנמחקה בהמשך, בעקבות חילופי דברים בין הצדדים, ולאחר שהספקת המים חודשה.
ד"ר פלד גם אמר מספר מילים בפני, והתייחס לתוכן המסמך של משרד העבודה והרווחה לפיו זכתה העמותה "כחוק" במכרז ועליה להפעיל את מכסות הטיפול, והדגיש שהעמותה פועלת על-פי החוק והמבנה לטעמם ראוי.
לאור האמור, מבקשים המשיבים לדחות את הערעור ולהשית הוצאות כבדות על המערערת, משנגרמו להם, לטענתם, הוצאות משפטיות כבדות מעבר למה שנפסק על-ידי בית-משפט קמא.
בית-משפט קמא פרס, בהרחבה, את הראיות שהובאו בפניו, ונימק היטב את החלטתו. בית-משפט קמא ביסס את קביעותיו ומסקנותיו, לאחר שמיעת גרסאות הצדדים, חקירת המצהירים, ולאחר שהובאו בפניו ראיות. ההחלטה הינה מנומקת, מפורטת ומתייחסת לשלל רב של סוגיות שעולות. לא ראיתי מקום להתערב בהחלטה.
הדברים שנקבעו על-ידי בית-משפט קמא אומצו גם על-ידי בית-משפט השלום בעכו (ב- ת"א 137-05-10 מיום 14.06.10, כב' השופטת פיינסוד-כהן), שם נידונה ונדחתה בקשה למתן צו מניעה זמני שיאסור להשכיר את הבית לעמותה והאוסר על העמותה לשכור את הבית לצורכי שיכון דיירים מטעמה, ונשמעו הצדדים.
לא מצאתי מקום להתערב באשר נקבע ואומץ על-ידי בית-משפט השלום בשני הליכים נפרדים.
טענותיה של המערערת כי בהיעדר אישור של משרד העבודה והרווחה לא חלה ההקלה שבסעיף 63א לחוק, המאפשרת פתיחת מעון באזור מגורים, ומכאן שהעמותה מבקשת להשתמש בבית ללא היתר לשימוש חורג, הועלו בפני בית-משפט קמא, וזה דחה אותן תוך הנמקת החלטתו במספר טעמים. גם לגופו של עניין, סבורני כי צדק בית-משפט קמא בהחלטתו.
בית-משפט קמא קבע, לאחר ששמע את עדותו של ד"ר פלד והיא נמצאה מהימנה עליו, ולאחר שהובאו בפניו ראיות ומסמכים, כי אכן ניתן לראות בשימוש שמבקשת העמותה לעשות בבית כשימוש לצורכי מגורים. הטעמים לכך שאין לשלול את אופי השימוש בבית לצורכי מגורים פורטו בהרחבה שם, בהחלטה. בית-המשפט בחן וניסה ללמוד מקרוב את אופי השימוש והפעילות של העמותה ושל השוהים מטעמה בבית, וסקר מספר פסקי-דין אשר התמודדו גם הם עם שאלות הנוגעות לאופי השימוש בהקשרים שונים, והמאפיינים העיקריים שהביאו לאבחון אופי השימוש, ניתח את שנאמר ויישם את הפסיקה על מקרנו זה וכך הגיע למסקנה כי אין בשימוש האמור להיעשות בבית על-ידי העמותה כדי להוות שימוש חורג. כן ציין כי המערערת לא פירטה ולא כלום באשר לסיווג שהיא מבקשת ליתן לשהותם של החוסים במקום.
סבור אני כי המסקנה אליה הגיע בית-משפט קמא מבלי להיזקק לסעיף 63א לחוק, נכונה היא. כך שאין הבית מהווה מוסד, כהגדרתו בחוק הפיקוח על מוסדות לטיפול במשתמשים בסמים, וגם לא מעון, כהגדרתו בחוק הפיקוח על מעונות, משמדובר בשימוש לצרכי מגורים בלבד, שימוש המותר בהיותו תואם את התב"ע. ולפיכך, מתייתר הדיון בנושא הרישיון להפעלת העמותה בבית.
גם במישור האחר, בו נבחן בצורה תכליתית את סעיף 63א לחוק, ניתן להחיל את ההקלה שבסעיף במקרנו דנן. בית-משפט קמא עמד על כך שכוונת המחוקק היתה להקל עם האוכלוסיות המיוחדות להיטמע באזורי מגורים נורמטיביים ולא להקשות עליהם בהליכים בירוקרטיים של הגשת בקשות לשימוש חורג מהיתר, דבר שעלול להיארך אף שנים. ואם במקרה של מעון, כך נקבע, הרי שבית שגרים בו חוסים, לא במסגרת של מעון הניתנים בו טיפולים, יש לראותו כבית שנעשה בו שימוש למטרת מגורים.
לפיכך, ולאור הקביעה כי השימוש המתוכנן במקום הינו שימוש למטרת מגורים, אני קובע כי צדק בית-משפט קמא באומרו שיש לדחות את הטענה בדבר הצורך בקבלת רישיון עסק, לפי צו רישוי עסקים, וכן כי יש צורך בהיתר בניה מיוחד.
מקובלת עלי גם קביעתו של בית-משפט קמא כי במקרה זה אין מדובר ב-"בניין מגורים", ככל שזה קשור לסעיף 63א לחוק, אם כי בדירות צמודות קרקע ומכאן נראה שאין הגבלה ביחס למספר החוסים שניתן לשכן בבית. ומכל מקום, נקבע, ד"ר פלד העיד כי העמותה אינה יכולה לשכן שם יותר מ- 10 חוסים, בהתאם למכרז בו זכתה, מספר שאינו חריג.
בית-משפט קמא גם התייחס לטענה שעלתה בסיכומיה של המערערת בדבר כך שהאישור שהוצג לעניין המכסות שקיבלה העמותה אינו מספיק, שכן יש להציג אישור המתייחס לאותם חוסים שבכוונתה לשכן. כן לטענה כי מאחר ומדובר במעון, על העמותה לקבל רישיון בהתאם לסעיף 2 לחוק הפיקוח על מעונות, רישיון שלא הוצג, דבר שמעיד כי העמותה מתכוונת להפעיל מעון ללא רישיון כחוק. צויין כי טענות אלו לא התבררו במעמד הדיון, ושהטענה בדבר הרישיון מהשר עלתה, בחצי-פה ובאופן כללי, בבקשה למתן הצו, כאשר באותה בקשה לא אוזכר כלל סע' 63א' לחוק. והמבקשים לא הגיבו לטענות הנ"ל בסיכומיהם.
מקובלת עלי קביעתו של בית-משפט קמא כי הגוף שבזכותו ובאמצעותו תחל העמותה את פעילותה בבית, לאמור הגוף המסבסד את השהות בו הינו אותו גוף שאמור ליתן את הרישיון לפעילותה של העמותה. אם לא היה לעמותה רישיון כמתחייב ואם לא היתה עומדת בתנאים הקבועים במכרז, היא לא היתה זוכה במכרז ואולי לא היתה רשאית להשתתף בו מלכתחילה. יש לציין גם את הצהרתו של ד"ר פלד בדבר חוקיות פעילותה של העמותה, וזכייתה כחוק במכרז.
בנוסף סבור אני כי צדק בית-משפט קמא כשפסק כי הגדרת המונח "מוסד" בחוק הפיקוח על מוסדות לטיפול במשתמשים בסמים, קובעת כי הוא "מקום המשמש לצורכי טיפול... בין אם הטיפול ניתן במוסד או במקום אחר...". מכאן ניתן לומר כי רישיון שניתן לפעילות העמותה במרכז בעילבון, די בו לצורך פעילותה בבית נשוא הערעור בהיותו "במקום אחר". קשה להלום שהפעילות במרכז עילבון מתנהלת ללא רישיון, כאשר להבדיל מהבית נשוא הערעור, ישנם במרכז צוותים שלמים, רופאים, פסיכיאטריים ועובדים סוציאליים.
ועוד, אין להתערב לטעמי בקביעת בית-המשפט קמא כי לצורך החלת סע' 63א לחוק ניתן להסתפק, לפחות בשלב זה, בהצגת אישור הזכיה במכרז שפרסם משרד העבודה והרווחה כדי ללמד כי המשרד אישר מגורי חוסים במעון.
סיכום:
אשר-על-כן ומכל הטעמים שפורטו לא מצאתי כי נפלה טעות תחת ידו של בית-משפט קמא אשר דחה את הבקשה למנוע מהמשיבים לאכלס את המבנה נשוא הערעור, זאת ככל שהדבר נוגע לטעמי הבקשה שעניינם בהליכים לפי חוק התכנון והבניה. המערערת לא הראתה כל סטיה שמצדיקה את התערבותה של ערכאה זו בהחלטת בית-משפט קמא. בהתאם, דין הערעור להידחות.
עם-זאת יודגש כי אין בכך כדי למנוע מהמערערת לפנות למשרד העבודה והרווחה אשר הוא האחראי על תחום פעילותה של העמותה בכלל ועל הסדרת פעילות מעונות כדי שזה יבחן את הרישיון שניתן לעמותה ואת אופן השימוש בו, ככל שהדבר נוגע לאיכלוס החוסים בבית נשוא ההליך שבפני. השר הממונה וכן הממונה על המעונות יוכלו להפעיל את סמכותם בהתאם לחוק, ככל שהדבר ידרש וככל שהעמותה חורגת מהרישיון שניתן לה, אם ימצאו כי כך הם פני הדברים. אין צורך לומר כי חובת גורמי הפיקוח במשרד העבודה והרווחה לוודא כי כל הפעילות הנ"ל מבוצעת כחוק ובכפוף לכל תנאי הרישוי הנדרשים וככל שיש חריגה לפעול להפסקתה.
בסיכומו-של-דבר, ובכפוף להערה דלעיל, אני מורה על דחיית הערעור."

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

גישת חוקי התכנון והבניה - הוראות בתכנית מיתאר מקומית - מעונות לחוסים - דירות קטנות (סעיפים 63א, 63ב לחוק)