פטור באיחוד וחלוקה

סעיף 67 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 קובע כדלקמן:

"67. פטור באיחוד וחלוקה (תיקונים: התשס"ב (מס' 2), (מס' 3), התשס"ה (מס' 2), התשס"ז (מס' 2))
(א) על מכירת זכות במקרקעין, שהיא חלוקת מקרקעין בין כל בעליה המשותפים או שהיא איחוד מקרקעין, יחולו הוראות אלה:
(1) לא שולם סכום הפרש בכסף או בשווה כסף (להלן: "סכום הפרש") - פטורה המכירה ממס;
(2) שולם סכום הפרש - פטורה המכירה ממס, למעט מכירת הזכות שבשלה שולם סכום ההפרש.
(ב) בסעיף זה:
"איחוד מקרקעין":
(1) איחוד חלקות גובלות או חלקות רצופות לשם תכנונן מחדש, לרבות איחוד חלקות כאמור לפי תכנית כמשמעותה בחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965;
(2) מכירה של חלק מזכות במקרקעין שתמורתה היא בניה על יתרת המקרקעין בחלקות גובלות או בחלקות רצופות.
"הזכות שבשלה שולם סכום הפרש" - החלק היחסי מהזכות במקרקעין שנתן המוכר, שהוא כיחס שבין סכום ההפרש שקיבל המוכר, לבין הסכום הכולל של שווי הזכות במקרקעין שקיבל המוכר עקב איחוד המקרקעין או חלוקת המקרקעין בתוספת סכום ההפרש שקיבל המוכר."

מוריש שצבר רכוש מקרקעין במקומות שונים במקום אחד או במקומות צמודים או קרובים זה לזה. הם עזבון לכל דבר שניתן לחלוקה בין היורשים, כל אחד לפי חלקו ולפי שווי החלק שזכאי לו בהתאם למנה שיש לו בירושה ללא תוספת איזון בכסף או שווה כסף, כדי שיחולו עליו סעיפי הפטור ממיסים
לפי החוק.

אין כל התניה של קרבה או "צפיפות" במתן הפטור ממיסים. מקום העזבון איננו מבטל את הזכות לחלוקתו בפטור ממס. יכולה להיות חלוקה על-ידי פיצול חלקה לקטעים שכל שותף מקבל קטע ויכול להיות בשיטת חלוקת צבירה ובלבד ששווי הנכסים הניתנים לכל שותף יהיו שווים בערכם למנה המגיעה לו.

היה שווים שונה וצריך והמקבל את הנכס היקר יותר משלם הפרש כספי או שווה כסף, יחול על ההפרש מס כמכר לכל דבר.

המחוקק מצא בחוק המקרקעין התשכ"ט-1969, צורך לקובע פרק שלם על פירוק שיתוף במקרקעין ושם יש הוראות בדבר חזקה ברכוש משותף, איך ומי מחזיק, החוק איננו אוסר חלוקה ארעית לצורך חזקה ארעית במקרקעין ואפילו לרשום הערת אזהרה בקשר לכך בלשכת רישום מקרקעין, ולא חוייב המחזיק בחלק מוגדר באופן ארעי בהגשת הצהרה על החזקה הזאת לשלטונות מיסוי מקרקעין, כי פירוק שיתוף זה או חזקה משותפת או בחלקים או נפרדת איננה עסקה במקרקעין.

כשמדובר בחלקות אחדות, תהיה החזקה הזמנית של השותפים חזקה בעין של חלקה אחת או יותר, כל עוד וזה מתבצע על-פי חוק המקרקעין.

לפי פרק זה אין בחלוקה זו משום חלוקה, כחלוקה סופית, ולא חלים עליה דיני החלוקה.

רק כאשר עושים חלוקה שמעבירה לצמיתות קטע מוגדר או נכס מוגדר לשותף או ליורש לפי ערך מנתו והוא מצהיר על כך לשלטונות מיסוי מקרקעין כדי לקבל אישור לביצוע רישום הזכות בלשכת רישום המקרקעין על שמו לגבי החלק המחולק שזכה בו, נחשבת כעשויה.

וכל חלוקה נוספת שתעשה באותו עזבון שכבר חולק סופית ונרשם, לא יחולו עליה סעיפי הפטור 5(ג)(1) או סעיף 67(א)(1) שבחוק המיסוי, אחרת בחלוקה שניה רואים בכך עסקת מכר במקרקעין, בתמורה או בלי תמורה תהיה חייבת
במס בשיעור ובאופן הקבוע בחוק במכירת מקרקעין או בהעברתם בדרך אחרת.

קיימת אפשרות גם שרכוש משותף יחולק בחלוקת הנאה זמנית לניהולו על-ידי השותפים ואף לרשום הערה בלשכת רישום המקרקעין על קיום הסכם שיתוף וחלוקה זמניים ואף-על-פי-כן, אין לראות במסמך זה חלוקה סופית, מחייבת.

חזקה מכוח הסכם שיתוף וחלוקה זמניים אינה הופכת את החזקה בחלק מוגדר זמנית כחלוקה סופית. למרות ההסכם, המקרקעין יישארו עדיין רכוש משותף של כלל השותפים, עד אשר יוסכם בין השותפים כי חלוקה זו או אחרת תהיה לפלוני סופית, מצהירים עליה בפני רשויות המיסים ורושמים אותה בלשכת רישום המקרקעין, ואם איננה ניתנת לרישום מכל סיבה שהיא, היא תהא סופית ומחייבת אם כך הוסכם בהסכם החלוקה ודווח על החלוקה לשלטונות המס.

יש עדיין מצב שיורשים המקבלים נכסים בירושה כעזבון, לא יצליחו לחלק את העזבון ביניהם סופית מסיבות שונות, והם יוסיפו להחזיק בו במשותף או על-פי הקצאה זמנית של קטע זה לאחד וקטע אחר לאחר, וכשמדובר בחנויות ובמבנים קיימים אחרים, יכול אחד היורשים בהסכמה זמנית של יתר השותפים והיורשים להחזיק בחנות בחזקה זמנית ולנהל את הנכס בעבורו ובעבור יתר השותפים, על דעתם או אפילו על דעתו, כאמור בחוק המקרקעין ועדיין אין לראות בחזקה הזמנית הזאת מטעם יתר השותפים, כחלוקה מחייבת על-פי חוק המקרקעין וחוק מיסוי מקרקעין.

פסיקת בית-המשפט התעלמה מהקושי הצפוי בהפעלת סעיף 67 לחוק העוסק בחלוקה או ייחוד דירות וקבע כי מדובר בפטור בשל דירת מגורים, ניתן להפעיל את מבחן ה"שליטה" באופן, שכל בעלי השליטה מסכימים לקבלת הפטורים ובעקיפין לייחוד דירות לצורך קבלת הפטור {ו"ע (ת"א) 1088/05 מנחם רחל נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב, פורסם באתר האינטרנט נבו (23.01.07)}.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

פטור באיחוד וחלוקה