מיסוי מקרקעין - דין, הלכה ומעשה
הפרקים שבספר:
- בחינתה של עסקה
- פרשנות דיני המס
- שינוי העסקה
- מעשה בית-דין בעניינים פיסקאליים
- חוק פיסקלי ודיני הקניין
- זכות לתכנון מס ומבחן התוכן הכלכלי
- הגדרות - חוק מיסוי מקרקעין
- שליטה - חוק מיסוי מקרקעין
- הקניות לנאמן
- הורשה אינה מכירה
- העברה אגב גירושין
- פעולות נוספות שהינן "מכירה"
- הטלת המס על מכירת זכות במקרקעין
- הטלת מס על פעולות באיגוד מקרקעין
- רישום ניירות ערך באיגוד מקרקעין למסחר בבורסה
- מס רכישה
- צירוף תקופות חכירה
- הקניית זכויות שונות באיגוד
- חובת תשלום המס
- תנאים לתקפן של עסקאות
- הטלת מס שבח ומס רכישה באזור
- שווי המכירה
- יום המכירה
- שווי הרכישה
- שווי הרכישה במכירת חלק בלתי-מסויים
- נוסחת החישוב הלינארי
- שווי הרכישה במכירת חכירה
- איסור כפל שווי רכישה
- שווי הרכישה בהורשה
- שווי הרכישה במתנה שלא הוכרה לעניין מס עזבון
- שווי הרכישה כשהמוכר הוא אפוטרופוס וכו'
- שווי רכישה ללא תמורה
- שווי הרכישה בחילוף זכויות במקרקעין - הוראת שעה
- שווי רכישה באיגוד במקרים מסויימים
- שווי רכישה של מקרקעין שנתקבלו אגב פירוק
- שווי רכישה של זכות במקרקעין שהיא פיצוי בהפקעה או בחליפין
- זכויות במקרקעין שנתקבלו לפני תחילת חוק זה
- שווי רכישה בחליפין שנעשו לפני תחילת החוק
- שווי הרכישה של זכות במקרקעין שנתקבלה במתנה לפני תחילת החוק
- שווי רכישה כשהיתה הפקעה חלקית
- יום הרכישה
- הניכויים המותרים
- ניכוי הוצאות ריבית ריאלית
- חישוב הניכוי במכירת חלק מזכות במקרקעין
- איסור ניכויי כפל
- הוצאות שלא יותרו
- הגדרות - סכום המס
- המס על השבח
- הפחתת שיעור מס שבח במכירת מקרקעין בתקופה הקובעת - הוראת שעה
- השבח - חלק מההכנסה החייבת
- שיעור מיוחד להפקעה
- הרפורמה במיסוי דירות
- הגדרה וחזקה - סעיף 49 לחוק מיסוי מקרקעין
- פטור לדירת מגורים - סעיף 49ב לחוק מיסוי מקרקעין
- חזקת דירת מגורים נוספת - סעיף 49ד לחוק מיסוי מקרקעין
- פטור חד-פעמי הוראה מיוחדת - סעיף 49ה לחוק מיסוי מקרקעין
- "סייג לדירה שנתקבלה במתנה" - סעיף 49ו לחוק מיסוי מקרקעין
- כשהמחיר מושפע מהאפשרות לתוספת בניה, פיצול פיזי-אופקי ופיצול רעיוני-אנכי - סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין
- פטור על תשלומי איזון - סעיף 49ז1 לחוק מיסוי מקרקעין
- "פטור ליחידה אחרת" - סעיף 49כז לחוק מיסוי מקרקעין - פינוי-בינוי
- הגדרות - אופציה במקרקעין
- הוראה מיוחדת במימוש אופציה
- פטור ממס בחילוף זכויות במקרקעין
- פטור ממס בחילוף קרקע חקלאית
- הגדרות והחזקות - פינוי ובינוי
- יום המכירה - פינוי ובינוי
- חובת הודעה ודיווח
- פטור ממיסים
- יום ושווי רכישה של יחידת המגורים החלופית והזכות הנוספת
- פטור מס רכישה
- שווי הרכישה של היזם
- פטור נוסף
- פטור ליחידה אחרת
- ההכרזה על מתחם פינוי ובינוי במסלול מיסוי
- תחולת הפרק
- מתחם להתחדשות עירונית - הוראות מיוחדות
- הסמכה
- הגדרות -פטור במכירת זכות במקרקעין שתמורתה מושפעת מזכויות בניה לפי תמ"א 38
- פטור ממס וממס מכירה במכירה שתמורתה מושפעת מזכויות בניה לפי תכנית החיזוק
- פטור ממס במכירה שתמורתה מושפעת מזכויות בניה לפי תכנית החיזוק בדרך של הריסה
- פטור ממס וממס רכישה במכירת זכות במקרקעין שהיא רכוש משותף
- סייג לפטור
- תחולה - הוראת שעה
- הגדרות - העברת מפעל לאזור מוטב - הוראת שעה
- פטור ממס בהעברת מפעל לאזור מוטב
- הסכום הפטור
- ייחוס ניכויים
- החזר מס ודחיית מס
- שלילת פטור נוסף
- מכירה החייבת במס הכנסה
- הסכם מכירה
- הסכם לעשות פעולה
- ייפוי-כוח לבצע מכירה
- העברת שליטה הפטורה ממס
- מניעת כפל מס
- פטור מאגרת העברת מקרקעין
- פעולות באיגוד שנקבעו
- מכירה למדינה, לרשויות מקומיות ולמוסדות לאומיים
- מוסדות ציבור
- מתנות לקרובים
- פטור על ויתור ללא תמורה
- פטור בהפקעה שתמורתה זכות במקרקעין
- פטור בהחלפות מסויימות
- פטור בחלוקת קרקע למתיישבים
- פטור באיחוד וחלוקה
- פטור בהחלפת מקרקעין בין חברי אגודה להתיישבות חקלאית
- העברה מסויימת של זכות מנאמן
- פטור מותנה למכירות מסויימות לאיגודים
- העברת זכות במקרקעין אגב פירוק איגוד
- רווח נוסף בפירוק
- פטור לרשות הפיתוח וכו'
- שלילת פטור לדירה בבניין להשכרה
- שלילת פטור לזכות במקרקעין שנתקבלה אגב פירוק איגוד
- הצהרות
- הודעה על נאמנות
- הצהרות על-ידי איגוד או על-ידי בעלי הזכויות בו
- הודעה על עסקה המותנית בתנאי עתידי
- מועד הודעה כשתנאי של פטור חדל להתקיים
- הגשת הצהרה באופן מקוון
- פטור מהצהרות בעסקאות מסויימות
- שומות במכירת זכות במקרקעין או בפעולה באיגוד מקרקעין
- הנמקה במיטב השפיטה ומתן זכות טיעון
- הודעה על חיוב במס באיגוד
- שומה כשלא נמסרה הצהרת המוכר או הרוכש
- סמכות להתעלם מעסקאות מסויימות
- תיקון שומה
- תיקון שומה בשינויי מבנה
- הודעות שומה
- השגה
- החלטה בהשגה
- ערר - השגה וערעור
- ועדת ערר
- ערעור לבית-המשפט העליון
- תשלום לאחר הודעה על תשלום המס
- תשלום יתרת המס על-פי שומה
- ריבית על דחיית מועד תשלום
- גביית המס
- גביית המס ממכירה באונס
- ריבית בשל פיגור בתשלום
- קנס על אי-הגשת הצהרה או הודעה
- קנס על פיגור בתשלום
- סמכות המנהל לפטור מתשלום קנס
- זקיפת תשלומים
- קנס על גרעון
- גביית מס בנסיבות מיוחדות
- בקשה לרשם לענייני המרכז להטלת מגבלות
- סמכות לדרוש מסמכים וידיעות ולהיכנס
- חקירות וחיפושים
- עבירות ועונשים
- עבירות על-ידי תאגיד
- חבות לתשלום המס
- כופר כסף
- החזרת מס בביטול מכירה
- החזרת מס שנגבה בטעות
- הפרשי הצמדה וריבית על החזר
- סמכות להחזיר מס לתושבי חוץ
- זיכוי ממס שבח במס עזבון
- שמירת סוד
- מאגר מידע
- הסכמה על-ידי חברות שיכון
- הארכת מועד
- פגמים וליקויים
- מסירת הודעות
- ייצוג נישום על-ידי רואה-חשבון
- נוהל וסדרי דין
- אצילת סמכויות
- אי-מתן ניכויים לפי פקודת מס הכנסה
ערעור לבית-המשפט העליון
סעיף 90 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 קובע כדלקמן:"90. ערעור לבית-המשפט העליון (תיקון: התש"ם)
על החלטתה של ועדת-ערר ניתן לערער בבעיה משפטית לבית-המשפט העליון בשבתו כבית-משפט לערעורים אזרחיים, תוך 45 יום מיום מתן החלטה, או אם ניתנה בהעדר המערער - מיום שנמסרה לו."
מסעיפי חוק המיסוי עולה שיש שלושה שלבים להגשת השגות ועררים על החלטות של רשות מיסוי המקרקעין:
בשלב הראשון, יש להגיש הודעת השגה על השומה למנהל.
בשלב השני, ולאחר שניתנה החלטת המנהל על ההשגה, ניתן להגיש ערר על החלטה זו לוועדת ערר במועד הקבוע בחוק המיסוי.
בשלב השלישי ולבסוף ניתן לפנות בערעור על הכרעת הוועדה לבית-משפט עליון בשאלה משפטית בלבד.
אלה הם ההליכים שהמבקש לערער על החלטה לעניין שומה רשאי, יכול וצריך לנקוט {ת"א (מרכז) 12754-11-09 מנהל מיסוי מקרקעין נתניה נ' יוסף נחמני, פורסם באתר האינטרנט נבו (21.11.10)}.
גופי הערעור המצוינים אלה הם הגופים שלהם ניתנה הסמכות על-פי דין להכריע במחלוקת הנוגעת לעניין מס שבח, כשנקבע זה מכבר שלרשות המנהלית נתונה גם הסמכות ליתן החלטה בכל שאלה הכרוכה בקביעת החבות במס והיקפה {ע"א 306/78 פרומה קרוליק נ' עזבון המנוח פנחס, פורסם באתר האינטרנט נבו (19.02.79)}.
בערכאת הערעור רשאי הצד המשיג על מסקנת הועדה להעלות טענות הנוגעות לדיני הראיות ולכלל המשפטי, המהווים בסיס לאותה מסקנה {ע"ש (ת"א) 2417/99 מנהלי עזבון המנוחה אסתר שמואלביץ' ז"ל - גב' דליה אנקשטיין יעקב שולץ נ' מנהל מס שבח אזור נתניה, פורסם באתר האינטרנט נבו (07.06.04)}.
קווי הדרכה לאבחנה בין "בעיה משפטית" לבין "בעיה עובדתית", קו המנחה הראשון לאיתורה של "בעיה משפטית" היא השאלה האם נדרשה הערכאה שהחלטתה עומדת לערעור לקבוע מהו הכלל החל בסוגיה הנדונה, אותו החילה על המקרה הקונקרטי {ע"א 266/97 מנהל מס שבח מקרקעין חיפה נ' מקס ווייסמן, פורסם באתר האינטרנט נבו (01.04.03)}.
קביעת מעמדו של פלוני כ"תופס חזקה" היא קביעת "סטטוס" המעוררת לדיון
שאלה משפטית.
"החזקה", היא מצב עובדתי הנבחן על-פי מבחנים משפטיים, השאלה איזה מבחנים משפטיים ייושמו על-מנת לקבוע האם מצב עובדתי נתון מהווה החזקה.
קו המנחה השני, שיש לבדוק הוא מהי תכלית ההגבלה של נימוקי הערעור ל"בעיה משפטית" בחיקוק הקונקרטי בו אנו עוסקים.
קו המנחה השלישי, העומד על טיבו של הטריבונל שאת החלטתו תוקפים בערכאת הערעור, האם יושבים בו שופטים ומשפטנים, או שמא המדובר בטריבונל המורכב ממומחים שיש לייחס משקל לידע ולמומחיות שלהם בתחום בו עוסק הטריבונל.
סעיף 90 לחוק המיסוי קובע במפורש שעל החלטתה של וועדת ערר ניתן לערער בבעיה משפטית לבית-המשפט העליון.
יצויין, כי אף אלמלא ההוראה הנזכרת, הכלל הוא כי למעט במקרים חריגים לא תתערב ערכאת הערעור בממצאים עובדתיים שנקבעו על-ידי הערכאה הדיונית.
הוראה זו מרחיקה לכת, במובן מסויים, יותר מהכלל הרגיל לפיו ערכאת הערעור לא תתערב בנקל בממצאים העובדתיים של הערכאה המבררת {ע"א 4378/11 מנהל מיסוי מקרקעין רחובות נ' תפוח פז פיתוח נדל"ן, פורסם באתר האינטרנט נבו (02.04.13)}.
ברם, החוק לא מונע מצד בהליך אזרחי או פלילי - להגיש ערעור על ממצאים עובדתיים.
ייתכן והשוני נובע מההבדל בין שני מצבים:
הראשון, בית-המשפט שלערעור דן בפסק-דין שניתן על-ידי ערכאה מבררת של בית-משפט.
והשני, בית-המשפט שלערעור דן בפסק-דין שניתן על-ידי ועדה מינהלית.
במצב השני מדובר בתחום נקודתי, אשר נדון על-ידי ועדה שכוללת חברים המתמצאים בתחום ואף צברו בו מומחיות - הגם שאינם בהכרח משפטנים.
בתור שכזה תוצאת ההליך "סגורה" יותר, אלא-אם-כן מדובר כאמור בטעות משפטית.
כמובן, תיתכן טעות משפטית בקביעת ממצא עובדתי. אך מקרים אלו, נדירים הם. בכל מקרה, הביקורת בהליכים אלו שונה מן הביקורת הרגילה, המיקוד הוא בבעיה משפטית.
קשה להבין מדוע בחוקי מס שונים ערכאות הערעור שונות ללא טעם מבורר על פניו, כך למשל, לפי סעיף 90 לחוק המיסוי, נשאלת השאלה במה נשתנה חוק זה מחוק מס רכוש וקרן פיצויים, התשכ"א-1961 שם הערעור על ועדת הערר {לפי סעיף 29(3)} הוא לבית-המשפט המחוזי? {ע"א 7759/07 רות כספי נ' מנהל מס שבח מקרקעין נתניה, פורסם באתר האינטרנט נבו (12.04.10)}.
לשם התמונה ההיסטורית, נציין כי מקורה של הסמכות בבית-המשפט העליון יסודו בסעיף 14 לחוק מס שבח מקרקעין, התש"ט-1949, בהביאו את החוק לקריאה שניה ושלישית {דברי הכנסת כרך 2, ישיבת ל' אב תשי"ט (25.8.49)}.
נאמר כי על החלטת ועדת הערעורים לעניין המס, "אפשר יהיה לערער בפני בית-המשפט העליון", היו ימים אחרים, ועל כתפי בית-המשפט העליון לא היה מוטל אותו עומס שיש בו כיום.
אך דור הולך ודור בא, והסעיף לעולם עומד {עד הנה} המקום הטבעי לסמכות זו הוא בית-המשפט המחוזי, כפי שנקבע גם בחוקים אחרים שיש בהם ועדות ערר או ערעור, למשל סעיף 34 לחוק הנכים (נוסח משולב) (תגמולים ושיקום), התשי"ט-1959, וסעיף 25(ח) לחוק משפחות חיילים שנספו במערכה (תגמולים ושיקום), התש"י-1950}.
בשני אלה, הערעור בנקודה משפטית בלבד, יוגש לבית-המשפט המחוזי.
בנוסף, ערעור בענייני מס הכנסה על החלטות פקיד השומה לפקודת מס הכנסה (נוסח חדש), סעיף 153, הוא לבית-המשפט המחוזי והוא הדין לגבי חוק מס ערך מוסף, התשל"ו-1975, סעיף 83.

