מיסוי מקרקעין - דין, הלכה ומעשה
הפרקים שבספר:
- בחינתה של עסקה
- פרשנות דיני המס
- שינוי העסקה
- מעשה בית-דין בעניינים פיסקאליים
- חוק פיסקלי ודיני הקניין
- זכות לתכנון מס ומבחן התוכן הכלכלי
- הגדרות - חוק מיסוי מקרקעין
- שליטה - חוק מיסוי מקרקעין
- הקניות לנאמן
- הורשה אינה מכירה
- העברה אגב גירושין
- פעולות נוספות שהינן "מכירה"
- הטלת המס על מכירת זכות במקרקעין
- הטלת מס על פעולות באיגוד מקרקעין
- רישום ניירות ערך באיגוד מקרקעין למסחר בבורסה
- מס רכישה
- צירוף תקופות חכירה
- הקניית זכויות שונות באיגוד
- חובת תשלום המס
- תנאים לתקפן של עסקאות
- הטלת מס שבח ומס רכישה באזור
- שווי המכירה
- יום המכירה
- שווי הרכישה
- שווי הרכישה במכירת חלק בלתי-מסויים
- נוסחת החישוב הלינארי
- שווי הרכישה במכירת חכירה
- איסור כפל שווי רכישה
- שווי הרכישה בהורשה
- שווי הרכישה במתנה שלא הוכרה לעניין מס עזבון
- שווי הרכישה כשהמוכר הוא אפוטרופוס וכו'
- שווי רכישה ללא תמורה
- שווי הרכישה בחילוף זכויות במקרקעין - הוראת שעה
- שווי רכישה באיגוד במקרים מסויימים
- שווי רכישה של מקרקעין שנתקבלו אגב פירוק
- שווי רכישה של זכות במקרקעין שהיא פיצוי בהפקעה או בחליפין
- זכויות במקרקעין שנתקבלו לפני תחילת חוק זה
- שווי רכישה בחליפין שנעשו לפני תחילת החוק
- שווי הרכישה של זכות במקרקעין שנתקבלה במתנה לפני תחילת החוק
- שווי רכישה כשהיתה הפקעה חלקית
- יום הרכישה
- הניכויים המותרים
- ניכוי הוצאות ריבית ריאלית
- חישוב הניכוי במכירת חלק מזכות במקרקעין
- איסור ניכויי כפל
- הוצאות שלא יותרו
- הגדרות - סכום המס
- המס על השבח
- הפחתת שיעור מס שבח במכירת מקרקעין בתקופה הקובעת - הוראת שעה
- השבח - חלק מההכנסה החייבת
- שיעור מיוחד להפקעה
- הרפורמה במיסוי דירות
- הגדרה וחזקה - סעיף 49 לחוק מיסוי מקרקעין
- פטור לדירת מגורים - סעיף 49ב לחוק מיסוי מקרקעין
- חזקת דירת מגורים נוספת - סעיף 49ד לחוק מיסוי מקרקעין
- פטור חד-פעמי הוראה מיוחדת - סעיף 49ה לחוק מיסוי מקרקעין
- "סייג לדירה שנתקבלה במתנה" - סעיף 49ו לחוק מיסוי מקרקעין
- כשהמחיר מושפע מהאפשרות לתוספת בניה, פיצול פיזי-אופקי ופיצול רעיוני-אנכי - סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין
- פטור על תשלומי איזון - סעיף 49ז1 לחוק מיסוי מקרקעין
- "פטור ליחידה אחרת" - סעיף 49כז לחוק מיסוי מקרקעין - פינוי-בינוי
- הגדרות - אופציה במקרקעין
- הוראה מיוחדת במימוש אופציה
- פטור ממס בחילוף זכויות במקרקעין
- פטור ממס בחילוף קרקע חקלאית
- הגדרות והחזקות - פינוי ובינוי
- יום המכירה - פינוי ובינוי
- חובת הודעה ודיווח
- פטור ממיסים
- יום ושווי רכישה של יחידת המגורים החלופית והזכות הנוספת
- פטור מס רכישה
- שווי הרכישה של היזם
- פטור נוסף
- פטור ליחידה אחרת
- ההכרזה על מתחם פינוי ובינוי במסלול מיסוי
- תחולת הפרק
- מתחם להתחדשות עירונית - הוראות מיוחדות
- הסמכה
- הגדרות -פטור במכירת זכות במקרקעין שתמורתה מושפעת מזכויות בניה לפי תמ"א 38
- פטור ממס וממס מכירה במכירה שתמורתה מושפעת מזכויות בניה לפי תכנית החיזוק
- פטור ממס במכירה שתמורתה מושפעת מזכויות בניה לפי תכנית החיזוק בדרך של הריסה
- פטור ממס וממס רכישה במכירת זכות במקרקעין שהיא רכוש משותף
- סייג לפטור
- תחולה - הוראת שעה
- הגדרות - העברת מפעל לאזור מוטב - הוראת שעה
- פטור ממס בהעברת מפעל לאזור מוטב
- הסכום הפטור
- ייחוס ניכויים
- החזר מס ודחיית מס
- שלילת פטור נוסף
- מכירה החייבת במס הכנסה
- הסכם מכירה
- הסכם לעשות פעולה
- ייפוי-כוח לבצע מכירה
- העברת שליטה הפטורה ממס
- מניעת כפל מס
- פטור מאגרת העברת מקרקעין
- פעולות באיגוד שנקבעו
- מכירה למדינה, לרשויות מקומיות ולמוסדות לאומיים
- מוסדות ציבור
- מתנות לקרובים
- פטור על ויתור ללא תמורה
- פטור בהפקעה שתמורתה זכות במקרקעין
- פטור בהחלפות מסויימות
- פטור בחלוקת קרקע למתיישבים
- פטור באיחוד וחלוקה
- פטור בהחלפת מקרקעין בין חברי אגודה להתיישבות חקלאית
- העברה מסויימת של זכות מנאמן
- פטור מותנה למכירות מסויימות לאיגודים
- העברת זכות במקרקעין אגב פירוק איגוד
- רווח נוסף בפירוק
- פטור לרשות הפיתוח וכו'
- שלילת פטור לדירה בבניין להשכרה
- שלילת פטור לזכות במקרקעין שנתקבלה אגב פירוק איגוד
- הצהרות
- הודעה על נאמנות
- הצהרות על-ידי איגוד או על-ידי בעלי הזכויות בו
- הודעה על עסקה המותנית בתנאי עתידי
- מועד הודעה כשתנאי של פטור חדל להתקיים
- הגשת הצהרה באופן מקוון
- פטור מהצהרות בעסקאות מסויימות
- שומות במכירת זכות במקרקעין או בפעולה באיגוד מקרקעין
- הנמקה במיטב השפיטה ומתן זכות טיעון
- הודעה על חיוב במס באיגוד
- שומה כשלא נמסרה הצהרת המוכר או הרוכש
- סמכות להתעלם מעסקאות מסויימות
- תיקון שומה
- תיקון שומה בשינויי מבנה
- הודעות שומה
- השגה
- החלטה בהשגה
- ערר - השגה וערעור
- ועדת ערר
- ערעור לבית-המשפט העליון
- תשלום לאחר הודעה על תשלום המס
- תשלום יתרת המס על-פי שומה
- ריבית על דחיית מועד תשלום
- גביית המס
- גביית המס ממכירה באונס
- ריבית בשל פיגור בתשלום
- קנס על אי-הגשת הצהרה או הודעה
- קנס על פיגור בתשלום
- סמכות המנהל לפטור מתשלום קנס
- זקיפת תשלומים
- קנס על גרעון
- גביית מס בנסיבות מיוחדות
- בקשה לרשם לענייני המרכז להטלת מגבלות
- סמכות לדרוש מסמכים וידיעות ולהיכנס
- חקירות וחיפושים
- עבירות ועונשים
- עבירות על-ידי תאגיד
- חבות לתשלום המס
- כופר כסף
- החזרת מס בביטול מכירה
- החזרת מס שנגבה בטעות
- הפרשי הצמדה וריבית על החזר
- סמכות להחזיר מס לתושבי חוץ
- זיכוי ממס שבח במס עזבון
- שמירת סוד
- מאגר מידע
- הסכמה על-ידי חברות שיכון
- הארכת מועד
- פגמים וליקויים
- מסירת הודעות
- ייצוג נישום על-ידי רואה-חשבון
- נוהל וסדרי דין
- אצילת סמכויות
- אי-מתן ניכויים לפי פקודת מס הכנסה
ייצוג נישום על-ידי רואה-חשבון
סעיף 109א לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 קובע כדלקמן:"109א. ייצוג נישום בידי רואה-חשבון (תיקונים: התשס"ד, התשס"ה)
(א) רואה-חשבון או יועץ מס מייצג רשאי לייצג נישום בהליכים המתנהלים בפני המנהל או עובדי משרדו לפי סעיף 87, בכל הקשור לחישוב המס בלבד, בהתקיים כל אלה:
(1) מכירת הזכות במקרקעין או מכירת הזכות באיגוד המקרקעין אינה פטורה ממס;
(2) הנישום חייב בהגשת דוח שנתי לפקיד השומה לפי סעיף 131(א) לפקודה.
(ב) הוראת סעיף-קטן (א) אינה באה לפגוע בזכותו של עורך-דין על-פי חוק לשכת עורכי-הדין, התשכ"א-1961.
(ג) לעניין סעיף זה:
"רואה-חשבון" - כהגדרתו בחוק רואי-חשבון, התשט"ו-1955;
"יועץ מס מייצג" - כהגדרתו בחוק הסדרת העיסוק בייצוג על-ידי יועצי מס, התשס"ה-2005."
מכוחו של סעיף 109א לחוק המיסוי הותר ייצוגם של נישומים בידי רואי-חשבון בהליכים לפי חוק מיסוי מקרקעין בתנאים המנויים בסעיף.
סעיף זה הוא במהותו חריג לכלל בדבר ייחוד המקצוע של עריכת-הדין, והוא מאפשר גם לרואי-חשבון לייצג בפני רשויות המס בנסיבות מסויימות.
יש לכאורה בתנאים המנויים בסעיף 109א לחוק כדי לפגוע בחופש העיסוק, שכן מצמצמים הם את האפשרות של רואי-חשבון לעסוק בייצוג בפני שלטונות מיסוי המקרקעין ככל חפצם, אם גם המצב כיום טוב מבחינתם מזה שקדם.
אולם, וזו אולי עיקר, הפגיעה נובעת מכלל "ייחוד המקצוע" שבחוק לשכת עורכי-הדין. הוא זה שהתווה את הכלל, והוא מקור הפגיעה. אם-כן העתירה ביסודה תוקפת - בכל הכבוד - בגזרה החוקתית הלא נכונה.
פגיעה שתצדיק התערבות חוקתית צריך שתיגע בליבת הזכויות. היא עניין קשה ורציני. היא מעמידה תדיר את בית-המשפט במחלוקת עם הכנסת.
גם מי שסבור כי יש צורך בסמכות לביקורת חוקתית, כי היא מועילה מאוד במקומות הנכונים, וכי היא מגנה על מי שזקוק להגנה שהחוק לא סיפק לו - יסכים, דומה, כי עליה להיות מופעלת באופן זהיר ועניו, כדי שלא נחטא בחטא היוהרה.
"אין לך יפה מן הצניעות" {רש"י שמות ל"ד, ג'} "מה שעשתה חכמה עטרה לראשה עשתה ענוה עקב לסולייתה" {דברי התלמוד הירושלמי שבת א, ג, ג, מפי רבי יצחק בן אליעזר}.
כלל זה ננקט בידנו, שהתערבות חוקתית היא "נשק יום הדין", והשימוש בה צריך להיות במשורה.
כדי לקיים בדיקה שיפוטית של חוקתיות החוק, לא די בקיומה של פגיעה בזכות המוגנת בחוק-יסוד. מן הראוי הוא שהפגיעה לא תהיה זניחה או מזערית.
בית-המשפט אינו בוחן זוטי פגיעות. כמובן, מזעריות של הפגיעה ואופיה כ"זוטי דברים" משתנה מעניין לעניין {בג"צ 2334/02 חיים שטנגר נ' י"ר הכנסת, פורסם באתר האינטרנט נבו (26.11.03)}.
הספרות המשפטית מציעה לבחון את השאלה האם מדובר בפגיעה מזערית באמצעות שני מבחנים: סובייקטיבי ואובייקטיבי.
המבחן הסובייקטיבי, מבקש לבחון האם הפגיעה היא מזערית מנקודת המבט של הפרט שזכותו הוגבלה.
לפי המבחן האובייקטיבי, אין להתחשב בתכונותיו החריגות של הפרט המסויים הנפגע, אלא בהגבלה הנגרמת מנקודת מבטו של בעל זכות טיפוסי מסוגו של הנפגע.
מן הבחינה הסובייקטיבית סבורים רואי-החשבון כי הפגיעה בהם משמעותית, ומן הפן האובייקטיבי מדובר בפגיעה שאינה מתייחסת לפרט מסויים ואינה נוצרת נוכח תכונותיו החריגות, אלא משותפת לכלל רואי-החשבון.
לא לכל הזכויות חשיבות חברתית - ומשפטית - זהה, לא הרי זכויות המגשימות ערכים יסודיים של השיטה והתורמות לרווחה האישים של כל פרט בה, כהרי זכויות שהצידוק לקיומן הוא בקידום הרווחה הכללית.
לכך מצטרפת העובדה, של דיאלוג פרלמנטרי אשר הוליד פשרה, ההתערבות מטבעה צריך שתהא מצומצמת יותר.
יתר-על-כן, במדרג החוקתי, ככל שהמדובר בכבוד האדם, נטיית ההתערבות תהא - דומה - להיות רבה מאשר בנושאי חופש העיסוק.
נזכור כי חופש העיסוק הוא התחום שבו נקבעה פסקת התגברות {סעיף 8 לחוק} המאפשרת התגברות זמנית על חוק-יסוד: חופש העיסוק.
השאלה אם החלטה של רשות הווה פגיעה בחופש העיסוק צריכה להיבחן באופן מהותי ולא פורמלי.
עולה השאלה מה חשב המחוקק בעניין פלוני או אלמוני, האמת ניתנת להיאמר, למקרא כל הדברים המלומדים, כי בית-המשפט מתבקש להיגרר כאן להכרעה חוקתית בנושא שניתן היה ללכת בו אם בדרך פלונית או בדרך אלמונית, והושגה פשרה במישור הפרלמנטרי-הפוליטי בין שתי הגישות.
גם אם לפנינו פגיעה, ואף אם אינה "זוטי פגיעות", אינה - כמדיניות שיפוטית - שראויה להתערבות חוקתית על-פי נסיבותיה.
הוראות חוק לשכת עורכי-הדין מאפשרות למוסמך כעורך-דין בלבד לבצע פעולות שונות, בכלל זה ייצוג בפני גופים שיפוטיים ומעין שיפוטיים.
ביסוד התנאים שבסעיף 109א עומד על-פני הדברים הרצון להבטיח ייצוג הולם, מקצועי ומתאים אשר עיקרו, על-פי כוונת המחוקק, טובת הלקוח.
מומחיותם של עורכי-דין היא בייצוג אחרים. זה מקצועם, לכך הכשירו עצמם, ובידיהם הכלים לעשות כן.
המחוקק סבר כי אין די בתחום מומחיות מסויים בגדרי ראיית החשבון כדי לאפשר לרואי-חשבון להופיע ולהתיר להם לייצג אחרים.
הראשון, בעיות מידע ואסימטריה לגביו, שעל-כן אין באפשרות הלקוחות לדעת מה איכות השירות שניתן להם; השני, איכות השירותים המשפטיים משפיעה על צדדים שלישיים ועל איכות ההליך כולו כי שוק השירותים המשפטיים סובל משני כשלים. {ע' זלצברגר מציין במאמרו "קשר המשפטנים הישראלי: על לשכת עורכי-הדין בישראל ובעלי בריתה" משפטים לב(1), 43, 66}אלה מצריכים זהירות, והפקדת הייצוג בידי המומחים לכך.
רבים במדינה נזקקים לשירותי משפט, אלה נוגעים לעניינים הרגישים ביותר של האדם, חירותו ויחסיו עם זולתו.
חוק, הקובע פיקוח ובקרה על אופן הגשמתם של שירותי המשפט, והנועד להבטיח כי רק אנשים הראויים לכך יוכלו לתת שירותים חשובים אלה, הינו חוק ההולם את ערכיה של ישראל והנועד לתכלית ראויה.
כנודע, אין די בכך שתכלית החוק נמצאה ראויה, ועלינו להמשיך ולבחון האם הפגיעה בזכות המוגנת באה במידה אשר אינה עולה על הנדרש.
שלושה מבחני-משנה עיצבה הפסיקה לשם כך, בהמשך ללשון פסקת ההגבלה בחוק-היסוד.
הראשון, בוחן את ההתאמה בין האמצעי הפוגע לבין התכלית שבא החוק להגשים.
השני, בוחן האם ניתן להשיג את תכלית החוק באמצעי שמידתו פחותה.
ובשלישי, נשקלת התועלת שתצמח לציבור מן החקיקה, לעומת הפגיעה בזכותו החוקתית של הפרט כתוצאה מהפעלת האמצעי שנבחר {בג"צ 2056/04 מועצת הכפר בית סוריק ואח' נ' ממשלת ישראל, פורסם באתר האינטרנט נבו (30.06.04)}.
מבחן-המשנה הראשון, הוא מבחן הקשר הרציונלי, דורש כאמור התאמה בין האמצעי הפוגע ובין התכלית שהמחוקק בא להגשים.
התנאים המנויים בסעיף 109א והבאים להבטיח זאת הם ארבעה: ייצוג רואי-חשבון מוגבל להליכי השגה בלבד; הוא מוגבל לסוגיות חישוב מס בלבד; הוא מוגבל לעסקאות במקרקעין שבהן מכירת הזכות אינה פטורה ממס; ולמקרים שבהם הנישום חייב בהגשת דו"ח כספי.
המשותף לארבעה תנאים אלו הוא כי הייצוג בידי רואי-חשבון מוגבל למצבים שבהם להם יתרון יחסי על פני עורכי-דין.
כך בוודאי ביחס לתנאי שעניינו הגבלת הייצוג לחישוב מס בלבד, כך גם ביחס לתנאי שעניינו כי מכירת הזכות אינה פטורה ממס, שכן פשיטא שאין בעסקה הפטורה ממס היבט של חישוב מס וכך גם ביחס לתנאי שהנישום חייב בהגשת דו"ח לפקיד השומה, שכן ממילא רואה-חשבון מייצגו מול רשויות מס הכנסה ולו תמונה מקיפה של ענייניו. ולבסוף, מתן זכות ייצוג לרואי-חשבון בהשגה על הודעת שומה יש בו טעם, שכן בשלב המוקדם שעניינו דיווח ראשוני על העסקה, הפן המשפטי עשוי להיות משמעותי פחות.
זאת, לאחר שבהצעת החוק המקורית ניתנה אפשרות לייצוג לרואי-חשבון גם בערר.
היישום אינו פשוט וקיימים תחומים אפורים, אך תנאים אלה מאפשרים הבחנה ותחימה עקרונית של הגבולות בין עניינים משפטיים-מיסויים לעניינים מיסויים.
רואה-חשבון יוגבל לעניין חישובי מס, באשר זאת הכשרתו, וייצג את הנישום בפני המנהל ופקידיו. לא ייצג בפני כל ערכאה שהיא ערכאה משפטית שכן זה לא תחומו, דהיינו בוודאי לא בפני בית-משפט ובוודאי שגם לא בפני ועדות ערר {חבר הכנסת רצאבי, שנמנה עם יוזמי הצעת החוק, התייחס לרציונל שבבסיס התנאים (דיון בוועדת הכספים מיום 22.7.03)}.
כאשר המורכבות המיסויית של העניין דומיננטית, יתכן לומר כי לרואה-חשבון יתרון על-פני עורך-דין, והתועלת בשירותיו ללקוח גבוהה מזו של עורך-הדין.
יצויין בהקשר זה, כי ניתן גם לטעון באשר להשוואה לייצוג בענייני מס הכנסה ומס ערך מוסף, שכן עניינים אלו מטיבם ומטבעם הם עניינים חשבונאים מיסויים, ולא משפטיים.
גם תחום העבירות הפליליות לפי חוק מס ערך מוסף הוצא מתחום סמכותם של רואי-חשבון. כידוע עסקת מקרקעין מערבת שאלות משפטיות רבות החל מסוגיות קנייניות ותכנוניות וכלה בסוגיות חוזיות.
הנחת היסוד של ההסדר בסעיף 109א לחוק המיסוי היא כי לעורכי-דין ההכשרה המתאימה והידע באופן שמאפשר להם לייצג לקוחותיהם במקצועיות.
ולבסוף, מבחן המידתיות במובנו הצר. בגדרו נותנים אנו את הדעת לפגיעה הנטענת בחופש העיסוק למול תכלית הפגיעה.
מדובר בחוק מיטיב, אשר הרחיב האפשרות לרואי-חשבון לייצג בפני רשויות מס שבח, הדבר לא התאפשר בעבר. אין מדובר בפגיעה הנוגעת ללוז עיסוקם של רואי-החשבון, שמומחיותם היא לבדוק, לאשר ולבקר מאזנים וחשבונות רווח והפסד {סעיף 1 לחוק רואי-חשבון, התשט"ו-1955} ומובן שעורך-הדין המייצג יוכל להיעזר בשירותיו של רואה-חשבון ככל שיהא בכך צורך.
דומה אם-כן, כי בסופו-של-דבר הפגיעה בזכות לחופש עיסוק היא נמוכה ביחס לתועלת הצפויה.
כללם-של-דברים כי, אין לומר כי סעיף 109א אינו עומד בתנאי פסקת ההגבלה.

