הארכת חוזה החכירה בתנאי של הוספת תנאי-מפסיק למקרה של שינוי יעוד

ב- ע"א 8325/12 מדינת ישראל מינהל מקרקעי ישראל נ' מהדרין בע"מ, תק-על 2014(2), 9849 (2014)} נדונה מחלוקת הסובבת סביב תניית שינוי יעוד שמבקש המינהל להוסיף לחוזה החכירה עם המשיבות.

משיבה 1 (להלן: "מהדרין") ומשיבה 2 מחזיקות בחוזי חכירה משנות החמישים למאה הקודמת ביחס לקרקע שבבעלות מינהל מקרקעי ישראל. כאשר ביקשה מהדרין להאריך את החכירה לתקופה נוספת של 49 שנים, התנה זאת המינהל בהוספת תנאי-מפסיק לחוזה, לפיו במידה וישונה יעוד הקרקע מושא חוזה החכירה, המינהל יהיה רשאי להביא לסיומו המוקדם של החוזה, תוך פיצוי החוכר (להלן: "תניית שינוי יעוד").

המשיבות טענו להבטחה מינהלית משר האוצר הראשון (להלן: "מסמך קפלן") שבגינה נטען כי אין מקום להוספת התניה האמורה, ועמדתן התקבלה בבית-משפט קמא.

בקבלו את הערעור פסק בית-המשפט העליון כי בית-המשפט קבע תחילה כי מנסיבות היווצרות המסמך והתנהגות הצדדים לאחר מכן, ניתן להסיק, כי מסמך קפלן הוא מסמך מחייב המהווה חלק ממכלול הסכמים שהתגבשו בין הצדדים לאורך זמן, והוא בחינת הבטחה שלטונית.

בהכרעה בשאלת היחס בין ההוראות הסותרות לכאורה באשר לסוגיית תנאי חידוש החכירה נקודת המוצא הינה, כי חלקיו השונים של החוזה אינם סותרים זה את זה או אינם מייתרים זה את זה וכי כל עוד ניתן להגשים את תכלית החוזה, יש לעשות כל מאמץ ליישב בין ההוראות השונות של החוזה.

בית-המשפט קבע כי מסמך קפלן וחוזה החכירה מגלים כי תכלית החכירה היתה חקלאית גרידא. עוד נקבע כי במהלך השנים הסכימו המשיבות לשנות תנאים מתנאי החכירה נוכח שינויי העתים. בית-המשפט הציע פרשנות מקיימת המאפשרת לשתי ההוראות החוזיות שנטענת סתירה לגביהן, לדור בכפיפה אחת באופן העולה בקנה אחד עם תכלית החוזה וכן הציע פרשנות תכליתית של הסתירה בין הוראות המכלול החוזי.

בית-המשפט ציין כי הצדדים לא נתנו דעתם לשינוי יעוד עתידי בקרקע המוחכרת בעת כריתת החוזה, וכי לא ניתן לשחזר את כוונתם האמיתית באשר לתנאי חידוש החכירה, ולפיכך פנה לפרשנות תכליתית בהדגישו כי מדובר בפירוש חוזה רשות, כאשר יש לשקול את התכלית האובייקטיבית של חוזים אלה, את המטרות האופייניות ואת האינטרסים הציבוריים שחוזי רשות מיועדים להגשים.

בית-המשפט קבע כי התכליות המיוחדות המונחות ביסוד סמכותו של המינהל ככלל וביחס לחוזי חכירה בפרט, אינה מאפשרת להלום פרשנות שאיננה מאפשרת למינהל להוסיף אל חוזה החכירה תניית שינוי יעוד בפתחה של תקופת החכירה הנוספת, כנהוג בחכירות מקבילות.

עוד הוסיף בית-המשפט, כי רשות ציבורית אינה יכולה להגביל את סמכותה וכוחה בהתחייבות חוזית, באופן השולל ממנה את שיקול-דעתה בתחומים למענם הוענקה לה הסמכות, ולכל התחייבות כזו אין תוקף. נקבע, כי אף אם לא נכללה בחוזה הוראה מפורשת המורה כן, ניתן לקרוא לתוכו תניה מכללא, אשר מייחסת לצדדים כוונה שלא לשלול את שיקול-דעתה של הרשות ביחס לתקופת החכירה הנוספת.
ואולם, בית-המשפט ציין כי במקרה זה אין צורך ממשי לקרוא אל תוך המכלול החוזי תניה מכללא מעין זו, שכן סעיף כזה מצוי בחוזה החכירה והוא מאפשר את התאמת החוזה לנסיבות "שהזמן גרמן". בית-המשפט קבע כי הטענה כי הצדדים התכוונו שהחכירה תוארך בתנאים זהים לחלוטין בתקופה השניה, לא קיבלה ביטוי משכנע בלשון או בנסיבות.

תניית שינוי היעוד עולה בקנה אחד עם תכלית החוזה, ונוכח מנגנון הפיצויים שביקש המינהל להוסיף לחוזה, החלטת המינהל אינה לוקה בסבירותה באופן קיצוני, ולא נפל בה פגם אחר המצדיק התערבות. בית-המשפט הדגיש כי כל זאת, בהנחה כי שינוי היעוד ייעשה לאחר שיוכרע כי הדבר חיוני.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

הארכת חוזה החכירה בתנאי של הוספת תנאי-מפסיק למקרה של שינוי יעוד