מקרקעי ציבור

1. כללי
סעיף 107 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 קובע כדלקמן:

" "מקרקעי ציבור" - מקרקעי ישראל כמשמעותם בחוק-יסוד: מקרקעי ישראל, ומקרקעין של רשות מקומית או של תאגיד שהוקם על-ידי חיקוק;"

היבט נוסף של דיני התכנון והבניה מתחשב במיתחמי קרקע בעלי אופי מיוחד, ובצורך לשמר את ייעודם הייחודי.

נכללים בכך מקרקעין המיועדים מעצם טיבם לתועלת הציבור הרחב, ונדרש מאמץ תכנוני יוצא דופן כדי לשמר את אופיים, ולהגן עליהם מפני פגיעה העלולה לגרוע מאיכותם ומיכולת הציבור ליהנות מהם.

על סוג זה של מקרקעין, נמנים גם "מקרקעי ייעוד", עליהם פורש החוק הגנה מיוחדת. ההסדר המשפטי ביחס למקרקעין אלה בנוי על ההנחה כי משאבי הקרקע הייחודיים שנועדו לרווחת הכלל מוגבלים בהיקפם וביכולת לנצלם, ואין להשתמש בהם אלא למטרות כלל הציבור, לתועלתו ולרווחתו.

שטחי המדינה שנועדו לתועלת הכלל ובהם מקרקעי ייעוד, הם בעלי חשיבות מיוחדת במדינה קטנה, שמשאביה הטבעיים מוגבלים. הדבר מטיל אחריות כבדה על רשויות התכנון והמדינה לדאוג לשמר מקרקעי ייעוד במבט צופה פני ההווה והעתיד גם יחד, לרווחת בני הציבור כולם. התכנון נועד, בין היתר, לקדם תכלית זו {עע"מ 2273/03 אי התכלת שותפות כללית נ' החברה להגנת הטבע ואח', תק-על 2006(4), 3390 (2006)}.

זאת ועוד. המוסד התכנוני רשאי לשנות מקרקעי ייעוד במסגרת תכנית שאושרה סופית לפי חוק התכנון והבניה. אין לקבל את הפרשנות למונח "תכנית שאושרה סופית" כתכנית מקדימה או תכנית ביניים. אין זה סביר שמוסגות התכנון יידרשו להגיש תכנית ביניים, במסגרתה ישונה ייעוד מקרקעי הייעוד ולכלול בה גם את השטח הציבורי. כפילות זו תביא לסרבול ההליך שלא לצורך ואין בה כל היגיון תכנוני או אחר {עת"מ (חי') 28293-10-11 שרה ברנשטיין ואח' נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז חיפה ואח', תק-מח 2013(1), 4025 (2013)}.

מטרתה של תכנית איחוד וחלוקה היא לשנות את פריסת ייעודי הקרקע על-פי המצב המאושר ולכן, תכנית איחוד וחלוקה-משנה תדיר ייעודם של מקרקעין מדרכים לייעודים אחרים.

איננו סבורים כי על-מנת שניתן יהיה להחיל תכנית איחוד וחלוקה על מתחם הכולל דרכים מאושרות, יש צורך תחילה להצטייד באישור הממשלה או אישור תכנית ביניים, שאינה תכנית לאיחוד וחלוקה, בה ישונה ייעוד הדרכים לייעוד הרצוי. אפשרות זו אינה מעשית כי היא אף עומדת בסתירה לפרקטיקה הנוהגת של תכניות איחוד וחלוקה המאושרות מדי יום על-ידי מוסדות התכנון {ע"א 3213/97 נקר נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה, פ"ד נג(4), 625, 646 (1999); ע"א 8797/99 אנדרמן נ' ועדת הערר המחוזית לפי חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, חיפה, פ"ד נו(2), 466, 474 (2001); עע"מ 7336/10 ארנה אסתר לוקר ואח' נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז חיפה ואח', תק-על 2012(4), 4547 (2012)}.

2. מקרקעין כמשמעותם בחוק יסוד: מקרקעי ישראל
עיקרון הבעלות הציבורית עוגן לימים בסעיף 1 לחוק-יסוד: מקרקעי ישראל, אשר זה לשונו:

"מקרקעי ישראל, והם המקרקעין בישראל של המדינה, של רשות הפיתוח או של הקרן הקיימת לישראל, הבעלות בהם לא תועבר, אם במכר ואם בדרך אחרת."

יצויין, כי אף טרם כינונו של חוק היסוד בתש"ך-1960, ועמו חקיקתם של חוק מקרקעי ישראל, התש"ך-1960, וחוק מינהל מקרקעי ישראל, תש"ך-1960, נתן המחוקק מעמד נורמטיבי לעיקרון הבעלות הציבורית על מקרקעי המדינה, ובמיוחד בנוגע לקרקעות חקלאיות, ופעל על פיו {ראה לפני כן סעיף 3(4) לחוק רשות הפיתוח (העברת נכסים), תש"י-1950, המגביל משמעותית את סמכותה של רשות הפיתוח למכור קרקעות; סעיף 5(ב) לחוק נכסי המדינה, תשי"א-1951, המגביל את סמכות המדינה למכור נכסי מקרקעין}.

העיקרון התקבל בקרב חברי הכנסת באהדה רבה ובהסכמה רחבה {ראה דברי הכנסת 27ב, 2960-2945 (6.8.59)} כאשר את עיקר ההתנגדות השמיעה תנועת החירות, אשר התנגדה לפגיעה בזכות לקניין פרטי {שם, 2960}.

מדבריהם של חברי הכנסת במהלך הדיונים בהצעות החוק עולה, כי הרעיונות שקיוו להגשים באמצעות עיקרון הבעלות הציבורית על הקרקע, היו דומים לאלה ששיוותה לנגד עיניה קק"ל.

כן, הוצגה השאיפה לכינונו של משטר צודק, המתבסס על עקרונות של שוויון וצדק חלוקתי {ראה דבריהם של חבר הכנסת יעקב חזן בדברי הכנסת 27, 2953 (06.08.59) ושל שר האוצר לוי אשכול בדברי הכנסת 28, 707 (23.02.60)}.

בולטת במיוחד היתה המטרה של ייעול ניצול משאבי המקרקעין של המדינה, באמצעות שליטה על היבטים שונים של יישום מדיניות התכנון והשימושים הנעשים בקרקע {ראה בנוסף דבריו של חבר הכנסת יעקב חזן בדברי הכנסת 28, 688 (22.2.60)}.

עם העלאת קרנו של עיקרון הבעלות הציבורית על מקרקעי המדינה למעמד חוקתי, הוטלה הגשמת המטרות הגלומות בו, במסגרת חוק מינהל מקרקעי ישראל, על שני גופים: מועצת מקרקעי ישראל ומינהל מקרקעי ישראל {כיום הרשות}.

הראשונה אמונה על התוית המדיניות הקרקעית של המדינה, והאחרון על ניהול המקרקעין לפי מדיניות זו.

בהיותם מופקדים על כלל מקרקעי ישראל, מרבית שטחה של המדינה, כאמור, לפעילותם של גופים אלה משמעות חלוקתית כבירה.

מדיניות המועצה מיושמת בעיקר באמצעות החכרת קרקעות למטרות שונות, במסגרת חוזי חכירה.

אשר לתכליות המיוחדות המונחות ביסוד סמכות המינהל, על אלה עמד הנשיא ברק בפסק דינו ב- בג"צ 6698/95 {קעדאן נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נד(1), 258, (2000)}, בציינו כי נועדו הן "למנוע את העברת הבעלות בקרקע לידי גורמים בלתי-רצויים, לבצע מדיניות ביטחון ולאפשר פרוייקטים לאומיים, דוגמת קליטת עליה, פיזור אוכלוסין והתיישבות חקלאית. כן מונחות ביסוד החקיקה התכליות המיוחדות שנועדו להקל על מלאכת התכנון תוך שמירת רזרבה קרקעית לצרכים ממלכתיים והקצאת שטחים פתוחים לצורכי הציבור - כל זאת כדי לאפשר תכניות מתאר ולמנוע סחר ספקולטיבי בקרקעות המדינה".

תכליתם של חוזי החכירה של המינהל, איפוא, היא בעיקר הגשמתן של מטרות אלה {על תכליות מוסד החכירה לדורות, ראה יהושע ויסמן "חכירה כתחליף לבעלות" ספר הזיכרון לגד טדסקי - מסות במשפט אזרחי (יצחק אנגלרד, אהרן ברק, מרדכי א' רבילו וגבריאלה שלו עורכים, התשנ"ו), 212}.

בנהלו את מקרקעי המדינה משמש המינהל איפוא כנאמן הציבור, ועליו לפעול בהתאם לאינטרס הציבור כולו. אינטרס זה בא לידי ביטוי באיזון ראוי בין השיקולים הלאומיים הרבים, לרבות שיקולים תקציביים-כלכליים והיבטים של יעילות ותועלת שהמדינה מחוייבת בהם כלפי אזרחיה, כמו גם מטרות חברתיות.

נקודת האיזון משתנה, מסתמא, עם חלוף העתים. משאין ניתן ברגיל להגדיל את מצאי המקרקעין של המדינה {למעט אולי ייבוש רצועות ים}, ועם הופעתם של צרכים חדשים, הנה כדי שיהא באפשרות המדינה לממש את המטרות הטמונות ביסוד סמכותה ואת המדיניות הקרקעית שתיטיב ביותר עם כלל הציבור, מן ההכרח הוא שלמינהל {ולרשות הפיתוח לפניו}, תהא אפשרות להשפיע על דרכי הניצול של המקרקעין.

בהקשר זה כתב פרופ' ויסמן, כי "מכיון שלא ניתן לצפות מראש את כל תהפוכות הזמן, ראוי כי בניסוח הסכמי חכירה לתקופה ממושכת ישתמשו הצדדים בתניות גמישות העשויות לאפשר התאמה של ההסכם לשינויים שצופן העתיד" {החזקה ושימוש, 323}.

3. מקרקעין של רשות מקומית
סעיף 188 לפקודת העיריות (נוסח חדש) {להלן: "פקודת העיריות"}, מתנה התקשרות במקרקעין בין עירייה לגוף שלישי באישור שר הפנים:

"עשיה במקרקעין
(א) עיריה לא תהיה רשאית למכור מקרקעין, להחליפם, או למשכנם, אלא על פי החלטת המועצה ברוב חבריה, ובאישור השר, או מי שהוא הסמיך לכך...
(ב) עיריה רשאית להשכיר מקרקעין או להרשות שימוש במקרקעין שאין בו משום שכירות, אולם השכרת מקרקעין לתקופה העולה על חמש שנים והשכרת נכס שחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), תשל"ב-1972, חל על שכירותו, טעונות החלטה ואישור כאמור בסעיף-קטן (א)."

הרציונל לסעיף זה נעוץ בצורך להקים מנגנון פיקוח על עסקאות של הרשות המקומית בנכסיה, כדי למנוע עשייה במקרקעין הפוגעת באינטרס הציבורי, תוך חלוקה נכונה של משאבי הציבור וכדי להפעיל מנגנון ביקורת מפני חשש למעשים בלתי-תקינים בנכסי ציבור {בג"צ 4401/10 גל נ' עיריית רחובות (לא פורסם, 24.3.2011), בג"צ 5023/91 פורז נ' שר הבינוי והשיכון, פ"ד מו(2), 793 (1992); בג"צ 3638/99 בלומנטל נ' עירית רחובות, פ"ד נד(4), 220, 227 (2000)}.

כאמור, הטעם באישור שר הפנים טמון בצורך להבטיח את פיקוח השלטון המרכזי על דרך עשייתה של הרשות המקומית בנכסי מקרקעין המצויים בבעלותה, במציאות בה היא מבקשת לבצע בהן עסקאות רצוניות עם צדדים אחרים.

4. מקרקעין תת-ימיים
4.1 הגדרה
סעיף 108 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 קובע כדלקמן:

"108. מקרקעין תת-ימיים
מקרקעין הנמצאים מתחת למימי החופין של ישראל ומקרקעין הנמצאים מתחת למימי האגמים שבישראל הם של המדינה ונמנים על מקרקעי הציבור."

ב- ת"א (יר') 3095/01 {גלטון קבלנים בעמ נ' מדינת ישראל - מינהל מקרקעי ישראל (הסתיים) ואח', תק-מח 2007(1), 2987 (2007)} קבע בית-המשפט כי מבחינה עניינית, אין הצדקה להחיל על מקרקעין שאינם משמשים לתועלת הציבור דינים שתוכנם וההצדקה לחלותם נעוצים בכך שהם משמשים את כלל הציבור.

עוד נקבע כי אין בהסתמכות על הוראת סעיף 107 לחוק המקרקעין, ועליה בלבד, כדי לקבוע שהשימוש שניתן לעשות במגרש {גם בהנחה שהוא בגדר "שפת ים"} הוא בהכרח שימוש שחייב להיות לתועלת הציבור.

במקרה דנן, המגרש מעצם טבעו, אף אם הוא בגדר "שפת ים", אינו מיועד לשימוש כלל הציבור, והדבר תלוי בהוראות התכניות החלות עליו. היה ולא יקבע בתכניות כי יעודו של המגרש הוא לטובת הציבור, לא ניתן יהיה לראות בו מקרקעי יעוד.

4.2 משאבי טבע
בעלות המדינה על המשאבים הטבעיים הנמצאים בשטח המים הכלכליים שלה, נלמדת כנראה מהוראת סעיף 1 לחוק השטחים התת-ימיים, התשי"ג-1953, הקובע כי "שטח מדינת ישראל יכלול את קרקע הים והתת-קרקע של השטחים התת-ימיים הסמוכים לחופי ישראל, והם מחוצה למים הטריטוריאליים, עד היכן שעומק המים שמעליהם מאפשר את ניצול אוצרות הטבע שבשטחים אלה {בג"צ 4491/13 המרכז האקדמי למשפט ולעסקים ואח' נ' ממשלת ישראל ואח', תק-על 2014(3), 306 (2014)}.

4.3 "ימת הכינרת" - מקרקעי ציבור במשמעות
ב- ת"א (נצ') 5299/01 {מינהל מקרקעי ישראל נ' לידו כינרת בע"מ, תק-של 2005(1), 27945 (2005)} נדונה תביעה בה עותר התובע לפינוי המנגש אשר בבעלות הנתבעת והממוקם זאת משנת 1986 על חלקת מקרקעין מוסדרים שבבעלות התובע.

כמו-כן, עותר התובע לתשלום דמי שימוש ראויים עבור השימוש שעשתה ועושה הנתבעת בשטח החלקה התפוס על-ידי המנגש.

הנתבעת הינה חברה עיסקית המפעילה, בין השאר, ספינות טיולים במימי הכינרת ואף חוכרת שטחים באיזור הכינרת מהתובע, לצורך פעילותה העסקית והתיירותית.

לטענת התובע החלקה נשוא התביעה הינה קטע מתוך ימת כינרת, והינה בבעלות מדינת ישראל ומנוהלת על ידו כחוק.

לטענת התובע פלשה הנתבעת לחלקה והקימה בה ללא רשות מנגש שהינו מתקן המחובר חיבור של קבע לקרקעית הכינרת ומשמש לצורך העלאת והורדת נוסעים מספינות ולפעילותה העסקית.

הנתבעת לא שילמה ואינה משלמת דמי שימוש כלשהן בגין השימוש בחלקה.

הנתבעת מכחישה את סמכות התובע לתבוע את פינוי המנגש וכן לתבוע דמי שימוש ראויים בגין השימוש במנגש.

לטענת הנתבעת הכינרת כולה מהווה נמל מוכרז בהתאם לפקודת הנמלים (נוסח חדש), התשל"ה-1971 {להלן: "הפקודה"}. שם הנמל נמל טבריה.

בית-המשפט בדחותו את התביעה קבע כי התובע אינו מוסמך לגבות דמי שימוש בגין עגינתו של המנגש במימי הכינרת, נמל טבריה, וכן אינו מוסמך לדרוש את פינויו שכן הסמכויות בנדון נתונה למנהל הנמל.

5. פלישה למקרקעי ציבור
בשנים האחרונות, ניכרת מגמה שלא להקנות לבר-רשות במקרקעי ציבור, מעמד של בעל רשות בלתי-הדירה, שכן הכרה בפולשים למקרקעי ציבור כבעלי זכות בלתי-הדירה, תעודד פלישות למקרקעי ציבור.

הטעם הוא הצורך במאבק לזכויות הציבור לקרקעות וכנגד פלישה לקרקעות ציבור. אין מנוס ממאבק עיקש בפלישה לקרקעות ציבור, הקרובה להיות מכת מדינה במקומות רבים.

רשויות המדינה והציבור למיניהן מטבען הן גופים מסורבלים וכבדי תנועה, שהליכי פעולתם לא אחת איטיים, אם מטעמים טובים ואם מטעמים פחות טובים. אך בית-משפט תפקידו לעודד את הרשויות בבואן לעשות מלאכתן, אם גם באיחור, ולהגן על רכוש הציבור.

הקלות שבה מניחים אנשים ידם על מקרקעי ציבור, בתוך כניסה לפירצה של השתהותן של רשויות מאכיפת זכויות הציבור. קלות זו עצמה מחייבת מענה שיפוטי {רע"א 11527/05 עיריית תל אביב-יפו נ' שרון לוי, תק-על 2006(1), 3115 (2006); ת"א (ת"א) 25067/05 רשות הפיתוח, באמצעות סוכנות 'עמידר', החב' הלאומית לשיכון בישראל בע"מ נ' קיוויתי אשר, תק-של 2007(2), 21465 (2007); רע"א 5946/07 אברהים אזברגה ואח' נ' מינהל מקרקעי ישראל, תק-על 2007(3), 536 (2007)}.

"מקרקעי ציבור" הוגדרו בחוק המקרקעין, בין היתר, כמקרקעי ישראל כמשמעותם בחוק יסוד: מקרקעי ישראל {סעיף 107 לחוק המקרקעין}. מקרקעי ישראל, לפי סעיף 1 לחוק יסוד: מקרקעי ישראל, הם, בין היתר, מקרקעין השייכים לקרן קיימת לישראל {תא"ק (ת"א) 46684-10-11 מוסדות לטפול בעולים נחשלים מלבן שירותי הגוינט בישראל נ' ק' י', תק-של 2012(2), 45169 (2012)}.

בתי-המשפט בכלל מצווים להשמיע גם את קולו של האינטרס הציבורי בדבר הצורך במאבק לזכויות הציבור לקרקעות וכנגד פלישה לקרקעות ציבור והפקרות בתחום זה {ראה רע"א 11527/05 עיריית תל-אביב-יפו נ' שרון לוי, פורסם באתר האינטרנט נבו (06.03.06); רע"א 1004/05 שרלי חומרי בניין בע"מ ואח' נ' מנהל מקרקעי ישראל ואח', פורסם באתר האינטרנט נבו (08.05.05); ע"פ 3413/05 פרי נ' מדינת ישראל, פורסם באתר האינטרנט נבו; רע"א 10164/04 אגבבה נ' מינהל מקרקעי ישראל, פורסם באתר האינטרנט נבו (30.01.05); ע"א 4090/04 סלע נ' מנהל מקרקעי ישראל, פורסם באתר האינטרנט נבו (18.11.04)}.

הקלות שבה אנשים מניחים ידם לא אחת ולא שתיים על מקרקעי ציבור, מחייבת מענה שיפוטי ראוי והולם, במקרים שבהן הרשויות מתעשתות לפעול {רע"א 11700/05 חבה נ' מינהל מקרקעי ישראל, פורסם באתר האינטרנט נבו (12.01.06)}.

6. חיוב בהיטלי סלילה או היטלי ביוב
ב- ע"א 1386/10 {המועצה המקומית באר יעקב נ' מדינת ישראל - משרד הביטחון, תק-על 2012(1), 4438 (2012)} קבע בית-משפט כי ניתן לחייב את המדינה בהיטלי סלילת רחובות אך לא בהיטלי ביוב.

ב- ת"א (רמ') 3671/02 {עיריית רמלה נ' יורשי המנוח אנטון אלבינא ואח', תק-של 2008(2), 11605 (2008)} נדונה זהותה החייב בתשלום.

בית-המשפט קבע כי על-פי כל הגדרה, מואיז עונה להגדרה של בעל נכס על-פי חוקי העזר, חוק הביוב ופקודת העיריות. לעומת-זאת, אין מקום לחייב את אלבינא שאמנם הינו בעל זכות החזקה במקרקעין, אולם הבניה נבנתה בטרם הוכרה זכותו במקרקעין.

עוד נקבע כי אין מקום לחיוב רשות הפיתוח שלא אישרה את הבניה, ואף הגישה תביעות פינוי נגד מואיז.

7. אי-תחולתו של סעיף 23 לחוק המקרקעין
סעיף 112 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 קובע כדלקמן:

"112. אי-תחולה
במקרקעי ציבור לא יחול סעיף 23."

סעיף 23 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 קובע כדלמקן:

"23. זכות המקים לרכישת המקרקעין
(א) הוקמו המחוברים במקרקעין לא-מוסדרים, זכאי המקים לרכוש את המקרקעין במחיר שוויים בלי המחוברים, בשעת תשלום המחיר, אם נתמלאו שלושה אלה:
(1) המקים סבר בתום-לב בשעת הקמת המחוברים כי הוא בעל המקרקעין;
(2) הסכום שהשקיע המקים במחוברים עלה, בשעת הקמתם, על שוויים של המקרקעין בלי המחוברים באותה שעה;
(3) רכישת המקרקעין על-ידי המקים אינה עלולה לגרום לבעל המקרקעין נזק חמור שאין בתשלום שוויים כדי לפצותו עליו.
(ב) ההוצאות הקשורות ברכישת המקרקעין לפי סעיף זה - לרבות כל מס, אגרה ותשלום-חובה אחר המשתלמים אגב העברת מקרקעין, אך למעט תשלום המגיע בעד תקופה שלפני הקמת המחוברים - יחולו, על אף האמור בכל דין, על המקים.
(ג) זכויות המקים לפי סעיף זה עדיפות על זכויות בעל המקרקעין לפי סעיף 21."

ב- תא"ק (ת"א) 25124-05-10 {מינהל מקרקעי ישראל נ' וליד אבו אלעפיה ואח', תק-של 2013(3), 30408 (2013)} קבע בית-המשפט כי אין ממש בטענות הנתבע לפיהן הוא זכאי לרכוש את המקרקעין לפי סעיף 23 לחוק המקרקעין וזאת מן הנימוקים הבאים:

הראשון, סעיף 23 לחוק המקרקעין עוסק בהקמת מחוברים במקרקעין לא מוסדרים, ובענייננו מדובר במקרקעין מוסדרים.

השני, על-פי סעיף 112 לחוק המקרקעין, לא יחול סעיף 23 לחוק במקרקעין במקרקעי ציבור.

ב- ת"א (ת"א) 61344-07 {רשות הפיתוח באמצעות עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ נ' חסן כחיל ואח', תק-של 2013(1), 20681 (2013)} דחה בית-המשפט את הבקשה לרכישת המקרקעין על-פי סעיף 23 לחוק המקרקעין.

הנתבעים טענו כי יש לאפשר להם לרכוש את המקרקעין עליו בנוי הנכס וזאת על-פי סעיף 23 לחוק המקרקעין. לטענתם, אם הוקמו מחוברים במקרקעין לא מוסדרים, רשאי המקים לרכוש את המקרקעין במחיר שווים, בלי המחוברים, אם נתקיימו 3 תנאים: (א) המקים סבר בתום-לב בשעת הקמת המחוברים כי הוא בעל המקרקעין. (ב) הסכום שהושקע בהקמת המחוברים עלה, בשעת הקמתם, על שוויים של המקרקעין ללא המחוברים באותה שעה. (ג) רכישת המקרקעין על-ידי המקים אינה עלולה לגרום לבעל המקרקעין נזק חמור שאין בתשלום שווים של המקרקעין כדי לפצותו.

הנתבעים טענו כי הוכיחו את התנאים הנדרשים ועל-כן יש לאפשר להם לרכוש את המקרקעין עליהם בנוי הנכס.

בית-המשפט דחה טענה זו וקבע כי המקרקעין נשוא התביעה, לרבות הנכס, הינם מקרקעי ציבור, וככאלה לא חל עליהם סעיף 23 לחוק המקרקעין. מטעם זה כשלעצמו, דין בקשת הנתבעים להידחות על-הסף.

בית-המשפט ציין כי נכון למועד פסק-דינו, המקרקעין עברו הליכי הסדר ועל-כן, אין הם בגדר "מקרקעין לא מוסדרים", כך שלא מתקיים התנאי המקדמי שבסעיף 23 לחוק המקרקעין.

זאת ועוד. בית-המשפט קבע כי הנתבעים גם לא הוכיחו את יתר התנאים הנדרשים בסעיף 23 לחוק המקרעין.

כך, הנתבעים לא הוכיחו כי הם שהקימו את המחוברים, דהיינו את הנכס, אלא לכל היותר {לטענתם} השקיעו כסף בשיפוצו. הנתבעים לא הוכיחו כי סברו שהינם בעלי המחוברים. בנוסף, הנתבעים לא הוכיחו כי שווי ההשקעות שהשקיעו בנכס עולה על שווי המקרקעין.

8. זיקת הנאה - סעיף 94 לחוק המקרקעין - תחולתו
סעיף 113(ג) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 קובע כי במקרקעי ציבור לא יחול סעיף 94 לחוק המקרקעין.

התכלית של הוראת סעיף 113(ג) לחוק המקרקעין היא לשלול פגיעה בזכותה של המדינה במקרקעין אשר בבעלותה, בעת שאין באפשרותה לפקח על כל המקרקעין שלה.

חוק המקרקעין שולל רכישת זיקת הנאה ב"מקרקעי ציבור". הטעם לכך שההתיישנות כדרך לרכישת זיקת הנאה נשללה במקרקעי ציבור נעוצה בקושי המעשי של הבעלים של מקרקעין אלה לפקח על הנעשה במקרקעין שלהם, בהתחשב בשטחיהם הנרחבים ובאמצעים העומדים לרשותם {תא"ק (ת"א) 6844-09-11 עיריית ת"א נ' אשר בן שמואל, תק-של 2013(3), 71661 (2013)}.

כאשר הדרך, למשל, רשומה על-שם מדינת ישראל יחול סעיף 113(ג) לחוק המקרקעין הקובע שעל מקרקעי ציבור לא ניתן לרכוש זכות של זיקת הנאה מכוח שנים {בג"צ 7803/05 יוסף מושלין נ' שר התחבורה, מר מאיר שטרית ואח', תק-על 2006(1), 666 (2006)}.

התנאים המצטברים לקיום זיקת הנאה מכוח שנים הם שלושה: התנאי הראשון, הוא שהזכות נושא השימוש, היא "זכות הראויה להיות זיקת הנאה". התנאי השני, כי אופיו ותכונותיו של השימוש הם כאלה שמאפשרים לו להיכנס לגדר הוראותיו של סעיף 94 לחוק המקרקעין. התנאי השלישי, תקופת השימוש היא בת שלושים שנים רצופות {ע"א 700/88 אסטרחאן נ' בן חורין, פ"ד מה(3), 720 (1991)}.

ב- ת"א (רשל"צ) 29400-06-11 {בית יצחק-שער חפר נ' אורי דים, תק-של 2014(3), 31910 (2014)} נדונה השאלה האם הנתבעים קנו זיקת הנאה מכוח שנים במקרקעין, בשל השימוש שהם עשו {ועושים} בהם שנים רבות, מעל 30 שנים.

בית-המשפט קיבל את התביעה והורה על פינוי הנתבעים מן המקרקעין תוך שהוא דוחה את טענת הנתבעים כי רכשו במקרקעין זיקת הנאה מכוח שנים שכן לא התקיימו התנאים הדרושים לקימום הזכות: השימוש שעשו הנתבעים במקרקעין לאורך השנים {ועד שנדרשו על-ידי התובעים}, נעשה בהסכמה ואינו שימוש נוגד כנדרש ליצירת זיקת הנאה מכוח שנים לפי סעיף 94 לחוק המקרקעין.

יתר-על-כן, ספק רב אם בכלל ניתן לקנות במקרקעין הנדונים זיקת הנאה מכוח שנים, בהיותם מקרקעי ציבור שייעודם התכנוני ציבורי לנוכח סעיף 113(ג) לחוק המקרקעין.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

מקרקעי ציבור