מניעת הפרעה לשימוש

סעיף 14 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, קובע כדלקמן:

"14. הגבלת זכויות
הגבלת זכויות בעלות וזכויות אחרות כמקרקעין, אין בהן כשלעצמן כדי להצדיק עשיית דבר הגורם נזק או אי-נוחות לאחר."

עילת סילוק יד או אחרת ניתן לבסס, בין השאר, על-פי הוראות סעיף 14 לחוק והיא מושתתת על ניתוחו של פרופ' ויסמן לפיה רואה הוא בסעיף 14 לחוק משום הקמת עילת תביעה עצמאית ומיוחדת.

עניינו העיקרי של סעיף 14 לחוק הינו דווקא במקרים שבהם מעשיו של גורם הנזק היו מותרים על-פי הדין הכללי אלמלא המניע הפסול. ואולם בשל המניע הפסול הופך הדין את המעשים האלה לאסורים. לשון סעיף 14 לחוק, מספק את עילת התביעה למי שנפגע מהתנהגותו של בעל המקרקעין {פרופ' י' ויסמן, "שימוש לרעה בזכות" משפטים כז(1), תשכ"ו, 71, 89-77}.

היקף הסעיף בכך שלא דן אך ורק במעשים בפועל אלא גם כאשר מדובר בסוג מעשים לפיהם חייב בעל המקרקעין להתנהג, שהינם "שימוש בזכות על דרך של הימנעות ממעש", מקרים דוגמת הימנעות שותפים מלנצל את הזכות המשותפת במקרקעין, או הימנעות מרישום מיידי על זכות של דרך על-ידי סחבת ברישום וכיוצא באלה.

זכות הגשת תביעה משפטית נגד מסיג גבול בכוונה להציק לו, יהווה שימוש לרעה בזכות כאמור. ככלל, אין זה סביר להניח שנזק או אי-נוחות, שהמחוקק ביקש למנוע בעזרת הדוקטרינה של שימוש לרעה בזכות, כוללים גם אי-נוחות הנגרמים למסיג גבול עקב תביעה לסילוקו מן הקרקע. במקרה הרגיל תתקבל בהבנה התנגדות של בעל מקרקעין למסיג גבול, ואפילו לא גרמה הסגת הגבול להפרעה של ממש {פרופ' י' ויסמן, שם, 89-71}.

ואולם, עילת תביעה בגין הסגת גבול, או בגין עוולה אחרת, עשויה לקום גם במקרים בהם אין לתלות בנתבע כל אשם. כך, למשל, אדם הבונה על מקרקעי שכנו בסוברו כי המקרקעין הם שלו, בשל טעות שבתום-לב עקב סימון מוטעה של הגבול שבין החלקות, מבצע בכך הסגת גבול.

לבעל המקרקעין שבהם בוצעה הפלישה מעניק החוק ברירה בין דרישה להריסת המבנה הפולש וסילוקו ובין רכישת המבנה הפולש. האין זה ראוי כי בעל המקרקעין, אשר מתוך מניעים פסולים יתבע את הריסת המבנה ופינויו (כגון שתביעתו אינה אלא אמצעי סחיטה, שמטרתו האמיתית להשאיר את המבנה על תילו ולרוכשו במחיר נמוך ככל האפשר), ייחשב כמי שמשתמש לרעה בזכותו, אף שהזכות שמדובר בה היא להגשת תביעה משפטית על יסוד עילה שהמחוקק קבעה? {פרופ' י' ויסמן, שם, 89-71}.

סעיף 14 לחוק המקרקעין הוא ביטוי מיוחד לעיקרון תום-הלב. סעיף זה מבטא את עיקרון "איסור השימוש לרעה בזכות", אשר ניתן לראותו "כבנה של דוקטרינת תום-הלב" {רע"א 1017/97 רידלביץ נ' מודעי, פ"ד נב(4), 625, 632 (1998); ע"א 8661/10 יוסף נעמה נ' תמר טורקיה, פורסם באתר האינטרנט נבו (19.02.12); פרשת רוקר}.

לפיכך, סעיף 14 הנ"ל, מעניק, זכות תביעה עצמאית, אשר אם לא כן, לא רשאי יהיה תובע, ניזק, להוציא במקרה האמור לעיל, צו מניעה כנגד שימוש לרעה בזכות במקרקעין {פרופ' אריאל צבי רוזן, במאמרו "שימוש לרעה בזכות", עיוני משפט ד תשל"ב, 651-670, 655}.

בעוד שסעיף 12 לחוק מרחיב את תחום הבעלות בא סעיף 14 ומגביל את זכות הבעלות ואף זכויות הפחותות בדרגתן מזכות בעלות {ראה לאה דוכן-לנדוי, במאמרה "חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969", הפרקליט כו א, 115}.

הגבלת הבעלות תופסת, כאמור לעיל, אף לגבי אדם שהינו מסיג גבול. זכות הבעלות כשלעצמה אין בה כדי להצדיק עשיית כל דבר, ומתן צו מניעה בכלל זה, הגורם נזק או אי-נוחות לאחר. היינו, אין להתיר את השימוש בזכות הבעלות כעילה לגרום נזק או אי-נוחות אפילו למסיג גבול, מקום שהשימוש בעילה זו אינו דרוש באופן סביר למימוש זכות הבעלות עצמה או למטרה חוקית אחרת {ע"א 782/70 שושנה רדומילסקי נ' יצחק פרידמן, פ"ד כד(2), 523 (1971)}.

שיקול-הדעת שבגדרו רשאי בית-המשפט שלא להיעתר לתביעה, שמטרתה להגן על זכות במקרקעין, הוא מוגבל ומצומצם ביותר ויופעל רק במקרים חריגים ונדירים {פרשת רוקר; תמ"ש 92603 פלוני נ' אלמוני, תק-מש 2002(2), 1 (2001)}.

ההגבלה הקיימת בהוראת סעיף 14 לחוק תופסת כלפי כולי עלמא והציבור בכללו, השכן וכל אדם אחר, אשר לו זכויות מסוג נמוך יותר באותם המקרקעין עצמם.

אדם יכול לתבוע מקרקעין שכנים הן בעילה על סמך סעיף 14 לחוק המקרקעין והן על-פי עוולת הרשלנות על-פי פקודת הנזיקין {ע"א 302/67 חברת מפ"י בע"מ נ' משק אשר אשכנזי בע"מ, פ"ד כב(1), 211 (1986)}.

עוד יובהר, כי ביחס שבין הוראת סעיף 14 לחוק המקרקעין לסעיף 44 לחוק המקרקעין, יש לקרוא את סעיף 44 לחוק המקרקעין ביחד עם סעיף 14 לחוק המקרקעין, לפיו אין זכות השימוש במקרקעין מצדיקה שימוש שיש בו כדי לגרום אי-נוחות לאחר. סעיף 44 דן בניהול ושימוש עד לפירוק וקובע כי בית-המשפט רשאי לתת צו זמני בדבר סדרי ניהול המקרקעין והשימוש בהם עד לסיום הליכי פירוק {ע"א 40/74 גורגינה בן אשר נ' דב בן אשר ואחרים, פ"ד כח(1), 671 (1974)}.

סעיף 14 מכניס תחת כנפיו גם את "גרימת אי-נוחות וגם הפרעה לשימוש וזו אינה מהווה רק הגנה על זכויות קנייניות, אלא יוצרת גם הגנה על אינטרסים שאינם מוגנים כשלעצמם כגון הזכות לאוויר צח, למראה, לנוף, לפרטיות ועוד." {פרופ' אריאל צבי רוזן, שם, 664}.

באשר לנטל השכנוע הדברים הינם ברורים. הוראת הסעיף מלמדת כי לאחר שהתובע הוכיח כי נעשה מעשה מטעם בעל הזכות, המעשה אין לו הצדקה אלא בזכות הערטילאית והינו ממניע פסול, על-ידי כך נגרמים נזק או אי-נוחות, כי אז עובר הנטל לנתבע, כבעל הזכות להצדיק את עשיית המעשה באופן הסותר את שלושת האלמנטים כאמור לעיל.

ב- רע"א 8834/12 {מ.ע.ג.ן ייעוץ וניהול נכסים בע"מ נ' מיכאל מרסה, פורסם באתר האינטרנט נבו (31.12.12)} נדחתה בקשת רשות ערעור שעניינה הצהרה כי המשיבים רשאים להקים סוכה בכל שנה בימי חג הסוכות בחצר הבניין שבבעלות המבקשים. נפסק כי הבקשה אינה עומדת בתנאים למתן רשות ערעור, כי סירוב המבקשות להקמת הסוכה מהווה שימוש לרעה בזכות הקניין וכי כל עוד מדובר בשימוש מוגבל בזמן ובמקום יש לראותו כ"שימוש רגיל ונאות" ולא כמטרד.

בית-המשפט שלערעור הבהיר, כי על-אף ניסיונן של המבקשות "לעטות" על המחלוקת הנקודתית "אצטלה" חוקתית עקרונית בדבר הפגיעה בזכות הקניין שלהן, הרי שמדובר בסכסוך קטן ונקודתי בדבר הקמת סוכה בחצר בניין למשך ימים ספורים בשנה.

לנוכח קביעותיו העובדתיות של בית-משפט השלום, כי חצר הבניין שימשה במשך שנים רבות להקמת סוכה וכי המבקשות לא הוכיחו שהקמת הסוכה על-ידי המשיבים בשנים האחרונות יצרה מטרד כלשהו ליתר הדיירים, אין הצדקה לקיים דיון כללי ועקרוני בשאלת גבולותיה של זכות הקניין של המבקשות. בנסיבות העניין קבע בית-המשפט כי הסכסוך מיצה את עצמו ואין שום הצדקה לדון בטענות המבקשות בשלישית, בשים-לב לעקרונות של יעילות דיונית וסופיות הדיון.

עוד קבע בית-המשפט כי העובדה שמדובר בבניין שאינו רשום כ"בית משותף" אינה מונעת מכל הדיירים לעשות "שימוש רגיל ונאות" בשטח החצר, בהיעדר קביעה מפורשת אחרת בהסכמי השכירות עם הדיירים. הדברים הינם בבחינת היגיון בריא ושכל ישר, כאשר מדובר בבניין הממוקם בטבורה של עיר, אשר מתגוררות בו משפחות רבות.

בית-המשפט הוסיף וקבע כי סירובן העיקש של המבקשות בנסיבות העניין להקמת הסוכה מהווה שימוש לרעה בזכות הקניין. מסקנה זו ניתן לבסס על עיקרון תום-הלב או על סעיף 14 לחוק המקרקעין. כל עוד מדובר בשימוש מוגבל בזמן ובמקום - הקמת סוכה לימי החג ופירוקה בסמוך לאחר מכן תוך השבת מצב החצר לקדמותו - יש לראותו כ"שימוש רגיל ונאות" ולא כמטרד (וכאמור, טענת המטרד בלאו הכי לא הוכחה).

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

מניעת הפרעה לשימוש