דרישה לתוספת דמי היתר - דיור מוגן

1. חוזה חכירה ששותק לגבי אפשרות המינהל לגבות דמי היתר
חוזה החכירה ששותק בכל הנוגע לאפשרות המינהל לגבות דמי היתר במקרה בו החוכר מבקש תוספת בניה. האם מדובר בהסדר שלילי קרי, הצדדים צפו מצב זה והביעו, במפורש או מכללא, דעתם לפיה המינהל אינו זכאי לתשלום במקרה מעין זה, או שמא מדובר בחסר הניתן להשלמה על-פי הדין {סעיפים 25-26 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973}.

חוזה חכירה "שותק" הוא בעל מאפיינים שונים מחוזים אשר נדונו בחלק מפסיקת בתי-המשפט. עיתים הדיון בהם נסב על חוזה פיתוח, עיתים על חוזי חכירה. עיתים שווקו המקרקעין במסגרת מכרז, ויש שלא.

בחוזים מסויימים הוראות ספציפיות המגבילות את זכויות החוכר והדורשות הסכמת המינהל כששובר {תשלום} בצידה, ויש שהחוזים שותקים. אך, המשותף לכל פסקי-הדין הוא שניתן לדלות מהם מאפיינים דומים לחוזה ה"שותק".

עיקרון היסוד העובר כחוט השני בפסקי-הדין השונים הוא העיקרון לפיו טובת הנאה משמעותית הצומחת מתוספת בניה, מקנה למינהל את הזכות לדרוש תשלום בגין הסכמתו.

כך, ב- ע"א 125/81 {אלמגור נ' מינהל מקרקעי ישראל (לא פורסם, 28.01.81)} דן בית-המשפט בחוזה חכירה שאסר על החוכר לבצע תוספת בניה מבלי לקבל את הסכמת קרן קיימת לישראל {שהמינהל בא בנעליה}.

על-אף היעדרה של הוראה המתירה גביית דמי היתר בנסיבות אלו, קבע בית-המשפט כדלקמן:

"ניצול החלקה לתוספת בניה של כ- 170 מ"ר מגדיל במידה משמעותית את טובת ההנאה הכללית שמפיקה החוכרת מעצם החכרת החלקה, ואין כל סיבה שטובת הנאה זו תישאר כולה בידי החוכרת והקרן לא תוכל בעד הסכמתה לקבל כל תשלום. פירוש כזה של הוראות החוזה אינו מוצדק על-פי לשונו של החוזה."

על הלכה זו חזר בית-המשפט ב- רע"א 110/06 {ב.צ.ל. השקעות וייעוץ בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, תק-2006(3), 60 (2006)}, והדגיש כי בסוג הסכמים שבו קיימת הוראה כללית המתנה תוספת בניה בהסכמת המינהל - הפסיקה מכירה בסמכותו לגבות דמי היתר, ושתיקתו של ההסכם איננה שוללת את זכותו.

כך, גם ב- בע"א 6518/98 {הוד אביב בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נה(4), 28 (2001)} הושם דגש על טובת ההנאה הצומחת לחוכר עקב תוספת הבניה, אלא שמאחר שהתוספת היתה מינורית ובדרך של הקלה, קבע בית-המשפט כי השינוי בקיבולת הבניה אינו גורם מהותי המצדיק גביית תשלום.

ב- ע"א 6651/99 {הדר נ' קק"ל, פ"ד נו(1), 241 (2001)} נמצא כי העברת זכויות ממגרש למגרש ללא הגדלה של ניצול הבניה ותוך שמירה על ייעודו המסחרי של הפרוייקט לא הקנתה ליזם טובת הנאה החורגת מגדרי המחיר ששילם עבור המקרקעין, ועל-כן נדחתה דרישת המינהל.

ב- ע"א 5492/04{מצלאווי חברה לבניין בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, תק-על 2006(2), 1241 (2006)}ביקש היזם להינות מתכנית מתאר שאושרה לאחר חתימת חוזה הפיתוח, ובה גדלה אפשרות הבניה באופן משמעותי (67%).

כאן ערך בית-המשפט העליון הבחנה בין פרשת הוד אביב {ע"א 6518/98 הוד אביב בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נה(4), 28 (2001)} לבין הנסיבות הספציפיות שלפניו ב- ע"א 5492/04 {מצלאווי חברה לבניין בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, תק-על 2006(2), 1241 (2006)}, בין היתר משום שהתמורה ששילם היזם היתה נגזרת של הערכת שמאי שנשענה באופן ישיר על קיבולת הבניה המאושרת על המגרש כפי שהיתה בתוקף עובר לחתימתו של הסכם הפיתוח.

ב- ע"א 10397/04 {סביוני יבנה בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, תק-על 2007(1), 3810 (2007)} נדון עניינו של יזם שזכה במכרז לפיתוחם של מקרקעין למטרת הקמת בית אבות, אך לא התכוון מלכתחילה לעשות כן ופעל {ואף צלח} לשינוי יעוד מקרקעין למגורים.
בית-המשפט קבע כי מדובר בשינוי מהותי של תנאי העסקה, מאחר שהתמורה ששילם היזם שיקפה את שווי זכויות החכירה בהנחה שיוקם פרוייקט של דיור מוגן או בית-אבות בשיעור הניצול הקבוע בחוזה הפיתוח ובהתאמה לתכנית המתאר התקפה: "מששינה הפרוייקט את פניו והפך לפרוייקט מגורים עתיר מבנים ויחידות דיור, רשאי המינהל לדרוש מהמערערת תמורה אשר תשקף את השינוי המהותי שחל בעסקה, כתנאי להמשך ההתקשרות בין הצדדים".

נקודת המוצא היא איפוא כי, הגדלת היקף הבניה באופן משמעותי משקפת טובת הנאה כלכלית בגינה עשוי בעל המקרקעין, המינהל, הציבור, לדרוש ולקבל לדמי היתר.

עם-זאת, הגם שהפסיקה מדגישה את הפן הכלכלי, את דרישת התשלום יש לבסס על אומד-דעת הצדדים בעת חתימת החוזה. האם ההנאה הצפויה מהגדלת הבניה היתה פרי ציפיה סבירה של הצדדים עת נכרת החוזה, ומה היה אומד-דעתם לעניין זה, עשוי להשתקף בהוראות החוזה ובמידה שאינה משתמעת ממנו, יש שישתקף בנסיבות חיצוניות לחוזה {סעיף 25(א) לחוק החוזים}.

2. כוונת הצדדים כפי שמשתקפת מלשון חוזה החכירה
ב- ע"א (ת"א) 2154/04 {קרן קיימת לישראל - מינהל מקרקעי ישראל נ' ישפרו חברה ישראלית להשכרת מבנים בע"מ, תק-מח 2009(3), 15356 (2009)} נדון ערעור על פסק-דינו של בית-משפט השלום בתל אביב לפיו ניתן פסק-דין הצהרתי כי המערער, מינהל מקרקעי ישראל אינו רשאי להתנות בתשלום כלשהוא, בפרט ב"דמי היתר", את הסכמתו לתוספת בניה אותה ביקשה המשיבה לבנות.

כן הורה בית-המשפט למינהל לחתום על כל הבקשות והמסמכים הנדרשים על-ידי רשויות התכנון לצורך קבלת היתרי בניה.

כב' השופטת אסתר קובו, סגנית הנשיאה - אב"ד בקבלה את הערעור קבעה כי:

"לטענת המינהל, לאחר מתן פסק הדין בערכאה הדיונית, נתן בית-המשפט העליון שני פסקי-דין התומכים בעמדתו; האחד, רע"א 110/06 ב.צ.ל. השקעות וייעוץ בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, פורסם באתר האינטרנט נבו (04.07.06) (להלן: "פרשת ב.צ.ל"). השני, ע"א 5492/04 מצלאווי חברה לבניין בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, פורסם באתר האינטרנט נבו (07.05.06) (להלן: "פרשת מצלאווי").
בכל מקרה, כך לדידו של המינהל, פרשת הוד אביב עליה נסמך בית-משפט השלום דנה בהקלות בניה קלות, בעוד במקרה דנן ביקשה המשיבה להוסיף בניין חדש בתוספת של 8,485 מ"ר, כך שאם לא ישולמו דמי ההיתר משמע כי המשיבה תתעשר שלא כדין על חשבון כספי משלם המיסים.
כן, בפרשת הוד אביב טרם נחתם חוזה חכירה והיה רק חוזה פיתוח, בעוד במקרה דנן נחתם חוזה חכירה וקיימת נפקות להבחנה זו. מוסיף הוא כי אומד-דעת הצדדים, בהתבסס גם על מסמכים חיצוניים ונסיבות חיצוניות להסכם {ע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ויזום (1991) בע"מ, פ"ד מט(2), 265 (1995)} מצביע על-כך שכוונת הצדדים היתה לתשלום דמי היתר."

במקום בו שונה ייעוד המקרקעין, תיערך הערכה מחודשת, ודמי החכירה יועלו בהתאם למנגנון הקבוע שם. מהוראה זו ומהיעדר הוראה מקבילה לעניין תשלום בגין שינוי בקיבולת הבניה, למד בית-המשפט בפסק-דין הוד אביב על קיומו של הסדר שלילי לעניין דמי ההיתר.

אכן, זו עשויה להיות אחת המסקנות הנובעת משוני זה בין הסעיפים, אך "רק מקום שפרשנות כזאת מתחייבת מתכליתו של החוזה וממטרותיו" {עניין מצלאווי.

בית-המשפט ב- ע"א (ת"א) 2154/04 {קרן קיימת לישראל - מינהל מקרקעי ישראל נ' ישפרו חברה ישראלית להשכרת מבנים בע"מ, תק-מח 2009(3), 15356 (2009)} קבע כי, פרשנות זו איננה מתחייבת כאן. החוזה לא נקשר בין המינהל לבין חוכר למטרת מגוריו של החוכר.

לפני בית-המשפט עומד חוזה עסקי שמטרתו להסדיר החכרתם של 25 דונם בשטח נתון על-ידי המשיבה למטרה של "החזקת בית חרושת/בית מלאכה/בית מסחר עם מבני עזר" הא ותו לאו.

חוזה החכירה צופה אפשרות של תוספת בניה ואשר-על-כן מתנה אותה בהסכמה, כאשר ההסכמה יכולה לבוא בתנאים. לא יוסכם על התנאים, לא תינתן ההסכמה.

ועוד: סעיף 13(א) סיפא קובע כי בהערכה מחדש שתיערך בגין שינוי ייעוד המקרקעין לא ייקחו בחשבון את ההעלאה בערך המגרש שחלה כתוצאה מפיתוח והשבחות שבוצעו על-ידי החוכר. אין לשלול כי בכך ביקשו הצדדים ליצור הטבה לחוכר אשר יתכן ושילם דמים, ובכלל זה דמי היתר, לצורך תוספת בניה והשבחת המקרקעין.

סעיף 15 לחוזה החכירה קובע כי המשיבה זכאית להעביר זכויותיה, בשלמותן או בחלקן, לאחרים, בכל צורה שהיא. רשאית היא להחכיר את הנכסים, למשכנם, להשכירם ולמסור את החזקה בהם. והכל, מבלי שתהא זקוקה להסכמתו המוקדמת של המינהל ומבלי שזה יהא זכאי ל"דמי הסכמה".

ניכר בהוראה זו כי היא באה על רקע עיסוקה של המשיבה כחברה להשכרת מבנים ומכאן, שאין ללמוד ממנה בהכרח על הסדר שלילי הנוגע לדמי ההיתר.

בהערת אגב מוסיף בית-המשפט כי, איננו סבור שניתן ללמוד גזירה שווה מפרשת הדר על המקרה שלפניו בפרשת קרן קיימת לישראל.

שם הוסכם במפורש כי בגין תוספת בניה רשאי המינהל להגדיל את דמי החכירה. משדרש המינהל דמי היתר, קבע שם בית-המשפט כי אין להתיר לו להתנות הסכמתו בתשלום דמי היתר בניגוד להסדר של הגדלת דמי החכירה עליו הוסכם מפורשות בחוזה {ע"א 10424/05 אמכל בכור בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, פורסם באתר האינטרנט נבו (09.03.09)}.

בולט השוני מענייננו, בו הוראות חוזה החכירה שותקות לעניין התמורה בגין תוספת בניה, מה שלא היה כן בפרשת הדר.

סיכומו-של-דבר, כוונת הצדדים כפי שמשתקפת מלשון חוזה החכירה, ברורה היא. למינהל זכות לסייג או להתנות את הסכמתו לבניה. מזכותו לסייג הסכמתו משתמע בהכרח כי הוא רשאי לסייגה בתנאים סבירים כתשלום דמי היתר.

הדרישה גם מתיישבת עם ההיגיון המסחרי כי המקרקעין, על מבניהם, שהוחכרו למשיבה לעסקיה לא יגדילו את היקפם ללא מתן תמורה לבעלים {ע"א 5925/06 בלום נ' אנגלו סכסון - סוכנות לנכסים (ישראל 1992) בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (13.02.08); רע"א 8613/08 איתן לוי מהנדסים ויועצים בע"מ נ' עיריית גבעתיים, פורסם באתר האינטרנט נבו (23.03.09)}.

ב- ת"א (חי') 4392-08 {אלכס ארבל ואח' נ' מדינת ישראל - מינהל מקרקעי ישראל, תק-של 2012(4), 50614 (2012)} נדונו התביעות הבאות: תביעת התובע כנגד הנתבעת לפיה, עותר התובע לקבלת הסעדים שלהלן:

הסעד הראשון, להצהיר כי דרישת הנתבעת מהתובע לתשלום דמי היתר עבור מתן הסכמתה לתוספת הבניה במקרקעין נשוא התביעה הינה חסרת בסיס, יסוד וסמכות.

הסעד השני הוא, להורות לנתבעת לחתום על תוכניות הבניה ועל כל המסמכים הנדרשים על-ידי רשויות התכנון, למען יתאפשר לתובע לקבל את ההיתר לבניית התוספת.

מכאן, התובעת שכנגד {להלן: "הנתבעת"} עתרה לקבלת הסעדים שלהלן:

הסעד הראשון, מתן צו מניעה האוסר על הנתבעים שכנגד {להלן: "הנתבעים שכנגד" ו/או "התובע ובת זוגתו"} לעשות כל שימוש מסחרי במקרקעין, ובכלל זה השכרה ארעית או קבועה של חלקים במבנה שעל המקרקעין לצד שלישי או שימוש במבנה או בחלקו למטרות אירוח בתשלום כיחידת נופש {צימר}.

הסעד השני הוא, להורות על סילוק הנתבעים שכנגד מהמקרקעין, ככל שיפרו את צו המניעה הנ"ל.

הסעד השלישי הוא, לחייב את הנתבעים שכנגד בתשלום דמי שימוש ראויים בסך של 41,107 ש"ח בתוספת מע"מ כחוק ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 15.05.08 ועד למועד התשלום בפועל.

התובעים טענו כי, השמאי הממשלתי שם את גובה דמי ההיתר תוך שהוא מתעלם מחלק מהשטחים שנבנו בעבר על ידו, וכי השמאי הממשלתי ייחס אותם לבניה עתידית.

בנוסף, הנתבעת סירבה לדון בהשגת התובע על דמי ההיתר מנימוק שאינו קשור בשמאות בכלל. אלא, מחמת טענתה כי התובע מינהל עסק של צימר באחת משתי יחידות מגוריו.

יתרה-מזו, שתי ההחלטות (החלטה מס' 933 והחלטה מס' 402) עליהן מסתמכת הנתבעת, בוטלו.

וטענו גם כי, ההחלטות הנ"ל לא קבעו מנגנון של הגשת השגה על החלטות העוסקות בדמי ההיתר, לא קבעו מנגנון לתקיפת עצם קביעת דמי ההיתר וגובה דמי ההיתר, ובוודאי ובוודאי, אותן החלטות לא אסרו על תקיפה ישירה של החלטת המינהל הקובע את דמי ההיתר ישירות בבית-המשפט. מכאן פנייתו לבית-המשפט.

טענות הנתבעת בתביעה העיקרית הן, דמי ההיתר שנגבו מהתובע בשנת 1992, חושבו אך ורק בגין 196 מ"ר בלבד, תוך התעלמות מתוספת הבניה שאושרה בשנת 1985.

טענה נוספת היא, התובע לא שילם את דמי ההיתר שנקבעו על-ידי השמאי הממשלתי בסך של 288,000 ש"ח (כולל מע"מ).

יתר-על-כן, השמאי הממשלתי קבע את שווי דמי ההיתר ביום 23.03.06. הנתבעת פנתה לתובע בדרישה מיום 26.03.06 לתשלום דמי ההיתר שנקבעו על-ידי השמאי הממשלתי. באותה פניה הנתבעת ציינה, כי ניתן להגיש תוך 21 יום מתאריך הפניה, השגה על גובה השומה שנקבעה.

טענה נוספת היא, התובע איחר את המועד להגשת ההשגה. על-פי החלטת מועצת מינהל מקרקעי ישראל מס' 984, תוקף השומה בהקצאת קרקע שלא בדרך מכרז פומבי, הינו לשנה אחת.

על-כן, הנתבעת הודיעה לתובע, כי השגתו נדחתה על-הסף בשל האיחור בהגשתה, והתוכניות הוחזרו לתובע, כאמור לעיל, ללא חתימת הנתבעת.

טענת התובע לפיה, הנתבעת דחתה את השגתו בשל הפעלת צימר באחת מיחידות המגורים שעל הקרקע אין לה כל בסיס. הנתבעת, וליתר דיוק: המינהל, אינו קובע מדיניות. אלא, מיישם את המדיניות הקרקעית שנקבעת על-ידי מועצת מקרקעי ישראל בהחלטותיה, ובכלל זה, הוראות החלטות 933 או 402, שקדמה לה, ואשר קובעות את החובה לתשלום דמי היתר, כאשר מבקשים להוסיף בניה על מבנה קיים או שמבקשים לשנות את ניצול המגרש המוחכר.

הוסיפה הנתבעת וטנה כי, התובע לא שילם את דמי ההיתר שהיה עליו לשלמם.

והוא מבקש לכפות על הנתבעת עסקה לגבי תוספת הבניה בהתאם לגובה דמי ההיתר שנקבעו על ידו הוא. את זאת, התובע עושה דרך תקיפת עצם דרישת הנתבעת לתשלום דמי היתר. הנתבעת חזרה וטענה, כי עצם דרישתה לתשלום דמי ההיתר נעשתה כדין.

בחוזה הפיתוח שנחתם בין התובע לבין המינהל לא נכללה הוראה מפורשת המקנה למינהל זכות לדרוש תמורה נוספת במקרה של הגדלת קיבולת הבניה.

יחד-עם-זאת, התמורה ששולמה על-ידי התובע עבור זכויות החכירה נגזרה מאפשרות הניצול של המגרש. בחוזה הפיתוח צויין במפורש, כי קיבולת הבניה המותרת הוגבלה לשטח של 196 מ"ר, וכי התכנית המפורטת שבתוקף הינה חכ/35.

אין חולק, כי תוספת הבניה השניה מגדילה את קיבולת הבניה המקסימאלית המותרת על-פי חוזה הפיתוח.

ואין חולק, כי אחוזי הבניה במגרש הוגברו בעקבות השינוי בתב"ע, שינוי שהיה בשנת 1999, שנים לאחר חתימת הסכם הפיתוח בין הצדדים, וכי תוספת הבניה השנייה נדרשה לאחר הגדלת אחוזי הבניה לאור השינוי בתב"ע.

מכאן, וחרף העובדה שהסכם הפיתוח אינו מכיל הוראה מפורשת המסמיכה את המינהל לגבות דמי היתר נוספים במקרה של הגדלת קיבולת הבניה החוזית, דומה שקמה זכותו של המינהל לדרוש מהתובע תוספת תשלום {מה שמוכנה "דמי היתר"}, לנוכח העובדה כי תוספת הבניה מהווה שינוי בזכויות השימוש שהוענקו לתובע על-פי חוזה הפיתוח.

תוספת הבניה שנתבקשה על-ידי התובע מהווה למעשה, הגדלה של שיעור הניצול והגדלה של קיבולת הבניה החוזית.

משהתמורה ששולמה על-ידי התובע עבור זכויות החכירה נגזרה מאפשרות הניצול של המגרש, ומשזכויות הבניה החוזיות הוגבלו לניצול קיבולת הבניה הקיימת בהתאם לתכנית שהיתה בתוקף במועד חתימת חוזה הפיתוח, אזי ברי שתכליתו והגיונו המשפטי והכלכלי של הסכם הפיתוח, מחייבים את המסקנה שכוונת הצדדים היתה שהגדלת קיבולת הבניה החוזית תחייב תשלום נוסף, ואין לומר, ואין זה סביר והגיוני, שציפיית התובע היתה שיעשה שימוש בקיבולת בניה מוגדלת ללא תוספת תשלום {ע"א 5492/04 מצלאוי חברה לבניין בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, פורסם באתר האינטרנט נבו, (07.05.06), וכן ע"א (מחוזי חי') 34306-10-10 מינהל מקרקעי ישראל נ' החברה הכלכלית לפיתוח קרית אתא, פורסם באתר האינטרנט נבו (11.06.12)}.

במועדים הרלבנטיים להגשת הבקשה לקבלת ההיתר לתוספת נשוא התביעה, היינו בשנת 2005, היתה בתוקף החלטת המועצה מס' 933 אשר קבעה מהם דמי ההיתר שייגבו כשמבקשים להוסיף בניה על מבנה קיים או שמבקשים לשנות את ניצול המגרש המוחכר.

בהתאם לסעיף 3 לחוק רשות מקרקעי ישראל, התש"ך-1960 {בתיקון מס' 7 לחוק מינהל מקרקעי ישראל, התשס"ט-2009, נקבע כי המינהל ייקרא כעת "רשות מקרקעי ישראל", הממשלה מינתה את מועצת מקרקעי ישראל המוסמכת לקבוע את המדיניות הקרקעית שלפיה תפעל הרשות, תפקח על פעולות הרשות ותאשר הצעת תקציב שייקבע בחוק.

מכוח הסמכות שניתנה למועצת מקרקעי ישראל על-פי סעיף 3 לחוק הנ"ל (להלן: "החוק"), המועצה הוציאה שתי החלטות שהוחלפו בהחלטה עדכנית מס' 1184 ובהחלטות מס' 1143 ו- 1160, שקדמו לה.

ההחלטה העדכנית קובעת, בין היתר, את התנאים הנוכחיים לתשלום דמי היתר בגין תוספת בניה. יודגש, כי ההחלטות העדכניות יצאו לאחר המועדים הרלבנטיים לתביעה.

לאחר שנערכה שומת השמאי הממשלתי באשר לגובה דמי ההיתר עבור תוספת הבניה השנייה, התובע נדרש לשלם דמי היתר. אם כי, אין חולק, כי התובע לא שילמם.

התובע הגיש השגה על קביעת השמאי הממשלתי. אלא, שהשגה זו הוגשה לאחר חלוף שנה מיום קבלת חוות-דעת השמאי הממשלתי בידי התובע.

ביום 24.07.97, מועצת מקרקעי ישראל הוציאה החלטה מס' 798, שעניינה "ערעורים על שומות". בהחלטה זו נקבעו ההוראות שלהלן:

"1. ערעור על שומה בגין כל עסקה אין בו כדי לעכב את העסקה על ממ"י.
2. הוגש ערעור על שומה - תתבצע העסקה בכפוף לתשלום הסכום שאינו שנוי במחלוקת במועד שנקבע בהסכם.
3. בגין ההפרש השנוי במחלוקת יפקיד המערער ערבות בנקאית אוטונומית, צמודה למדד המחירים לצרכן.
4. בכל מקרה ישלם המערער סכום שאינו פחות מ 75% משומת השמאי המקורית, ורק על היתר תינתן אפשרות להפקיד ערבות בנקאית.
5. הוחלט בערעור שעל המערער לשלם סכום נוסף, מעבר לסכום ששולם - יהיה המערער חייב לשלם את התוספת בתוך 7 ימים ממועד משלוח ההודעה. לא ישולם הסכום כאמור - תחולט הערבות הבנקאית."

זאת ועוד: ביום 24.12.03, ניתנה על-ידי המועצה החלטה מס' 984 הקובעת בסעיף 2 להחלטה כי, תוקף שומות בהקצאת קרקע שלא בדרך של מכרז פומבי יהיה לשנה אחת.

בהקשר זה, התובע טוען, כי בענייננו אין המדובר בהקצאת קרקע אלא, בקבלת היתר לתוספת בניה בלבד. בית-המשפט לא קיבל טענה זו ודחה את התביעה.

התביעה שכנגד
התובעת שכנגד טוענת, כי הנתבעים שכנגד הפעילו צימר בתוספת הבניה שבשטח של 46.9 מ"ר. שימוש זה מנוגד להוראות חוזה החכירה. מכאן, ולטענת התובעת שכנגד, על הנתבעים שכנגד לשלם למינהל דמי שימוש ראויים בגין הפעלת הצימר באותה תוספת, וכן להימנע מהמשך הפעלת הצימר.

אין חולק כי, הנתבע שכנגד לא שילם דמי היוון עבור תוספת הבניה בשטח של 46.9 מ"ר, ואין חולק כי, שטח זה לא נכלל בחישוב דמי ההיוון על-פי דרישת המינהל משנת 1992. בנוסף, אין חולק, כי הנתבע שכנגד שילם בגין אותה תוספת דמי היתר.

על-כן, בית-המשפט לא קיבל את התביעה שכנגד ככל שהינה נוגעת לחיוב הנתבעים שכנגד בתשלום דמי שימוש ראויים בגין השימוש שנעשה על ידם באותה יחידה שבשטח של 46.9 מ"ר.

עיון בהוראות חוזה החכירה מלמד על-כך, כי מטרת החכירה הינה לצורכי מגורים בלבד. אכן, האירוח באותה יחידה, הגם שהינו בתמורה, אינו חורג, כשלעצמו, ממטרת המגורים.

אך, על-פי חוזה החכירה שנחתם בין הצדדים, נאסר על הנתבעים שכנגד להשכיר כל חלק מהנכס לפני קבלת הסכמת המינהל. אין כל ספק, כי הפעלת צימר ביחידה הנוספת הינה בבחינת השכרה של אותה יחידה. ודוק: השכרה לתקופות קצרות וקצובות עדיין נחשבת להשכרה.

יחד-עם-זאת, המינהל ידע על הפעלת הצימר משנת 2004. ומה עשה המינהל בעקבות ידיעה זו? הסתפק במשלוח מכתב התראה לנתבעים שכנגד לפינוי הצימר בתוך 30 יום.

לאחר מכן, המינהל הוציא מכתב התראה נוסף וביקש מהנתבעים שכנגד להרוס את הצימר ולהפסיק את השימוש בו בתוך 30 יום. מאז ועד סוף חודש מאי 2007, המינהל ישב בחיבוק ידיים, ורק אז חזר והזכיר לנתבעים שכנגד את עניין ההפרה והפעלת הצימר.

התנהלותו של המינהל המתוארת לעיל, מלמדת על אי רצינות טענותיו באשר לזכותו לקבלת דמי שימוש ראויים בגין הפעלת הצימר. המינהל ידע על הפעלת הצימר משנת 2004. בהתאם להוראות פרק ו' לחוזה החכירה, המינהל זכאי להעריך את שווי הנכס {המקרקעין} מחדש במקרה של שינוי מטרת החכירה.
המינהל לא עשה מאומה בהקשר זה ולא דרש דמי חכירה כלשהם. לא זו אף זו: על-פי חוזה החכירה, עמדה למינהל זכות לביטול החוזה, ומקרה כגון דא הוגדר כהפרה הגוררת אחריה ביטול החוזה.

המינהל בחר שלא לפעול בהתאם להוראות חוזה החכירה, ובמקום זאת, תובע, לאחר חלוף מספר רב של שנים, דמי שימוש ראויים, מבלי שבא בכל דרישה מוקדמת לנתבעים שכנגד לקבלת תשלום כלשהו, ומבלי שביקש אפילו לעדכן את שווי דמי החכירה. בית-המשפט קבע כי, התנהלות זו גובלת בחוסר תום-לב מוחלט.

זאת ועוד: הנתבעת שכנגד אכן הודתה בהפעלת צימר במקרקעין. אך, לא עלה בידי המינהל להוכיח כדבעי, באיזו תדירות הופעל הצימר במקרקעין, מה היה היקף השימוש ביחידה כצימר לעומת השימוש בה לצורכי מגורים, וחוות-הדעת השמאית שהוגשה מטעם המינהל בהקשר זה ניתנה מבלי שהשמאי ביקר בנכס, מבלי שידע את טיב הזכויות שיש לנתבע שכנגד במקרקעין, ומבלי שבדק מה היה המצב בפועל ומה היה היקף הפעילות כצימר לעומת היקף השימוש למטרות מגורים באותה יחידה.

כשמדובר בתביעה לדמי שימוש ראויים המתייחסת להפעלת צימר בתקופה נתונה שכבר חלפה, אין בידי בית-המשפט להסתמך על הערכה שאינה מתייחסת למצב בפועל ושאינה כוללת כל דיון באשר לאופן קביעת דמי השימוש הראויים בהשוואה לסכומים שנגבו בפועל על-ידי הנתבעים שכנגד.

כלומר, חוות-דעת הקובעת את גובה דמי השימוש הראויים תוך התעלמות מוחלטת מהמצב שהיה קיים בפועל, הינה חוות-דעת הלוקה בחסר, שכן מי שמבקש לבסס תביעה לדמי שימוש ראויים, עליו להוכיח ראשית כל, מה היתה טובת ההנאה שהמפר השיג בפועל, ולא להסתפק בהשערה ובהערכה, במיוחד, כאשר המינהל ידע על ההפרה ובחר שלא לדרוש בזמן אמת כל תשלום מהנתבעים שכנגד.

על-כן, בית-המשפט דחה את תביעת התובעת שכנגד לקבלת דמי שימוש ראויים בגין הפעלת הצימר.

באשר לצו המניעה, בית-המשפט נתן צו האוסר על הנתבעים שכנגד לעשות כל שימוש מסחרי במקרקעין, ובכלל זה השכרה ארעית או קבועה של חלקים במבנה שעל המקרקעין לצד שלישי או שימוש במבנה או בחלקו למטרות אירוח בתשלום כיחידת נופש {צימר}.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

דרישה לתוספת דמי היתר - דיור מוגן