מינהל מקרקעי ישראל (רשות מקרקעי ישראל) דינים והלכות
הפרקים שבספר:
- מבוא
- דואליות של חוזה החכירה
- החכירה הפרטית - תנאי החכירה של חוכרים פרטיים - בין שכירות לבעלות
- החלטה 1136
- מיזכר כחוזה מחייב
- חוזי חכירה ייחודיים
- הארכת חוזה החכירה בתנאי של הוספת תנאי-מפסיק למקרה של שינוי יעוד
- חידוש חוזה חכירה באותם תנאים או תנאים חדשים
- סיווג של נכס "משק עזר" או "נחלה"
- הגדרת "שימוש חקלאי"
- התקנת מתקן סלולרי בפטור ממכרז
- חתימת מינהל על בקשה להיתר בניה
- טעות של המינהל עד כדי הכשרת עסקה
- פסק-דין שנתן תוקף להסכם פשרה
- הארכת חוזה חכירה
- בר-רשות - אישור לבניית תחנת דלק,
- חכירה ראשית מול המינהל או מול חוכר משנה
- הסכם פיתוח
- מבצעי היוון - החלטה 678
- "חוזה חכירה" - תנאים מקפחים
- ההלכה הפסוקה,
- מקרקעי ציבור
- מקרקעי יעוד
- דרישת הכתב בעיסקת מקרקעין
- הגנת הבעלות והחזקה
- מיהו "בעל" ומהי " זכות במקרקעין"
- מניעת הפרעה לשימוש
- תביעה למסירת מקרקעין
- תביעה בעילה על-פי סעיף 17 לחוק המקרקעין
- עילות מכוח סעיף 18 לחוק המקרקעין
- עילה על-פי סעיף 19 לחוק המקרקעין
- סעיף 131 לחוק הגנת הדייר - עילות פינו
- סעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר - אי-תשלום דמי שכירות - עילת פינוי
- עילת פינוי מכוח סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר
- עילה מכוח סעיף 131(5) לחוק הגנת הדייר
- הדייר השכיר את המושכר או חלק ממנו - והפיק מהשכרת המשנה ריווח - עילת פינוי
- עילת פינוי בעילת צורך עצמי - סעיף 131(7) לחוק הגנת הדייר
- עילת פינוי מכוח סעיף 131(8) לחוק הגנת הדייר
- עילת פינוי מכוח סעיף 131(9) לחוק הגנת הדייר
- עילת פינוי מכוח סעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר
- עילת פינוי מכוח סעיף 131(11) לחוק הגנת הדייר
- הנטישה - עילת פינוי
- סעד מן הצדק
- החלטות מועצת מקרקעי ישראל - הנחיות מינהליות
- הוראות פנימיות
- סמכות בתי-המשפט
- שיקול-דעת הרשות והתערבות בית-המשפט
- פרשנות המונח "ניהול" בחוק מינהל מקרקעי ישראל
- רשות הפיתוח
- חובת ההנמקה
- הבטחה שלטונית
- מסירת מסמכים לפי חוק חופש המידע, התשנ"ח-1998,
- ההלכה הפסוקה
- דמי הסכמה - שכירות מוגנת
- פטור מתשלום דמי הסכמה
- חכירה מהוונת - המחאת זכויות
- השבת דמי הסכמה
- דמי היתר - כללי
- זכות המינהל לגבות דמי היתר כתנאי למתן הסכמה לבניה במקרקעין
- דמי היתר - חישובם
- דרישה לתוספת דמי היתר - דיור מוגן
- דמי היתר -ההלכה הפסוקה
- החלטות מועצת מקרקעי ישראל שבוטלו והוראות המעבר
- זכויות המגורים באזורים המיועדים לכך בייישובים חקלאיים{החלטה 979}
- החלטה מספר 1101 - הסדרת הפעילות שאינה חקלאית בנחלות שבמושבים
- שימוש לא חוקי בנחלות
- הקצאת מגרש וביטול ההקצאה
- קיבוצים - כללי
- הלכת בג"ץ 1027/04 - פורום הערים העצמאיות
- הרחבות בקיבוצים
- תכנון ובניה - כללי
- הפקדתה של תכנית מתאר - שלבי תכנון
- בניה לגובה
- בעל זכויות חכירה מכוח הסכם חכירה עם רשות מקרקעי ישראל
- תכנית הר/1/1985,
- היטל השבחה
- היטלי פיתוח
- תביעה על-סמך סעיף 197 לחוק התכנון והבניה
- בקשה להיתר הריסה - חתימת רשות מקרקעי ישראל
- מכרזים - מבוא
- מטרתו של המכרז
- הרחבת זכות המעמד
- המכרז וניגוד עניינים במגזר הציבורי
- חוק חובת מכרזים - "מכרז פומבי", "מכרז סגור" ו- "הגרלה",
- פרשנות המכרז
- עקרונות יסוד בדיני המכרז
- פרשנות של תנאי המכרז
- ההצעה הזולה ביותר
- חוות-דעת מומחה
- אפשרות ביטול המכרז
- פיצול מכרז
- ניהול משא-ומתן עם מציעים
- ועדת המכרזים
- סמכות עניינית של בית-המשפט
- סעדים זמניים
- פטור ממכרז
- פגמים במכרז
- ביטול מכרז
- הטבה לחיילי מילואים במכרזים פומביים של מינהל מקרקעי ישראל
- תובענה מינהלית לפיצויים
- מכרז על קרקע שהופקעה
- חילוט ערבות בנקאית
- מכרזי "חריש"
- הפקעה - כללי
- חוקיות ההפקעה
- הפחתת יתרת המגרש בחישוב הפיצוי (סעיף 190(א)(1) לחוק התכנון והבניה)
- התיישנות תביעה לפיצויי הפקעה
- פיצויי הפקעה
- ביטול ההפקעה
- הפקעה לפי חוק רכישת מקרקעים (אישור פעולות ופיצויים)
עקרונות יסוד בדיני המכרז
1. תחרות בתנאים שוויםשוויון בתחרות במכרז צריכה להתקיים לא רק הלכה למעשה אלא יש להימנע מהיווצרותם של מצבים בהם יכול להתקבל הרושם שמא ניתנה לצד אחד עדיפות על פני צד אחר. לדוגמה, הנותן ייעוץ לרשות הציבורית באשר לאופן הכנת המכרז לא ישתתף בעצמו - אם במישרין ואם בעקיפין - באותו מכרז {בג"צ 794/78 חרות בע"מ ואח' נ שר הבריאות ואח', פ"ד לג(2), 716 (1979)}.
משמע, לא רק שהמכרז צריך להתנהל על-פי כללי הצדק הטבעי, אלא יש להימנע מהיווצרותם של מצבים בהם יכול להתקבל הרושם, שמא ניתנה לצד אחד עדיפות על פני צד אחר.
מסיבה זו פסל בית-משפט בעבר משא-ומתן עם משתתף במכרז בטרם נפלה ההכרעה בעניין. על-כן מקובל כי כפי שלא משתפים משתתף מבין המשתתפים במכרז בדיונים, עובר למתן ההחלטה בדבר בחירת הזוכה, כך גם אין לשתף צד, כאמור, בהליכים הכרוכים בהכנת המכרז. יש למנוע כל רושם של ניגוד אינטרסים העלול להיווצר בעיני יתר המתחרים.
המכרז בתור שכזה איננו משיג תמיד את התוצאה הכללית הטובה ביותר מבחינתו של בעל המכרז, כי ייתכן שבמשא-ומתן היה ניתן להגיע למחיר נוח יותר אך הנקיטה בשיטת המכרז נעשית כדי לתת מלוא המשקל לעקרון לפיו על רשות ציבורית לנהוג בדרך השוללת הן העדפה פסולה והן היווצרותו של רושם, מוצדק או בלתי-מוצדק, של העדפה כאמור.
שיטת המכרז נקבעה על-ידי המחוקק עבור הרשויות המקומיות והוטלה גם על הממשלה עבור משרדי הממשלה ושלוחותיה. בידי בית-המשפט מופקד הפיקוח על ניהולם התקין של מכרזים אלה, וזאת כדי להבטיח תנאי שוויון ותחרות הוגנת.
עקרון השוויון שהינו עקרון יסוד בדיני המכרזים מחייב כי אחרי פתיחת ההצעות יש לקבל או לדחות כל הצעה על-פי תוכנה המקורי מבלי שיעשו בה שינויים מהותיים ואף שינוי בהצעה על-פי יזמתו של עורך המכרז.
עקרון השוויון בין המתחרים מחייב שוויון בדרישות הערבות, ואי-דחיית הצעת המשיבה בגין אי-קיום תנאי הערבות הינה התנהגות של בעל המכרז באי-שוויון בין המשתתפים.
כל משא-ומתן עם אחד המציעים אחרי פתיחת ההצעות עלול להיפר את עקרון השוויון, אולם תיקון טעות אריתמטית או שגיאה שניתן לתקנה ללא מתן יתרון כלשהו לאותו צד - אינו מהווה הפרה של עקרון זה.
מעקרון השוויון נגזר הדין כי אין לנהל משא-ומתן אינדיבידואלי. עם-זאת, נקבע כי משא-ומתן במסגרת הליכי מכרז מותר, אם באה על כך קביעה מפורשת בכללי המכרז ומשא-ומתן זה מתנהל ביושר ובהגינות.
נוהג של מסירת טפסי הצעת המכרז ימים אחדים לפני הפרסום בעיתון הוא נוהג פסול הואיל והוא עלול לתת פתחון פה בדבר חוסר שוויון בין המתחרים במכרז.
כאשר רשות מקומית משתמשת בתחרות בין קבלנים מקומיים וקבלנים אחרים לא כדי לזכות בהצעה הזולה, אלא כדי לאלץ קבלנים מקומיים להנמיך מחיריהם, שיקול זה נוגד בתכלית את כלל השוויון המונח ביסודו של כל מכרז. כלל הוא בדיני המכרזים שכל מי שנתבקש להשתתף בו זכאי ליהנות ממעמד שווה למעמדם של מתחריו.
הלכה פסוקה היא בדיני המכרזים כי מסירת עבודה על-פי מכרז מחייבת את המזמין להתייחס בשוויון גמור אל המציעים ולהם הזכות לדעת מראש את התנאים האמיתיים של התחרות.
עקרון השוויון מחייב הקפדה על מילוי תנאי המכרז ככתבם וכלשונם.
על ועדת המכרזים להקפיד על קיום כללי המכרז גם כשאף אחד מן המציעים אינו יכול לזכות בו לפי תנאיו; שיקולים פרגמטיים, חשובים ככל שיהיו, אינם יכולים לעמוד נגד השיקולים הנורמטיביים הכרוכים בקיום תקין של הליכי מכרז.
כאשר ישנה רק הצעה אחת, חסר היסוד של תחרות ומתקפחת זכות הבחירה והברירה של המזמין.
כל שיטות המכרזים, על צורותיהן השונות, נועדו לאפשר לבעל המכרז לקבל הצעות מספקים כדי לבחור בהצעה הטובה והמתאימה ביותר, ובלבד שיובטח למשתתפים במכרז יחס הוגן ואפשרות של התחרות בתנאי שוויון תוך שמירה על טוהר המידות ונקיון כפיים של מי שנוטל חלק בהליכי המכרז.
2. התנהלות תקינה
ב- בג"צ 134/66 {בניין ופיתוח בנגב בע"מ נ' עיריית נתניה ושרביב בע"מ, פ"ד כ(3), 312 (1966)} נקבע כי הליך הידברות בין מפרסם המכרז לבין משתתף במכרז בטרם הוחלט על זוכה שלא סטה ממסגרת המותר על-פי העקרונות המנחים של דיני המכרזים, בהתחשב בטיבו של המכרז ותוכן הוראותיו אינו אסור. הליך כזה נועד בדרך-כלל להסיר אי-בהירות שנילווה להצעות המשתתפים נוכח אופיו המורכב של הפרוייקט. במסגרת הליך הידברות כזה, יכול ונדרשים מספר תיקונים טכניים ולא מהותיים. ויוער כי הידברות זו תיעשה בתום-לב וללא משוא פנים. משא-ומתן בין הצדדים לצורך מיקוח על שינוי מרכיבים מהותיים בתשתית המכרז הוא אסור בהחלט.
אין זה תפקידו של בית-המשפט להחליף את שיקול-הדעת של ועדת המכרזים מקום שלא הוכחה סטיה מהותית משיקולי סבירות, תום-לב והגינות בקיום הליכי מכרז {עע"ם 3190/02 קל בניין בע"מ נ' החברה לטיפול בשפכים, תק-על 2003(3), 2247 (2003)}.
ב- עת"מ (יר') 374/03 {מאמץ ייזום חקלאות והשקעות בע"מ נ' מפעלי ביוב וטיהור ירושלים בע"מ, תק-מח 2003(3), 10112 (2003)} נקבע, כי מקום שהרשות המקומית אינה חופשית להתקשר בעצמה בחוזה ללא מכרז, אין היא יכולה להשתחרר מהחובה שהיתה מוטלת עליה מכוח הדין באמצעות העברת הסמכות לגוף חיצוני כביכול, כמו תאגיד עירוני. באותה הפרשה בית-המשפט מצא ליקויים חמורים בכך שהליך הבחירה התנהל ללא קיום מכרז כדין. כמו-כן, לא נשמרו כללי הפרסום, השוויון והתחרות במטרה לבחור את ההצעה הטובה ביותר.
ב- בג"צ 273/86 {הוועד המקומי נוה זוהר נ' משה שמיר - ראש המועצה האיזורית תמר, תק-על 86(2), 130 (1986)} קבע בית-המשפט כי לא תשמע טענה של עותר שטוען לפסלות מכרז לאחר שפנה לבית-המשפט מעבר לזמן הסביר בו ראוי לפסול מכרז ולשלול את זכיית המשיבים שזכו במכרז כדין.
יש לאבחן בין פגם מהותי שמשמעותו פגם שמעניק יתרון למשתתף במכרז על פני משתתפים אחרים לבין פגמים טכניים שאין בהם כדי להעניק למשתתף במכרז יתרון בלתי-הוגן על פני המשתתפים האחרים {בג"צ 699/78 אפרים שילה נ' ועדת הרכישות של הכנסת ואח', פ"ד לג(2), 141 (1979)}.
נראה כי בית-המשפט ייטה לקיים מכרז גם אם יתגלו פגמים, בעיקר פגמים פורמאליים או פגמים שלא גרמו לעיוות דין, כל עוד לא ימצא בית-המשפט פגמים מהותיים שפגעו באופן מהותי בעקרונות התחרות ההוגנת {בג"צ 230/75 ישראל ובנימין בן יקר נ' המועצה האיזורית באר טוביה ואח', פ"ד כט(2), 707 (1975)}.
ב- בג"צ 249/72 {מבואות בית"ר נ' עיריית ירושלים ואח', פ"ד כו(2), 627 (1972)} מבקשת העותרת להכריז על פסלות הצעת המשיבה השלישית מן הטעם שהוגשה ללא חתימה, וכי מדובר בפגם מהותי שאמור היה להביא לפסלות מלכתחילה של ההצעה הלא חתומה של המשיבה השלישית.
בית-המשפט קבע כי ככלל הצעה שאינה עומדת בתנאי מהותי של המכרז פסולה ובדרך-כלל גם אין בכוחו של בעל המכרז להתעלם מן הפגם או למחול עליו. אך בעניין המקרה דנן מתבקשת מסקנה שונה. ועדת המכרזים שוכנעה שמדובר בטעות מקריית ובתום-לב, ואין לעלות על הדעת, על-פי השתלשלות האירועים כי זה היה טכסיס מצד המשיבה השלישית בכדי להגיש במתכוון הצעה לא-חתומה כדי לזכות ביתרון כלשהו על פני מציעים אחרים.
לא כל פגם במעשה מינהלי, יהא אופיו אשר יהא, ותהא מהותו אשר תהא, מביא לפסילת המעשה. החלטת רשות מינהלית בהליכי מכרז היא מעשה מינהלי, וככל שאר מעשי המינהל, אין היא נפסלת בשל כל פגם שנפל בה. בית-המשפט קבע כי במשפט המינהלי העקרון, כי בהיעדר כוונה משתמעת בהוראת חיקוק רק פגם מהותי מביא לפסילתו של אקט מינהלי, ואילו פגם שאינו מהותי, פגם טכני, אין בו כשלעצמו, כדי להביא לפסילת המעשה המינהלי, אלא-אם-כן הוא כרוך בחוסר תום-לב, כוונת זדון או חוסר הגינות מינהלית {בג"צ 161/80 מלון סן טרופז בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד לד(4), 709 (1980)}.
ב- בר"ע (ב"ש) 1587/97 {נופים בנגב בע"מ נ' עיריית, תק-מח 97(3), 399 (1997)} קבע בית-המשפט, כי שתיקת המבקשת והמתנתה לתוצאות המכרז בטרם התייחסה לפגם שהעלתה במקרה דנן, עומדת לרועץ כנגדה, וזאת בהקשר של הבקשה הזמנית למתן צו מן היושר המתבקש מבית-המשפט. בית-המשפט קבע כי מי שיודע על פגם במכרז ורוצה להביא לתיקונו, חייב למחות באופן מיידי, ואם לא יעשה זאת, התנהגות זו תעמוד לו לרועץ. זאת הלכה ידועה, והיא נעוצה הן ברעיונות כלליים של ויתור ומניעות והן בחשש מפני שימוש מניפולטיבי בפגם.
ב- בג"צ 451/88 {דירות נ' שקד בע"מ נ' עיריית נתניה ואח', פ"ד מב(3), 328 (1988)} נפסק כי כלל הוא בדיני המכרזים, שהצעה המוגשת על-ידי מציע בהיענות למכרז צריכה להיות ברורה ובלתי-משתמעת לשני פנים, ואי-בהירות בהצעה עשויה להביא לפסילתה.
בית-המשפט פירש מהו תנאי מוקדם חיצוני ומהו תנאי מוקדם פנימי במכרז ב- בג"צ 441/83 {ניסן סעדיאן נ' ראש עיריית אשדוד ואח', פ"ד לז(4), 368 (1983)} שם נפסק כי תנאי מוקדם של כשירות יכול שיהיה "חיצוני" ויכול שיהיה "פנימי". תנאי מוקדם "חיצוני" משמעותו קיומם של נתונים עובדתיים אובייקטיביים מסויימים, שבהיעדרם אין מציע רשאי לבוא בשערי המכרז, ורשויות המכרז אינן מוסמכות לסטות מהם.
כך, למשל, דרישה, הכלולה בתנאי המכרז, להיותם של המציעים רשומים תקופה של שנתיים אצל רשם הקבלנים, הינה תנאי "חיצוני" של כשירות, ואין רשויות המכרז רשאיות להסתפק בתקופת רישום קצרה יותר.
תנאי מוקדם "פנימי" משמעותו קיומם של נתונים עובדתיים מסויימים, שההתייחסות אליהם על-ידי רשויות המכרז היא סובייקטיבית במובן זה שקביעתם חייבת לעבור תהליך של הערכה או של אומדן על-ידי רשויות המכרז. תנאי מתנאי המכרז, הדורש של מציע יהיה "ניסיון" בעבודה פלונית, הוא תנאי מסוג זה.
3. מכרז חובה ומכרז מרצון
ההבדל בין מכרז חובה לבין מכרז מרצון מתבטא בכך שקיימת נטיה להחמיר פחות במכרז מרצון, כאשר הפגמים אינם יורדים לשורשם של עקרונות יסוד. אולם, אין להעלות על הדעת ויתור על דרישות יסוד של יושר והגינות, או של שמירה מפני פגיעה מהותית בתנאי השוויון בין מתחרים {בג"צ 699/78 אפרים שילה נ' ועדת הרכישות של הכנסת, פ"ד לג(2), 141 (1979)}.
ב- בג"צ 376/80 {פועלים בע"מ ואח' נ' התעשיה האוירית לישראל בע"מ, פ"ד לד(4), 207 (1980)} נבחנה מידת התערבותו של בית-המשפט הגבוה לצדק מקום שלא קיימת חובת מכרז. בעניין זה נדון מכרז סגור או מוגבל, שהוצע על-ידי המשיבה. דהיינו, מדובר במכרז שהיא שלחה למספר מוגבל של יצרנים מהם ביקשה להגיש לה הצעות. העותרות מבקשות לחייב את המשיבה לשתפן במכרז ולהביא בחשבון את הצעותיהן.
נקבע כי המשיבה היא חברה ממשלתית במובן חוק החברות הממשלתיות ואין כל חוק במדינה המחייב חברות ממשלתיות, או אחרות, להוציא מכרזים לציבור במסירת הזמנות לעבודות או להספקת טובין. החובה להוציא מכרזים, המוטלת על משרדי הממשלה ואגפיה, הוטלה על-ידי הוראה של החשב הכללי והיא מחייבת את מחלקות הממשלה אך לא את החברות הממשלתיות.
עם-זאת מסכים בית-המשפט כי כאשר חברה ממשלתית, כמו כל חברה אחרת, שאינה חייבת בהוצאת מכרז, מחליטה להוציא מכרז, עליה לפעול בהגינות וללא אפליה.
נעיר כי כל מה שבית-המשפט יבדוק הוא האם פעלה החברה בהגינות וללא אפליה בביצוע החלטתה העקרונית לפעול על-פי מכרז.
עוד נאמר, כי כאשר לא קיימת חובה להוציא מכרז פומבי, אין כל פגם שהחברה תוציא מכרז פנימי מוגבל בו יתחרו כמה אנשים וגופים שהיא מפנה אליהם את בקשתה להשתתף במכרז, כמו שאין פגם במסירת העבודה ללא כל מכרז. בנסיבות המקרה דנן לא מצא בית-המשפט כל פגם המצדיק את התערבותו, והעתירה נדחתה.
4. החובה לקיים מכרז - אימתי?
לגבי שאלת קיומה של חובת מכרז יש להבחין בין גוף פרטי לגוף ציבורי. ההלכה היא שרק על גוף ציבורי רובצת, בתנאים מסויימים, חובת קיום מכרז. שאלה נפרדת היא שאלת חלותן של אמות-מידה להתנהגות הוגנת בקיום מכרז על גופים פרטיים שמקיימים מכרז באופן וולונטרי.
האם הסתדרות המורים הינה גוף ציבורי? ב- ה"פ (ת"א) 488/91 {אומטיים הפצה בע"מ ואח' נ' הסתדרות המורים ואח', פורסם באתר האינטרנט נבו (06.06.91)} דחה בית-המשפט את טענת המבקשות כי הסתדרות המורים הינה גוף ציבורי שאינו שלטוני. נקבע כי תפקידה של הסתדרות המורים מתמקד בקידום ענייניו של ציבור המורים והחברים בה בלבד ובכך אין היא שונה מכל ארגון עובדים אחר. העובדה שהיא מאגדת מספר רב של חברים, כשלעצמה, אינה משנה את אופי תפקידה.
לגבי טענה נוספת שהועלתה והיא, שהשעונים נרכשו בסכום שניתן להסתדרות המורים מתקציב המדינה, כסכום שמיועד לרכישת מתנות חג נאמר כי הכספים אכן משמשים את תעודתם אולם אפילו היה מדובר בשימוש בכסף שלא לתעודתו, לפי הרשום בתקציב המדינה, גם אז לא היה מקום לאפשר לצד שלישי לתקוף את ההחלטה בדבר השימוש שנעשה בכסף, ולראות את הגוף המתוקצב ככפוף לכללי המשפט הציבורי מעצם העובדה שהוא משתמש בכספים אשר מקורם הוא משלם המיסים. לאור האמור לא ניתן למבקשת הסעד הזמני.
ב- בג"צ 714/89 {ד"ר ב' טמקין נ' נמל התעופה, תק-על 94(1), 604 (1994)} כי עמדת שירותי דת של חב"ד אינה מחייבת מכרז משום שלא מדובר בהעמדת שטח מסחרי למטרות מסחריות, אלא מדובר בארגון פעילות שהרשות מעוניינת בה.
העתירה היא נגד אנשי חב"ד המעמידים שירותים דתיים בדלפקים בנמל התעופה. כעתירות משניות ביקשו העותרים לדעת מדוע לא יותקנו תקנות וכללים ואמות-מידה לעניין העמדת דלפקים לרשות גופים וולנטריים בתחומי נמל תעופה בן-גוריון, מדוע לא ייערך מכרז למתן שירותים נלווים לנוסעים הדתיים היהודיים.
בית-המשפט לא ראה כל פסול בכך שהרשות מספקת לבאי נמל התעופה שירותי דת. בית-המשפט לא סבר כי במקרה דנן חרגה הרשות מסמכותה ולא היה בדעה כי העמדת הדלפק לרשות עמותת צעירי חב"ד, כדי שדרכו יסופק השירות בצורה מסודרת לציבור, חייבה מכרז, שהרי אין במקרה זה העמדת שטח מסחרי למטרות מסחריות לרשות פלוני, אלא ארגון הפעילות, שהרשות מעוניינת בה ושנוח לה שתתקיים, באמצעות מי שיזמו את הפעילות הזו וקיימו אותה במרוצת השנים. קביעת מיתחם מוגדר ומסודר לפעילות זו ועיגונה בהתקשרות חוזית נאותה, עם היזמים והפעילים מזה שנים, היא סבירה וראויה. העתירה נדחתה.
ב- בג"צ 4026/90 {אלכס פייט ואח' נ' אריה דרעי ואח', תק-על 91(1), 89 (1991)} דחה בית-המשפט את טענת העותרים לפיה מעיקרו היה צריך לערוך מכרז, וזאת משום שהצדדים הסכימו להביא את העניין לאישור משרד הפנים ללא עריכת מכרז.
בית-המשפט פסק כי לא ניתן לאחוז בחבל משני קצותיו, גם להשתתף בהליך אשר לדעת בעל הדין פגום או איננו במקומו וגם להעלות את הטענות כנגד קיום ההליך רק בשלב מאוחר יותר לאחר שמתברר לבעל הדין כי הוא לא זכה לתוצאה אשר קיווה, ונקבע כי אין מקום להתערבות בבקשת העותרים, כי בדרך טיפולם בעניין נפל פגם כפול: ראשית, הם לא גילו בעתירתם את דבר ההליכים במשרד הפנים. שנית, כשהסכימו בשעתו בפני בית-משפט להבאת הנושא לאישור שר הפנים, ללא מכרז, אין הם יכולים לבוא עתה ולטעון כי לא ניתן היה להביא את העניין לאישור שר הפנים, בלא שנערך מכרז. לא ניתן לאחוז את החבל בשני קצותיו. העתירה נדחתה.
ב- המ"פ (חי') 30160/96 {א' עבאדה בע"מ נ' רשות הפיתוח על-ידי מינהל מקרקעי ישראל, תק-מח 97(3), 1193 (1997)} נקבע כי, ככלל, הענקת קרקע, ללא תחרות, במיוחד לאור המחסור הרב של קרקע והבעייתיות הקיימת בעניין זה, צריכה להיות תופעה נדירה המיוחדת לנסיבות מוגדרות ויוצאות דופן. פרשנות התנאים למתן פטור מחובת קיום מכרז יש לפרש על דרך הצמצום.
קרקעות שהן בניהול של רשות מינהלית צריכים להתנהל לפי אמות-מידה ממלכתיות. חובת קיום מכרז על המינהל חלה וקיימת הרבה לפני חוק חובת מכרזים. מסירת קרקע שלא על-פי מכרז הינה אפשרית, אך בגדר חריג. כדי להשתחרר מחובת קיום מכרז, יש לפנות בבקשה מיוחדת בפני וועדה מוסמכת.
המסקנה המתבקשת מן האמור היא, כי ככלל, חלה חובת מכרז על המינהל לצורך הקצאת המקרקעין, על-פי החוזים נשוא תובענה זו, גם שלא מכוח חוק חובת מכרזים.
ההוראה הכללית היא הקצאת מקרקעין תיעשה על דרך של מכרז בלבד. החריג, הוא "דייר מוגן" כמשמעותו הלשונית והמהותית. לכן ההוראה ככל שהיא מתייחסת ל"דייר מוגן" באה לפרש מגמה למכור את נכסי רשות הפיתוח אם אמנם מדובר בדיירים המתגוררים באותם נכסים, כלומר נכסים תפוסים.
רכישת זכויות של "דייר מוגן" כדי לחתום על חוזה פיתוח ולאחר מכן חוזה חכירה, אינן יוצרות זכויות של דייר מוגן כלל, ולצורך מכירת הנכס, בפרט בנסיבות אלה, אישור עמידר לרכישת הזכויות ללא מכרז, היא סטיה מן הנהלים. גם מתוך סקירת תקנות המכרזים ניתן ללמוד, כי אף אחד מן התנאים למתן הפטור, לא מתקיים במקרה זה, מה עוד שבהיותם חריג לחובת קיום מכרז, יש לפרשם על דרך הצמצום. התובענה נדחתה.
כללי המינהל התקין מחייבים עריכת מכרז על-מנת לאפשר הזדמנות שווה לאזרחים לזכות בנכס. הבטחה שלטונית הינה הבטחה שניתנה על-ידי בעל שררה, בגדר סמכותו החוקית בכוונה שיהיה לה תוקף משפטי. עם צאתו של חוק חובת מכרזים לא די בהבטחה שלטונית ונדרשת התחייבות של ממש בהתאם לכללים ולנוהלים שהיו נוהגים לפני תחילתו של החוק {ה"פ (ב"ש) 1106/95 עמותת "קריית האבות" נ' משרד הבינוי והשיכון, מחוז הדרום, תק-מח 97(1), 176 (1997)}.
5. שתיקת צד למכרז
כלל הוא שאין אדם יכול מצד אחד להשתתף במכרז ומצד שני להעלות טענות נגדו משנתברר שלא זכה בו. הנימוק להלכה הוא שאדם, אשר שתק בזמן שהגיש את הצעתו למכרז, מוותר על האפשרות להטיל דופי, לאחר מעשה, במכרז ובתנאיו {בג"צ 126/82 "טיולי הגליל" בע"מ נ' ממשלת ישראל - משרד העבודה ואח', פ"ד לו(4), 44 (1982); ראה גם בג"צ 208/66 דב אשד בע"מ נ' ועדת המכרזים ואח', פ"ד כ(4), 278 (1966); בג"צ 825/78, 28/79 חב' ש' גטר נ' שר הבריאות, פ"ד לג(2), 566 (1979)}.
במקרה בו הוסיף צד חתימתו על ההצעה לאחר פתיחת ההצעות - בלא התנגדות של הצד האחר, יראו בכך ויתור על כל טענה בקשר עם חתימה כזו {בג"צ 249/72 מבואות בית"ר נ' עיריית ירושלים, פ"ד כו(2), 627 (1972)}.
טענת עותר כי הזמן שהוקצב להגשת הצעות היה קצר לא תתקבל אם לא מחה על כך טרם שהגיש הצעתו {בג"צ 509/78 נח סביר נ' הנהלת בתי-המשפט, פ"ד לב(3), 627 (1978)}.
אי-התנגדות בעיתה עשויה להתפרש כויתור המשתיק את העותר מטענה שהאקט המינהלי בטל או פגום {בג"צ 209/83 שחף שירותי תעופה בע"מ נ' משטרת ישראל, פ"ד לח(2), 225 (1984); בג"צ 252/71 "רסקו" חברה להתיישבות חקלאית נ' עיריית תל-אביב-יפו, פ"ד כה(2), 582 (1971); בג"צ 5377/90 אמיל לוי ואח' נ' עיריית אשדוד ואח', תק-על 91(1), 102 (1991)}.
טענות ביחס למכרז יש להעלות בטרם הסתיים המכרז. לאחר סיום המכרז אין זה ראוי לאפשר לצד שלישי שלא השתתף בו להעלות טענות באשר לחוקיותו. עותר הטוען לפסלות מכרז והשתהה מעבר לזמן הסביר בפנייתו לבית-המשפט, לא יישמע בטענתו כי היום ראוי לפסול את המכרז ולשלול את זכיית המשיבים שזכו בו בדין {בג"צ 273/86 הוועד המקומי נוה זוהר נ' משה שמיר נ' ראש המועצה האיזורית תמר, תק-על 86(2), 130 (1986)}.
מי שרוצה להעלות טענה המתייחסת לתנאי קיום המכרז, צריך לעשות זאת על אתר ולא להמתין לתוצאות המכרז. הפניה צריכה להיעשות בדרך של פניה לבית-המשפט {ה"פ (חי') 18/96 אשקוגן בע"מ נ' חברת החשמל לישראל בע"מ, תק-מח 96(2), 633 (1996)}.

