סעיף 131 לחוק הגנת הדייר - עילות פינו

חוק הגנת הדייר מקים את הזכות לדיירות מוגנת אשר במרכזה עומדת זכותו של דייר להוסיף ולהתגורר בנכס (בכפוף לתשלום שכר דירה בסכומים נמוכים משמעותית משכר הדירה המקובל בשוק החופשי), זכות שמשמעותה היא הגבלה על כוחו של הבעלים לסיים את השכירות. בנסיבות אלה, קובע סעיף 131 לחוק - כחריג לכלל הרגיל - עילות לפינויו של דייר מוגן {רע"א 4020/13 אסף יניב נ' יצחק פז, פורסם באתר האינטרנט נבו (28.10.13)}.

סעיף 131 לחוק דן בעילות הפינוי השונות המקנות זכות לבעל הבית לתבוע פינוי של הדייר (בכפוף לאמור בסעיף 132) והוא מונה עילות פינוי שונות בהן נדון להלן.

עילות הפינוי משקפות מצבים, שבדרך-כלל יש בהם לבעל הבית עניין לגיטימי וממשי לדרוש פינוי המושכר, ומשום כך, הכלל הוא שיש לפסוק פינוי. אך בכל המצבים האלה ייתכן שבנסיבות המקרה המיוחד אין עניינו של בעל הבית עניין לגיטימי וממשי, אלא ניצול זכותו לדרוש את הפינוי.

כך למשל, כשהעילה היא הפרת תנאי השכירות, אפשר וההפרה היא הפרה, ואף-על-פי-כן אומרים לבעל הבית, שמכיון שהמעוות תוקן מיד והוא לא סבל נזק של ממש או מסיבה אחרת כיוצא בכך, לא מן הצדק הוא לעשות את ההפרה עילה לפינוי. סבורים שמתן צו פינוי כמוהו - בנסיבות המקרה - כשימוש לרעה בסמכות בית-המשפט ליתן צו כזה. הדבר מתנגד לרגש הצדק, כאשר שמים בכפות המאזניים את האינטרסים של שני הצדדים {ע"א 143/55 דוד הייזנר נ' ש' קלינסקי, פ"ד יא(1), 17, 23 (1957)}.

מלכתחילה, הזכות הקניינית העיקרית בדירה שחלים עליה דיני הגנת הדייר היא זכותו של בעל הדירה. זכות זו "הצטמקה" ונסוגה בשל תחולתם של דיני הגנת הדייר, אך בעיקרו של דבר היא מוסיפה להתקיים, ואשר קמה ומתעוררת באותם מקרים שבהם הדייר או יורשיו אינם זכאים להוסיף ולהתגורר בנכס. בכל מקרה, יש לבחון את נסיבותיו של כל מקרה ואת האינטרסים של הצדדים הנוגעים בדבר לגופם {רע"א 2737/11 גרוס נ' אוסט, פורסם באתר האינטרנט נבו (19.02.13)}.

המגמה הרווחת כיום היא לנקוט בפרשנות מצמצמת לתחולתם של דיני הגנת הדייר ולזכויותיהם של דיירים מוגנים, בהתחשב בכך שחוקי הגנת הדייר (על גלגוליהם השונים) לא השיגו את מטרתם הסוציאלית, בשינויים שחלו בנסיבות שעמדו בבסיס חקיקתם, וכן לנוכח פגיעתם בבעלי הדירות {ראה למשל: ע"א 3295/94 פרמינגר נ' מור, פ"ד נ(5), 111, 118 (1997); רע"א 2737/11 גרוס נ' אוסט, פורסם באתר האינטרנט נבו (19.02.13); רע"א 9064/11 קיסלביץ נ' הנסי פרופרטיס לימיטד (חברה זרה), פורסם באתר האינטרנט נבו (19.02.13); רע"א 4020/13 אסף יניב נ' יצחק פז, פורסם באתר האינטרנט נבו (28.10.13)}.

יודגש, כי אף לדייר המוגן יש זכויות בעלות אופי קנייני בנכס, אך אינן זכויות במקרקעין לכל דבר ועניין. אולם, הן הוכרו כבעלות מעמד קנייני בכל הנוגע לשוויין הכלכלי, למשל לצורך פסיקת פיצויים בגין הפקעה או פגיעה על-ידי תכנית {ראו: ע"א 511/88 מנדלבאום נ' הוועדה המקומית ראשון לציון, פ"ד מד(3), 522 (1990); י' ויסמן "'זכות קניין בפסיקה: התיאוריה בשירות הפרקטיקה" עיוני משפט טו 53 (1990); ע"א 564/79 רומנו נ' שוחט, פ"ד לו(1), 634, 640 (1982)}.

ההצדקה להגנה על זכויות אלה אף מתחזקת באותם מקרים שבהם הדייר השקיע כספים ברכישת זכות ב"דמי מפתח", כך שלא ניתן לומר שמבחינתו הדיירות המוגנת היתה בבחינת מתת בלתי-צפויה, כפי שניתן היה לומר זאת ביחס לדיירים המקוריים בנכס בעת שהוכפף לדיני הגנת הדייר {רע"א 4020/13 אסף יניב נ' יצחק פז, פורסם באתר האינטרנט נבו (28.10.13)}.

כמו-כן, כאשר הדיירות המוגנת נסבה על נכס מן הסוג של דירת מגורים, ההגנה על זכויותיו של הדייר המוגן מפני פינוי מקבלת נופך נוסף, הנוגע להגנה על קורת הגג שלו, אשר לא תיפגע בקלות על-פי שיטת המשפט בארץ {רע"א 7700/95 נגולה נ' חזן, פ"ד נג(1), 339, 343-342 (1996); רע"א 8233/08 כובשי נ' שוורץ, פורסם באתר האינטרנט נבו (10.10.10); ע"א 5210/13 אלכסנדרו נ' זילברדיק, פורסם באתר האינטרנט נבו (16.09.13)}.

מנגד, יש מצבים שבהם נוכחותו של הדייר בנכס משליכה בפועל על יכולתו של בעל הבית עצמו לממש את זכותו שלו לקורת גג בנכס שבבעלותו. אם-כן, גם פניה למימוש ההגנה על הזכות לקורת גג אינה מצביעה, כשלעצמה, על כיוון הכרעה ברור.

שיקול נוסף אשר יש לו יכולת השפעה על החלטת בית-המשפט לפינוי הדייר המוגן, נוגע לחשיבות הנודעת להקלה עם נפגעי עבירה להמשיך את חייהם כך שלא יתנהלו ב"צילה" של הפגיעה.

ההסדרים הנוגעים לכך, כמו חוק הגנה על הציבור מפני עברייני מין, התשס"ו-2006 וחוק מגבלות על חזרתו של עבריין מין לסביבת נפגע העבירה, התשס"ה-2004, אמורים לאזן בין זכויותיהם של נפגעי העבירה (והאינטרס הציבורי הרחב) לבין שיקולים הנוגעים לזכויותיהם של מבצעי העבירות {דנה פוגץ' "'ביום שאחרי': גישות חדשות במערכת המשפט לניהול סיכון של פגיעה מינית - מענישה בלבד לפיקוח ומניעה" הפרקליט נא 139 (2011); חגית לרנאו ואיילת עוז "למה אסור להתאהב בחוק הגנה על הציבור מפני עברייני מין - מבט ביקורתי" הפרקליט נא 205 (2011)}.

על-כן, בבוא בית-המשפט לפרש הסדר חקיקתי שעניינו איזון בין זכויות קנייניות שונות באותו נכס, עליו לתת משקל גם להפעלתה של אלימות ולשאלה האם השניים יכולים לדור בכפיפה אחת - בעיקר כאשר החוק עצמו קובע עילת פינוי המבוססת על מצב של הטרדה ופגיעה, ועל-כן אינו "ניטראלי", אלא נוקט במפורש עמדה המצדדת בהגנה על הנפגע.

כך למשל, אין לומר שאישה אשר עזבה דירה שבה התגוררה עם בן זוג שהפעיל כלפיה אלימות הסכימה לכך שבן הזוג ייהנה מחזקה בלעדית בדירה ולפיכך לזכות להוסיף ולהתגורר בה גם בעת שהנכס נמכר {בג"ץ 323/81 וילוזני נ' בית הדין הרבני הגדול בירושלים, פ"ד לו(2), 733, 746-744 (1982); ע"א 753/82 פלונית נ' פלוני, פ"ד לז(4), 626, 634-631 (1983); חנוך דגן קניין על פרשת דרכים (2005), 359-357}.

כאן יודגש עניינו של הרישא של סעיף 131 לחוק הגנת הדייר הקובע, כי עילות הפינוי המנויות בסעיף, אינן באות "לגרוע מהוראות חיקוק אחר". בעבר דנו ביחס שבין הוראות החוק הללו ב- ע"א 361/66 {מדינת ישראל נ' ארבספלד, פ"מ כ(3), 526, 531 (1966)}, ונקבע מפי כב' השופט ברנזון, כי:
"אולי לא למותר להוסיף כי גם לו היתה תחולה לסעיף 36 לחוק תשט"ו (הערת המחבר: כיום סעיף 131 לחוק הגנת הדייר) משום שהנכס העומד לרכישה היה שייך למדינה והמחזיק בו הוא דייר מוגן שלה לפי החוק, לא היה מקום לכפות על המדינה להיזקק לו כדי להשיג את החזקה בנכס, שעה שהיא בוחרת להשתמש בכוחות ובסעדים הנתונים לה לפי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור). אלו הן שתי עילות שונות בשני מישורים שונים, והאחת אינה מוציאה את השניה. ההפקעה נעשית על-פי חוק מיוחד הפועל במישור הציבורי.
הוא מקנה למדינה סמכויות שלטוניות לרכוש בעלות בקרקע, חזקה או שימוש בקרקע לתקופה מסויימת, וכל זכות אחרת בקרקע כמפורט בסעיף 3 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), בין אם הקרקע היא של המדינה או של הזולת. הלכה פסוקה היא, כי דיירות מוגנת היא זכות בקרקע הניתנת לרכישה לפי פקודת הקרקעות... אם המדינה יכולה לרכוש זכות כזאת בנכסי הזולת, למה יגרע חלקה כשהיא מתכוונת לרכוש אותה זכות בנכס שלה עצמה אין כל טעם או הגיון להבחנה כזאת."

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

סעיף 131 לחוק הגנת הדייר - עילות פינו