עילת פינוי מכוח סעיף 131(8) לחוק הגנת הדייר

סעיף 131(8) לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972, קובע כדלקמן:

"131. עילות פינוי
...
(8) בעל הבית הוא המדינה או רשות מקומית, והמושכר דרוש לו לצורך ציבורי חיוני, ובעל הבית הודיע לדייר בכתב על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף."

במקום בו המקרקעין דרושים למינהל מקרקעי ישראל לצורך בינוי מחדש, רשאי המינהל לעשות שימוש בעילת הפינוי המעוגנת בסעיף 131(8) לחוק הגנת הדייר. ואולם, פינוי מכוח סעיף זה מחייב את המינהל להעמיד לרשות הדייר "סידור חלוף", וזאת לא כעניין הנעשה לפנים משורת הדין, אלא כעניין שבחובה, המתחייב מכח החוק {ת"א (ראשל"צ) 5202/01 מנהל מקרקעי ישראל מחוז מרכז נ' בן חמו אסתר, פורסם באתר האינטרנט נבו (16.12.03)}.

מהוראות סעיף 131(8) לחוק הגנת הדייר עולה כי כאשר בעליו של נכס המשמש לבית עסק ומושכר שכירות מוגנת הוא רשות מקומית או המדינה, והמושכר דרוש לו לצורך ציבורי חיוני, יש בכך עילת פינוי בתנאי שהיתה נכונות לתת לדייר "סידור חלוף", אשר יכול ויתבטא בפיצוי כספי בתנאי שהדייר מסכים לפיצוי כספי או שהוא מסרב לכך ללא טעם סביר {ת"א (ראשל"צ) 2180/05 עיריית חולון נ' שאול אלישע, פורסם באתר האינטרנט נבו (05.10.08)}.

יובהר, כי בכל מקרה של הפקעה המזכה בפיצוי, הן על-פי סעיף 12(ד) לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943, והן על-פי סעיף 131(8) לחוק הגנת הדייר, זכאי הדייר המפונה בפיצוי אשר יחושב על-פי הכללים הנהוגים לגבי סידור חלוף {ה"פ (ת"א) 6671/75 י' רובינזון נ' עירית הרצליה, תשלז(2), 58 (1977)}.

המדינה, בין אם היא הבעלים ואין אם לאו, של המקרקעין יכולה לסלק מהמקרקעין גם דייר מוגן תוך שימוש בסמכויותיה על-פי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 ולא לעשות שימוש בדרך שנקבעה בסעיף 131(8) לחוק הגנת הדייר. כלומר, המדינה רשאית לפעול מכוח סמכויותיה על-פי המשפט הציבור ולא הפרטי {ע"א 361/66 מדינת ישראל נ' ארבספלד, פ"ד כ(3), 526 (1966); ה"פ (יר') 549/01 אסקין מיכאל נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה י-ם ואח', פורסם באתר האינטרנט נבו (17.07.01)}.

הוראות הפקודה מראה שהמחוקק המנדטורי העדיף את טובת הציבור על פני טובת הפרט והכל מתוך כוונה להקל על הרשות הציבורית לממש את ההפקעה במהירות האפשרית {ה"פ (יר') 549/01 אסקין מיכאל נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה י-ם ואח', פורסם באתר האינטרנט נבו (17.07.01)}.

יתרה מזו, דין הדייר המוגן לעניין דיור חלוף כדין כל אדם אחר שזכותו במקרקעין הופקעה ואין הוא זכאי לדיור חלוף כאמור בסעיף 133 לחוק הגנת הדייר {קמר דיני הפקעת מקרקעין (מהדורה חמישית, תשנ"ה-1995), 337; בג"צ 2390/96 קרסיק נ' מדינת ישראל, פ"ד נה(2), 625 (2001)}.

כך גם הזכות של המדינה לפי סעיפים 5 ו- 7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), לתבוע חזקה מיידית בנכס ובמקרה של סירוב, לפנות לבית-המשפט כדי לקבל את החזקה. ולבסוף, לפי סעיף 10 לפקודה הנ"ל, ניתן לדון בבקשה לפי סעיף 9 לפקודה במעמד צד אחד בלבד, אם האדם שנמסרה לו הודעה לא הופיע לדיון בזמן שנקבע {ה"פ (יר') 549/01 אסקין מיכאל נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה י-ם ואח', פורסם באתר האינטרנט נבו (17.07.01)}.

כאשר מדובר בפינוי אדם מדירתו יש לדבר השלכות מעבר לערך הכלכלי של הדירה. דירה איננה רק נכס כספי, אלא במקרים רבים כאשר אדם או משפחה מתגוררים שנים רבות בדירה, היא למעשה הופכת למרכז חייו של האדם ושל בני משפחתו המתגוררים עימו. דירה הינה נכס שאדם רגיל משקיע בו חלק משמעותי מהונו מתוך מגמה לאפשר ניהול חיים תקין מהנה לו ולמשפחתו. לפיכך, מי שעוקרים אותו מדירתו מטבע הדברים שנגרמים לו ולמשפחתו נזקים אף לא ממוניים {סבל ועוגמת נפש} {ת"א (חי') 1852-04 עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ נ' ורדה עמרן, פורסם באתר האינטרנט נבו (21.03.10)}.

הדבר נכון בעיקר, כאשר מפנים אדם מדירתו לצמיתות, כדי להרסה ולמטרות פיתוח האיזור או הקמת מוסדות לציבור. במקרה כזה יש לפסוק נזק בלתי-ממוני, משמעותי יותר וזאת, בין היתר, על-מנת שהרשויות תשקולנה היטב מחד את הצורך בפינויי הדירה, ומאידך כדי שהמשפחה תקבל פיצוי ראוי בגין רכיב הנזק הלא ממוני, בגין פינויים לצמיתות מדירה שהיוותה את מרכז חייהם.

מול התועלת שתצמח לציבור, בהקמת המבנה הציבורי, יבוא הפיצוי שיש לשלם לניזוק הבודד, ולמשפחתו, דבר שיכול וישמש כגורם משמעותי במסגרת השיקולים והאיזונים שבין ההגנה על זכויות הפרט מול זכויות הכלל, כפי שראוי שישקלו על-ידי הרשויות או החברות הציבוריות בבואן לפנות נכס לצורכי ציבור.

כך למשל ב- ת"א (חי') 1852-04 {עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ נ' ורדה עמרן, פורסם באתר האינטרנט נבו (21.12.06)} הנתבעת 1, הפכה לדיירת מוגנת מכוח סעיף 20(א) לחוק הגנת הדייר, מתגוררת בנכס יחד עם הנתבעים 1 ו- 3 שהינם בנה ובתה.

התובעת שלחה לנתבעים הודעת פינוי לפי סעיף 131(8) לחוק הגנת הדייר בנימוק כי על-פי תכנית מפורטת מכ/298 המהווה שינוי לתכנית מפורטת מס' ג/910, ג/961 ו- ג/977, הנכס ותוספות הבניה נמצאים על מקרקעין הדרושים לבעלים לצורך ציבורי חיוני. כמו-כן, הועלתה הטענה מפי התובעת כי הנכס עצמו בנוי על מגרש אשר מיועד למבנה ציבור.

מנגד, הועלתה הטענה מפי הנתבעים, כי התובעת לא עמדה בנטל הראיה להוכיח כי מולאו התנאים המפורטים בסעיף 131(8) לחוק הגנת הדייר. בכך, בין היתר, לא הוכיחה איזה מבחנים ציבוריים עומדים להקים על השטח שיפונה על-ידי הנתבעים או כי שלא הוגשה תכנית מפורטת המפרטת מה יכלל בתוך השטח שיפונה ובכך שלא נקבע מועד להריסת המבנים הקיימים על השטח.

בית-המשפט, בדחותו את טענת הנתבעים, קבע כי ראש ענף פינויים וקרקעות במשרד הבינוי והשיכון מציין בתצהירו ובעדותו, כי הקרקע הינה בבעלות רשות הפיתוח ומנוהלת על-ידי עמידר וכי הקרקע דרושה במשרד הבינוי והשיכון לצורך ציבורי, דהיינו להקמת פארק שהעבודות לגביו כבר מתבצעות ואשר היקף התקציב שהוקצה הוא 5.5 מיליון ש"ח. עוד מסר כי על-פי תכנית מפורטת מכ/298 המהווה שינוי בתכנית מפורטת ג'910, ג'961 ו- ג' 977, הנכס ותוספת הבנייה נמצאים על מקרקעין הדרושים לבעלים לצורך ציבורי חיוני דהיינו הקמת פארק אשר ישרת את כל תושבי טירת הכרמל. בית-המשפט הוסיף וקבע כי עדותו לא נסתרה אלא להפך.

לאור האמור קבע בית-המשפט כי הוכחה עילת הפינוי ועל הנתבעים לפנות את הדירה ותוספות הבניה ולהחזיר את החזקה בהם לידי התובעת כשהם פנויים מחפץ ואדם.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

עילת פינוי מכוח סעיף 131(8) לחוק הגנת הדייר