עילות מכוח סעיף 18 לחוק המקרקעין

סעיף 18 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 קובע כדלקמן:

"18. שימוש בכוח נגד הסגת גבול (תיקון: התשמ"א (מס' 8))
(א) המחזיק במקרקעין כדין רשאי להשתמש בכוח במידה סבירה כדי למנוע הסגת גבולו או שלילת שליטתו בהם שלא כדין.
(ב) תפס אדם את המקרקעין שלא כדין רשאי המחזיק בהם כדין, תוך שלושים ימים מיום התפיסה, להשתמש בכוח במידה סבירה כדי להוציאו מהם."

ההגנה הניתנת בהוראה זו שמורה רק ל- "מחזיק כדין" ולא ל"מחזיק" סתם. יש מפרשים "מחזיק מקרקעין כדין" אף הבעלים כשאין החזקה בידיו, במשמע הוא. ויש הסוברים שהכוונה אך למחזיק כשהשליטה הישירה במקרקעין בידיו, ואין הבעלים, שהחזקה איננה בידיו, רשאי לנקוט בפעולות על-פי הוראת סעיף 18 לחוק.

לשון החוק מאפשרת לבעל מקרקעין, גם כאשר אדם אחר מחזיק בהם מטעמו, להשתמש בכוח כדי למנוע הסגת גבול במקרקעין, או שלילת השליטה בהם, וכן כדי להוציאם מידי מי שתפסם שלא כדין, ובלבד שהוצאת המקרקעין בכוח תיעשה תוך שלושים ימים מיום התפיסה {ראה גם: פרופ' ויסמן חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 - מגמות והישגים, 54}.

לפני תיקון סעיף 18(ב) לחוק, זכותו של המחזיק איפשרה לו שימוש במידה סבירה של כוח אשר הותר לו להשתמש בו, תוך זמן סביר, בנסיבות העניין - כנגד אדם המסיג את גבולו (כנראה בכוח). זכות זו, שוללת את שליטתו במקרקעין ותופסם שלא כדין. כמו-כן, יובהר כי זכות זו שמורה למחזיק ולא לבעל כשאין הבעל גם מחזיק. דין אחר חל על המחזיק ולא "מי שמוציא מקרקעין מידי המחזיק שלא כאמור בסעיף 18(ב)." {לאה דוכן לנדוי "על חוק המקרקעין" הפרקליט כו, חוברת א', 101, 115}.

כב' השופט בדימוס, אורי שטרוזמן, מתאר את המהפך שבחקיקת סעיף 18 לחוק וקביעת מועד לפינוי התופס (תוך שלושים ימים), כהולמת את המציאות העכשווית, באמרו כי "עשיית דין עצמית מבטאת מיצוי מידי של תחושת צדק, והיא כורח חיים כל עוד היא נעשית מטעמים של צרכי השעה, כגון, בנסיבות בהן תלונה למשטרה או פניה לבית-המשפט תבאנה לאבדן הרכוש, לנזק בלתי-ניתן לתיקון, או להתגברות כוחם של עזי הפנים המסיגים גבול לנגד עיניו של בעל המקרקעין, כשהם סומכים על אי-נכונותה של המשטרה להתערבות מידית ועל איטיות פעולתם של בתי-המשפט" {אורי שטרוזמן במאמרו, "העושה דין לעצמו", ספר לובנברג, תשמ"ח, 94-107, בעמ' 107}.

כך, ב- בג"צ 407/80 עזר כהן ואח' נ' שר הפנים והמשטרה ואח', פ"ד לד(4), 477 (1980)} העותרים סבלו ממצוקת דיור, וכדי למחות על היעדר טיפול הולם בבעייתם, פלשו לשטח פתוח הנמצא בבעלות מינהל מקרקעי ישראל, והקימו עליו אוהלים. לאחר שנאמר להם, כי אם לא יפנו השטח תפעל המשטרה לפינויים בכוח, הגישו הבקשה להוצאת צו על-תנאי. טענתם היא, כי היות ועברו 11 יום למן כניסתם לשטח ועד לדרישת הפינוי, שוב אין התפיסה "טריה" לצורך הרחקתם בכוח, לפי סעיף 18(ב) לחוק המקרקעין, ועל המשיבים לפנות לבית-משפט מוסמך אם ברצונם לקבל השטח חזרה.

בית-המשפט התייחס לסעיף 18(ב) לחוק המקרקעין וקבע, כי לפי סעיף זה רשאי המחזיק כדין להשתמש בכוח סביר כדי להרחיק פולש "ובלבד שעשה כן, בנסיבות העניין, תוך זמן סביר". במקרה זה, כל עוד ראו המשיבים במחנה האוהלים שהוקם משום הפגנה גרידא "שתתפנה מעצמה" מותר היה להם להשתהות. משהוברר להם שכוונת העותרים חורגת מהפגנה גרידא ושואפת להיאחזות בשטח, פנו בו ביום בתלונה למשטרה ומכאן, קבע בית-המשפט, שהזדרזו בנסיבות העניין, לבקש את עזרת המשטרה.

לסיכום, נקבע כי בנסיבות העניין לא איחרו המשיבים את המועד הסביר לפינוי העותרים וחבריהם, לפי סעיף 18(ב) לחוק המקרקעין.

עוד קבע בית-המשפט, כי הימנעות תובע מפעולה, לפי סעיף 18(ב) לחוק המקרקעין, אינה משפיעה על החיוב של מסיג הגבול בדמי שימוש, וקל וחומר לא על קביעת המימצא העובדתי בדבר היות הנתבע מסיגת גבול.

מטרתו של תיקון סעיף 18(ב) לחוק (בס"ח תשמ"א 105), הינו לקבוע מועד מסויים במקום הקביעה הבלתי-מדוייקת שבסעיף המקורי: דהיינו, שבמקום הזמן הסביר בנסיבות העניין, אשר בו ניתן למחזיק לסלק את התופס, נקבע מועד מדוייק, והוא שלושים יום. לכן, זכאי המחזיק לעזרת בית-המשפט, אם פנה למשטרה תוך שלושים יום.

סעיף 18(ב) של חוק המקרקעין {הקובע שהמחזיק כדין במקרקעין רשאי תוך 30 ימים מיום התפיסה להשתמש בכוח במידה סבירה כדי להוציא מן המקרקעין את מי שתפס אותם שלא כדין}, מתייחס ליום התפיסה {ע"א 19/83 חברת שלמה כרמל בע"מ נ' בריח חברה לייצור בע"מ, פ"ד לט(4), 522 (1985); רע"א 6998/11 אברהים ג'ולאני נ' הקדש המנוח ח'ליל שרף אלדין אבו ג'בנה, פורסם באתר האינטרנט נבו (22.07.12)}.

המועד של שלושים יום הינו עד הפניה לעזרה, אך לאחר הגשת העתירה לבית-המשפט, אין הזמן עולה למניין שלושים הימים האמורים בחוק, גם אם העתירה נדונה לאחר המועד {ראה גם ע"א 756/80 שלמה רוזנשטיין ואח' נ' הרשקו סולומון ואח', פ"ד לח(2), 113 (1984)}.

סעיף 18(א) לחוק דן בפעולת הגנה, בה יכול לנקוט מחזיק מקרקעין כדין (מחזיק או בעלים) כנגד מסיג גבול או מי שמנסה לשלול ממנו את השליטה במקרקעין. נראה שהגנה זו היא רחבה ביותר וחלה, אף אם מסיג הגבול או מי שמנסה לשלול החזקה, פעלו שלא בכוח.

סעיף 18(ב) לחוק אינו דן בפעולת-מנע, אלא בפעולה פוזיטיבית התקפתית של המחזיק כדין להחזרת חזקתו מידי תופס המקרקעין שלא כדין. החזרת החזקה בכוח מותנית בכך שהיא נעשתה תוך שלושים ימים, והכל לפי נסיבות העניין.

למחזיק כדין, הנוקט בפעולות על-פי סעיף 18(א), ו- 18(ב) לחוק, ואשר עקב מעשיו נתבע בגין תקיפה, קיימת ההגנה של סעיף 24 לפקודת הנזיקין.

סעיף 24 לפקודת הנזיקין (נוסח חדש), התשכ"ח-1968, קובע כדלקמן:

"24. הגנה מיוחדת (תיקון: התש"ס)
בתובענה על תקיפה תהא הגנה לנתבע אם:
(1) עשה את המעשה בסבירות כדי להגן על עצמו או על זולתו מפני פגיעה בחיים, בגוף, בחירות או ברכוש, והיחס בין הנזק שסביר היה שייגרם מהמעשה לבין הנזק שסביר היה שיימנע על-ידיו, היה סביר;
(2) השתמש במידה סבירה של כוח כדי למנוע את התובע מהיכנס שלא כדין למקרקעין, או כדי להרחיקו מהם אחרי שנכנס אליהם, או שהה בהם, שלא כדין, והכל כשהנתבע היה תופשם או פעל מכוחו של תופשם; ואולם אם נכנס התובע, או ניסה להיכנס, למקרקעין שלא בכוח, תנאי להגנה הוא שהנתבע ביקש תחילה את התובע שלא להיכנס לשם, או לצאת משם אחרי שנכנס, ונתן לו הזדמנות סבירה למלא בקשתו בדרכי שלום;
(3) השתמש במידה סבירה של כוח כדי להגן על החזקתו במיטלטלין שהוא זכאי להחזיק בהם, או כדי להשיבם מידי התובע שלקח אותם ממנו, או עיכב אותם בידו, שלא כדין; ואולם אם לקח התובע או ניסה לקחת, את המיטלטלין שלא בכוח, תנאי הוא להגנה שהנתבע ביקש תחילה את התובע שלא לקחת אותם, או להחזירם לו לאחר שלקחם, ונתן לו הזדמנות סבירה למלא בקשתו בדרכי שלום;
(4) עשה את מעשהו תוך כדי ביצוע, או סיוע כדין לבצע, צו מעצר או חיפוש, צו מסירה לדין, צו מאסר או צו עיכוב שניתנו על-ידי בית-משפט או רשות אחרת המוסמכת לכך, ובלבד שהמעשה שמתלוננים עליו הותר באותם צווים אף אם היה פגם בהם או בנתינתם;
(5) התובע לא היה שפוי בדעתו או היה לקוי בשכלו או בגופו, והכוח שהשתמש בו הנתבע היה, או נראה שהיה, במידת הנחיצות הסבירה להגנת התובע עצמו או להגנת אנשים אחרים, והשימוש בו היה בתום-לב ובלי זדון;
(6) הנתבע והתובע היו שניהם חיילים בצבא-ההגנה לישראל, והנתבע פעל מכוח דין החל על הצבא ולפי אותו דין;
(8) עשה בתום-לב מעשה שהיה לו יסוד להניח שהוא לטובת התובע, אלא שלפני שעשהו לא היה בידו לקבל את הסכמת התובע, מפני שבנסיבות ההן לא היה בידי התובע לציין את הסכמתו או שהאדם הממונה עליו כדין לא היה בידו להסכים מטעמו, ולנתבע היה יסוד להניח כי טובת התובע מחייבת שלא לדחות את המעשה."
(ההדגשה אינה במקור)

הסתירה ששררה בעבר, בין ההיתר של סעיף 24 לפקודת הנזיקין לבין האיסור של סעיף 24 לחוק שופטי השלום העותומני, יושבה על-ידי סעיף 18(ב) לחוק המקרקעין {ראה תוספת לספר דיני הנזיקין, טדסקי, 23. על היעדר התאמה בין סעיף 18 לחוק המקרקעין והוראות חוק אחרות, ראה ספרו של פרופ' ויסמן, שם, 57-56}.

כך למשל, ב- ע"פ 2/73 {שמעון סלע נ' מדינת ישראל, פ"ד כח(2), 371 (1974)} בית-המשפט זיכה את המערער, שתפס שני כבשים מתוך עדר שרעה לא ברשות על אדמת המערער, כדי שיוכל לקבל פיצויים על נזקו. כלומר, הוכרה זכותו של הניזוק לתפוס בעל חיים שאיננו שלו אלא של אחר - כדי שיוכל לזהות את בעליו של בעל החיים מסיג הגבול ולדרוש ממנו פיצויים על נזקו, תמורת החזרת בעל החיים.

בית-המשפט ציין כי משהוחלף סעיף 24 לחוק שופטי השלום העותומני על-ידי סעיף 19 לחוק המקרקעין, צומצמה במקצת הגנת המחזיק.
עכשיו, רשאי בית-המשפט - אם כי אינו חייב - "לדון בזכויות שני הצדדים בעת ובעונה אחת", היינו, רשאי הוא להשאיר את החזקה בידי הבעלים הנתבע, אף-על-פי שהלה לא השיגה באורח חוקי. נוכח הוראת סעיף 24 לפקודת הנזיקין נתאפשר הדבר בעבר, רק מקום שהתובע נמנע מלבסס את תביעתו על חזקתו הקודמת ועשה זכותו להחזיק פלוגתה במשפט.

בהתייחסו להוראות סעיף 18 לחוק המקרקעין, מציין בית-המשפט, כי הוראת סעיף 18(א) לחוק באה לאפשר למחזיק לשמור על חזקתו, וסעיף 18(ב) לחוק נותן למי שאבדה לו חזקת הנכס זכות לעשות דין לעצמו, כל עוד הסגת הגבול היא טריה. והיה והסגת הגבול אינה טריה עוד, הנכס ישנו ואפשר לזהות את תופסו היושב בו, אשר-על-כן בידי בית-המשפט להושיע את הניזוק.

ככלל, יובהר כי אסור לאדם, אף אם הוא הבעלים או בעל זכות ההחזקה, לעשות דין לעצמו ולתפוס בכוח את ההחזקה במקרקעין בניגוד לרצונו של מי שמחזיק בהם בפועל. המחזיק, כדי למנוע ניסיון של פלישה לרכוש שבהחזקתו, רשאי להשתמש בכוח סביר, ובלבד שישתמש ב"עזרה עצמית", זאת אומרת, תוך זמן מתקבל על הדעת בנסיבות העניין.

ואם פנה אל המשטרה בעוד מועד, כלומר, בעת שהפלישה היתה עדיין טריה, חייבת זו להושיט לו את עזרתה ולפעול - אם לצורך מניעת הפלישה ואם כדי להחזיר את המצב לקדמותו.
אם תסרב המשטרה לבקשת עזרה כנ"ל של המתלונן, אף-על-פי שנתקיימו התנאים המחייבים אותה לפעול, יתערב בדבר בית-המשפט הגבוה לצדק, אשר לו בלבד מסורה הסמכות העניינית להוציא צו המכוון למשטרה ומורה לה לסייע בהסרת הפלישה, ויצווה על המשטרה לפנות את הפולשים ולהחזיר למתלונן את ההחזקה ברכוש {ראה בעניין זה בג"צ 109/70 המוטראן הקופטי נ' שר המשטרה, פ"ד כה(1), 225 (1971) וכן ראה סעיף 189 לחוק העונשין, התשל"ז-1977 (להלן: "חוק העונשין"); רע"א 6998/11 אברהים ג'ולאני נ' הקדש המנוח ח'ליל שרף אלדין אבו ג'בנה, פורסם באתר האינטרנט נבו (22.07.12)}.

משחייבת המשטרה לסייע למחזיק להחזיר לעצמו את חזקתו, והיא אינה עושה כן, עולה הדבר לכדי נקיטת עמדה ו"פסיקה" בסכסוך אזרחי, דבר שאינו מתפקיד המשטרה {בג"צ 477/81 עזריה בן ישראל נ' המפקח הכללי של המשטרה ואח', פ"ד לו(4), 349 (1982)}.

כמו-כן, כניסה בכוח ובאיומים למקרקעין, המוחזקים על-ידי זר, אסורה אפילו על בעל הנכס, ולא כל שכן על מי שמבסס את זכותו לנכס על חוזה בלבד.

בנסיבות מסויימות ובתנאים מוגדים רשאי המחזיק במקרקעין כדין אף להיזקק לעשיית דין עצמית להחזרת החזקה וזאת מכוח האמור בסעיף 18(א)(ב) לחוק המקרקעין. אולם "דרך המלך" הינה לפנות לערכאות המשפטיות. בכך מושג איזון בין האינטרס הציבורי המבקש לשלול עשיית דין עצמית במטרה להגן מפי פגיעה בסדר הציבורי, לבין ההכרה ברצון הטבעי למנוע באורח עצמי, מיידי ואפקטיבי התנכלות זרים לחזקה ברכוש {רע"א 5518/98 יצחק יוסף נ' אביגדור עוקשי, פורסם באתר האינטרנט נבו (11.3.01)}.

יובהר, כי פעולה של עשיית דין עצמית על-פי סעיף 18 לחוק המקרקעין היא אכן בגדר "פעולה משפטית" כמשמעותה בסעיף 61(ב) לחוק החוזים, ולכן, חלה גם לגביה החובה לנהוג בתום-לב ובדרך מקובלת { ע"א (חי') 1681/00 הרשות לשמירת הטבע נ' יוסף טאפש, תק-מח 2001(2), 6787 (2001)}.

אדם העושה דין לעצמו ומוציא את החזקה בנכס דלא ניידי מידי האדם המחזיק בו בפועל, נגד רצונו של זה, יכול ויהיה מצווה להחזיר את המצב לקדמותו, על-פי תביעה פוססורית של המחזיק {בג"צ 109/70 המוטראן הקופטי האורתודוכסי של הכס הקדוש נ' שר המשטרה ואח', פ"ד כה(1), 225 (1971)}.
לאור סעיף 19 רישא לחוק המקרקעין, הקובע כי, "מי שמוציא מקרקעין מידי המחזיק שלא כאמור בסעיף 18(ב) חייב להחזירם למחזיק...", אימץ המחוקק הישראלי את העיקרון כאמור.

לפי הוראתו של סעיף 19 לחוק, אמנם מוסמך בית-המשפט לדון ולהכריע בתביעה הפוססורית של המחזיק הקודם, ובתביעה הפטיטורית (תביעה מכוח זכות, אשר בה על המחזיק הנטל להוכיח כי זכותו להחזקה עדיפה על זכות המנשל) של האדם שעשה דין לעצמו, בעת ובעונה אחת, אך הדבר נתון לשיקול-דעתו. יתירה מזו, לצורך הדיון בשתי התביעות יחדיו, רשאי בית-המשפט לקבוע, בתנאים שיראה לנכון, הסדר ארעי של ההחזקה, שיחול עד אשר תיפול ההכרעה הסופית בין הצדדים.

על-פי עיקרון נוסף, המהווה משום סייג לעיקרון הנ"ל, מותר לאדם להשתמש בכוח, במידה סבירה, כדי למנוע ניסיון פלישה לרכושו על-ידי אחר או כדי להוציא את הנכס מידי האדם שתפס אותו ללא רשות, ובלבד שהוא נהג בדרך זו של "עזרה עצמית", תוך זמן שהוא סביר בנסיבות העניין (סעיף 18 לחוק המקרקעין).

בשני המקרים האמורים, זכאי אדם המנסה להוציא נכס השייך לו מאדם שתפס בו שלא כדין, לפנות לעזרת המשטרה, וזו חייבת לפעול, אם כדי למנוע את ניסיון הפלישה ואם כדי להחזיר את המצב לקדמותו.

חובתה האמורה של המשטרה לעזור לאדם להוציא הנכס מידי התופס מותנית בשני תנאים ההולכים בד-בבד והם:

1. הפניה לעזרת המשטרה נעשתה בזמן שהפלישה היתה עדיין "טריה";

2. למשטרה נתגלה בצורה ברורה, כי מעשה הפלישה, ללא רשות, איננו מוטל בספק ואין לפקפק בו {לעניין הימנעות המשטרה מנקיטת פעולה לפינוי "פולשים", כאשר העניין נמצא עדיין בבירור בבית-המשפט וקיימת מחלוקת בין הצדדים לעניין זכות החזקה במקרקעין וכן לעניין התחייבויות הצדדים זה כלפי זה. ראה: בג"צ 896/89 חברת חיים ליפשיץ בע"מ ואח' נ' שר המשטרה ואח', תק-על 89(4), 35 (1989)}.

הזכות להשתמש בכוח על-פי סעיף 18(א) לחוק המקרקעין, מוענקת רק למי "שמחזיק במקרקעין", כהגדרתו של מונח זה בסעיף 15 לחוק {ע"פ 89/78 יעקב בן אליהו אפנג'ר נ' מדינת ישראל, פ"ד לג(3), 141 (1979)}.

לפי הדברים האמורים לעיל, למחזיק כדין במקרקעין קיימות שתי אפשרויות מיידיות להגן על זכותו:

האחת, הפעלת כוח במידה סבירה, תוך שלושים ימים.

השניה, פניה למשטרה.

נקבע אימתי יתבצע פינוי פולשים על-ידי המשטרה וכן כי כניסה בכוח ובאיומים למקרקעין, המוחזקים על-ידי זר, אסורה אפילו על בעל הנכס {בג"צ 418/78 אבנר לוי ורפאל לוי, חברה לבניין ולהשקעות בע"מ נ' שר הפנים והמשטרה ואח', פ"ד לג(2), 108 (1979)}.

כך למשל, כאשר בעל דירה טוען, כי מי ששכר ממנו את הדירה הפר את תנאי השכירות, אין הוא רשאי לעשות דין לעצמו וליטול את החזקה בדירה. עליו לנקוט הליכים משפטיים נגד השוכר, ולהוכיח, כי אכן היתה הפרת חוזה, המעניקה לו זכות לבטל את החוזה, ולאחר קבלת צו פינוי נגד השוכר - רשאי הוא לפנות למוסדות ההוצאה לפועל כדי לבצעו {בג"צ 477/81 עזריה בן ישראל נ' המפקח הכללי של המשטרה ואח', פ"ד לו(4), 349 (1979)}.

פעולה של סילוק פולש לפי סעיף 18, היא פעולה חריגה, שכן כרגיל אין המשפט רואה בעין יפה עשיית דין עצמית. לפיכך, מי שמבקש לפנות בכוחות עצמו וללא צו של בית-משפט פולש - עליו הנטל להראות שנתקיימו כל התנאים המצדיקים פעולה כזו.

בכדי לגשר בין שלטון החוק לבין טבעו של אדם, מגביל החוק את האפשרות של עשיית דין עצמי למקרה בו פלוני חפץ להחזיר לעצמו את אשר נלקח ממנו זה עתה. לאור כך, לחוק המקרקעין מאפשר סעד בדרך של "עזרה עצמית" רק תוך 30 יום מיום הפלישה, או התפיסה. דהיינו מימד הזמן עומד כתנאי מרכזי שבלעדיו אין {בר"ע (ב"ש) 768/02 מדינת ישראל נ' סייח סלימאן אבו מדיעם ואח', תק-מח 2003(3), 337 (2003); בש"א (חי') 17995/01 אחמד שחאדה ורדה נ' מינהל מקרקעי ישראל, תק-מח 2002(1) 2164 (2002)}.
ההגבלה בסעיף של 30 יום, חלה הן על-פי חוק המקרקעין והן על-פי חוק המיטלטלין, התשל"א-1971 (להלן: "חוק המיטלטלין") שם החוק מפנה ומאמץ את הסעיפים הרלוונטיים בחוק המקרקעין {ראה: סעיף 8 לחוק המיטלטלין}. מועד זה יש לכבד ואין למתוח אותו מעבר לגדרו.

על-פי הסעיף, המחזיק רשאי לפעול בכוחותיו הוא תוך שלושים יום ובתנאי שהוא משתמש בכוח סביר. אין הוא חייב לפנות לבית-המשפט או למשטרה.

המחזיק גם רשאי לפנות לצד ג' בכדי לסייע לו לפנות את הפולש. שוב, בתנאי שהגורם המסייע משתמש בכוח סביר ופועל בסד הזמן שנקבע.

היתרונות בפניה למשטרה בכדי להוציא את מסיג הגבול הם, כי המשטרה מיומנת, ובכוחה להרתיע ולמנוע התנגדות. ביצוע הפינוי דווקא על-ידי המשטרה ראוי לעידוד. המקצועיות שלה עשויה להוציא את העוקץ מהאפשרות של ביצוע דין עצמי על-ידי גורם אשר במצב הפחות חמור יאלץ להוכיח את כוחו ובמצב החמור יותר ינהג בפזיזות ויטה להשתמש בכוח שאינו חיוני למשימה {בר"ע (ב"ש) 768/02 מדינת ישראל נ' סייח סלימאן אבו מדיעם ואח', תק-מח 2003(3), 337 (2003)}.

אם-כן, ודאי שהמחזיק במקרקעין רשאי לפנות למשטרה תוך שלושים יום. במצב זה אם המשטרה תפעל אף היא תוך שלושים יום מיום התפיסה, אזי הפעולה הינה במסגרת הסעיף לכולי עלמא.

אולם, מה המצב אם הפניה למשטרה נופלת תוך שלושים יום ואילו היא מעכבת את הטיפול? האם תקופת שלושים הימים חייבת לכלול את פעילות המשטרה, או שמא די בכך שהפניה למשטרה נעשתה תוך שלושים יום?

הסעיף דורש כי המשטרה גם היא מחוייבת לפעול תוך שלושים יום מיום התפיסה. הסעיף מגביל את הפעולה לזמן מסויים, אין אבחנה בסד הזמן בין המחזיק לבין צד ג' לבין המשטרה כצד ג'.

סמכויות המשטרה אכן מוגבלות לתחום סמכותו של הפרט, לפי סעיף 18(ב) לחוק המקרקעין, והיא רשאית לפעול רק בתוך גבולות 30 הימים, בהפעלת כוח סביר בלבד {מ' דויטש קניין, כרך א' (תשנ"ז), 418}.

אם העושה פונה לבית-משפט בשל אי-נכונות המשטרה לפעול, אין חובה על בית-המשפט לסיים את מלאכתו תוך שלושים יום ואף רשאי הוא להורות למשטרה לפעול גם במידה וחלפו שלושים הימים. אולם אין להסיק מכך כי גם המשטרה אינה חייבת לסיים את מלאכתה תוך שלושים יום.

בית-משפט קובע עמדה משפטית ותפקידו אינו מתמצה בהיות הגורם אשר מוטל עליו להשתמש בכוח סביר. באשר לשאלה אם יש לפנות לבית-המשפט תוך שלושים יום, אם לאו, קיימת מחלוקת מלומדים.

פרופ' מ' דויטש סבור כי יש לפנות לבית-המשפט תוך שלושים יום {ראה: ספרו של מ' דויטש, שם, 419}.

פרופ' י' ויסמן גורס כי המשטרה משמשת ידו החזקה של המחזיק, ובתור שכזו חייבת היא לסיים את פעילותה תוך שלושים יום {ראה מאמרו "החזקה", מחקרי משפט טו (תשכ"ט), 79}.

ניתן להניח שאם המשטרה אינה מוגבלת בזמן לאחר הפניה של מחזיק הנכס, קשה יהיה לתמרץ אותה לפעול תוך חודש נוסף ולא תוך מספר חודשים. החובה הינה לא רק לפעול אלא לפעול במסגרת הזמן הקצוב על-ידי המחוקק.

ייתכן מצב בו המחזיק פונה למשטרה לקראת סיומו של היום השלושים. במקרה שכזה מקובל שהמשטרה, שלא באשמתה, לא תוכל לסיים את מלאכתה. אולם עדיין יש לשמור על המועד שנקבע בחיקוק, בדוגמה זו, האחריות לחוסר יכולתה של המשטרה לסיים את המשימה בזמן מוטלת על המחזיק. כשם שהמחזיק אינו יכול לעכב את פנייתו לחברה פרטית עד ל"דקה התשעים", כך אינו יכול להשתהות במידה כזו בפנותו למשטרה {בר"ע (ב"ש) 768/02 מדינת ישראל נ' סייח סלימאן אבו מדיעם ואח', תק-מח 2003(3), 337 (2003)}.

אולם אין לקבל את הגישה שבמסגרת סעיף 18 לחוק די שהפניה למשטרה תעשה תוך שלושים יום. עם כל הרצון לעודד שהמשטרה היא זו אשר תהיה הגורם המשתמש בכוח סביר אין בכך להקנות לה זמן בלתי-מוגבל או בלתי-מוגדר לפעול. על "התופס" הזכות לדעת היכן הוא עומד אפילו הוא נמצא במקום שאינו שייך לו. ביסוד השיטה המשפטית ניצב הכלל כי בית-המשפט הוא הפוסק וודאי שהפסיקה לא תצא מידו של צד לעניין {בר"ע (ב"ש) 768/02 מדינת ישראל נ' סייח סלימאן אבו מדיעם ואח', תק-מח 2003(3), 337 (2003) (להלן: "פסק-דין בן-ישראל")}.

אם המחזיק פונה למשטרה, אין האחרונה רשאית לנער ידיה מהמלאכה בטענה שמדובר ב"סכסוך אזרחי רגיל" {פסק-דין בן-ישראל שהובא לעיל וכן בג"צ 109/70 המוטראן הקופטי נ' שר המשטרה, פ"ד כה(1) 225 (1971)}.

כאשר המשטרה פועלת מכוח סעיף 18(ב), היא מהווה את כוח הזרוע של המחזיק. מוענק לה שיקול-דעת משלה. שיקול-דעת זה מוגבל לבדיקה לא משפטית, ואפילו לא ברמה של חקירה ממצה, בכדי לראות אם המקרה עונה על דרישות הסעיף.

על המשטרה לבחון שני עניינים במסגרת סעיף 18(ב) לחוק, האחד, שהפניה לעזרה מטעם המחזיק נעשתה תוך הזמן הקבוע בחוק והשני, ש"למשטרה נתגלה בצורה ברורה כי מעשה הפלישה ללא רשות אינו מוטל בספק". אם המחזיק עמד במבחנים המקדמיים האלה חובתה של המשטרה לפעול בהקדם ועל-פי דרישות הדין.

ברם, המשטרה יכולה לפעול במסגרות אחרות (כך למשל, לחוק מקרקעי ציבור (פינוי קרקע), התשמ"א-1981 בנסיבות מתאימות).

סעיף 18(ב) לחוק המקרקעין לא בא להעניק חסינות פלילית לתופס. מדובר באפשרות נוספת. כמו-כן יובהר, כי סעיף 18(ב) לחוק המקרקעין אינו גורע מכל תרופה אזרחית אחרת. כלשון סעיף 20 לחוק המקרקעין "אין בהוראות סעיפים 19-16 כדי לגרוע מזכות לפיצויים או מכל תרופה אחרת או סעד אחר על-פי דין". משמע כי המחזיק רשאי להגיש תביעה אזרחית נגד תופס, לרבות בקשה לסעד זמני.

כך למשל, במקום בו המחזיק במקרקעין, התובע לסילוק יד, הוכיח כי סבל נזק ממון עקב הסגת הגבול מצד התופס, והמדד לנזק הממון שנגרם לו הוא דמי השכירות, שניתן היה לגבות אילו השכיר המחזיק את הנכס, דמי שכירות ראויים יכול שיהיו בגדר פיצויים הנפסקים בנזיקין ויכול שיהיו בגדר השבת רווח בעשיית עושר, ומכל מקום קיום עילה, שמקורה בענף משפטי אחד, אינו שולל, עקרונית, קיום עילה בענף האחר {ע"א 19/83 חברת שלמה כרמל בע"מ נ' בריח חברה לייצור בע"מ, פ"ד לט(4), 522 (1985)}.

המשטרה מקבלת את סמכותה מכוח סעיף 3 לפקודת המשטרה (נוסח חדש), התשל"ה-1971 (להלן: "פקודת המשטרה") אשר קובע כדלקמן:

"תפקידי המשטרה" - משטרת ישראל תעסוק במניעת עבירות ובגילויין, בתפיסת עבריינים ובתביעתם לדין, בשמירתם הבטוחה של אסירים, ובקיום הסדר הציבורי וביטחון הנפש והרכוש."

דהיינו, חובת המשטרה לסייע למחזיק במסגרת סעיף 18(ב) לחוק יונקת מכוח סעיף 3 לפקודת המשטרה. הדבר אינו בא בסתירה למסקנה שבמקרה המתאים על המשטרה לפעול כפי שהיא פועלת נגד עבריינות מסוגים שונים {ראה מאמרו של פרופ' ויסמן, "החזקה", שם, 78}.

אם מחזיק פונה תוך שלושים יום, על המשטרה לפעול בהתאם לדרישות הדין. ברם, המשטרה גם רשאית לפעול במסגרת חקירה פלילית. המסלולים אינם חופפים זה את זה. כל מסלול עם הבקרה שלו, עם דרישה לסוג אחר של שיקול-דעת, עם מעורבות אחרת של בית-משפט ועם סנקציות שונות.

ביחס להחלטה של המשטרה שלא לסייע בידי מחזיק במימוש הסעד העצמי המוקנה לו מכוח סעיף 18(ב) לחוק המקרקעין, רשאי המחזיק לעתור לפני בית-המשפט העליון בשבתו כבית-משפט גבוה לצדק, אשר לו בלבד מסורה הסמכות העניינית להוציא צו המכוון למשטרה ומורה לה לסייע בהסרת הפלישה {רע"א 6998/11 אברהים ג'ולאני נ' הקדש המנוח ח'ליל שרף אלדין אבו ג'בנה, פורסם באתר האינטרנט נבו (22.07.12)}.

בחוק מקרקעי ציבור (פינוי קרקע) התשמ"א-1981 (להלן: "חוק מקרקעי ציבור (פינוי קרקע)"), המחוקק קבע הסדר מיוחד בסעיף 4 הקובע כדלקמן:
"4. צו לסילוק יד ולפינוי מקרקעי ציבור (תיקון: התשס"ה (מס' 2), התשע"א (מס' 3))
(א) תפס אדם מקרקעי ציבור, ושוכנע הממונה, לאחר שעיין בדין וחשבון בכתב מאת פקח שביקר במקום ועל סמך מסמכים לעניין הזכויות במקרקעי הציבור ולאחר שנתן לתופס הזדמנות לטעון את טענותיו לפניו, כי תפיסתם היתה שלא כדין, רשאי הממונה, בתוך שישה חודשים מיום שהתברר לו כי התפיסה היתה שלא כדין, ולא יאוחר משלושים ושישה חודשים מיום התפיסה, לתת צו בחתימת ידו, הדורש מהתופס לסלק את ידו ממקרקעי הציבור ולפנותם, כפי שקבע בצו ועד למועד שקבע בו (להלן: "מועד הסילוק והפינוי"), ובלבד שהמועד האמור לא יקדם מתום שלושים ימים מיום מסירת הצו..."

גם בסעיף 18 לחוק המקרקעין וגם בסעיף 4 כאמור נקבעה מגבלת זמן. בסעיף 4 לחוק מקרקעי ציבור (פינוי קרקע) הוענק פרק זמן ארוך יותר לפעולת המדינה - שישה חודשים מיום שהתברר על התפיסה שלא כדין ולא יאוחר משלושים ושישה חודשים מיום התפיסה.

בכך הכיר המחוקק במעמד המיוחד של המדינה כמחזיק על הקשיים שעומדים בפניה. כימות הזמן מלמד על רגישות המחוקק לצורך בהגדרה מדוייקת של הזמן המותר למחזיק לפעול בו שלא על-פי החלטת בית-משפט. חשיבות העניין היא שלמדינה כלים שונים מהמחזיק. גם קירבתה, אפילו והיא עניינית, המשטרה מיטיבה את מצבה לעומת המחזיק מן הישוב.

חוק מקרקעי ציבור (פינוי קרקע), ביקש להתגבר על התקלה הלכאורית בסעיף 18 לחוק המקרקעין. משום כך ביקש המחוקק להקל עם המינהל ועם הרשויות המקומיות. די לו לצו שיהא תקף אם הוא ניתן תוך "שישה חודשים מיום שהתברר לו לממונה כי התפיסה היתה שלא כדין ולא יאוחר משלושים ושישה חודשים מיום התפיסה."

כוונת המחוקק בחוק מקרקעי ציבור (פינוי קרקע), היתה להסדיר את סוגיית פינויים של פולשים ממקרקעי ציבור, שהוגדרו כמקרקעין המצויים בבעלות המינהל או בבעלותה של רשות מקומית. לנוכח העובדה כי סעיף 18 לחוק המקרקעין (לפני תיקון הסעיף) מעניק זכות להפעיל שימוש בכוח סביר לשם סילוק פולש ממקרקעין, כל עוד הדבר נעשה "תוך זמן סביר", ולנוכח פרשנות הפסיקה כי מדובר ב- "ימים ספורים", התבקשה הסדרת סוגיית פינוי פולשים למקרקעי ציבור {ה"פ (חי') 4414/97 מזרחי שמואל נ' מדינת ישראל, תק-של 2001(3), 636 (2001)}.

סעיף 4 הנ"ל מורה כי יש צורך בקיום שתי דרישות מצטברות. הדרישה השניה, כאמור, מורה כי שומה על המינהל להראות כי הצו ניתן "לא יאוחר משלושים ושישה חודשים מיום התפיסה".

הדרישה הראשונה, כי על הצו להינתן תוך שלושה חודשים מיום שהתברר לממונה כי התפיסה היתה שלא כדין, מעלה אלמנט סובייקטיבי. שומה על בית-המשפט לברר מתי התברר לו, לממונה, כי התפיסה היתה שלא כדין.

הדרישה השניה מעלה אלמנט אובייקטיבי. שומה על המינהל להראות, אובייקטיבית, ממתי החלה התפיסה שלא כדין. ככל שמסתבר כי התפיסה שלא כדין, אובייקטיבית, החלה למעלה משלושים ושישה חודשים מיום מתן הצו, לא ניתן ליתן צו לפי הוראות החוק הנ"ל, גם אם הדבר נודע לממונה בתחום שלושת החודשים, כעולה מן הדרישה הראשונה.

יודגש, כי על בית-המשפט, שעה שהוא דן בצווי סילוק יד מכוח החוק הנ"ל, לאזן בין אינטרסים נוגדים. מחד, ההצדקה שניתנה לעקיפה של בתי-המשפט, היתה כי פניה לבית-המשפט הוכחה כבלתי-יעילה בשל משך הזמן הרב הנדרש לבירור המשפטי.

מאידך, הסמכות המוקנית לממונה לפי החוק היא סמכות בעלת כוח רב, שכן יש להחלטתו משמעות ותוקף של פסק-דין לסילוק יד, כסמכותו של בית-משפט שלום. על-כן יש להפעיל סמכות כזו בזהירות ובקפידה רבה ורק באותם מקרים שאין דרכים אחרות לסילוק הפולש או מי שתפס מקרקעין שלא כדין.

החוק הנ"ל נועד, לעשיית שימוש מקום שלא יכול להיות, לכאורה, צל של ספק במעשה הפלישה של המחזיק, וכי מעשה הפלישה הוא "טרי", במשמעות החוק הנ"ל. המחוקק הקל עם המינהל ועם הרשות המקומית וקבע כי "פלישה טריה" כאמור לא חייבת להיות בת מספר ימים אלא יכולה אף להיות בת תקופה של יותר משנה.

מקום שהרשות המינהלית, דוגמת המינהל, מבקשת לעשות שימוש חריג בסמכות שהוקנתה לה על-פי חוק מקרקעי ציבור (פינוי קרקע), שומה עליה לעשות כן בזהירות, בקפדנות, ובמקרים הולמים וראויים.

כמו-כן, על הרשות מוטל הנטל להצדיק את חוקיותו של צו סילוק היד, כי הצו הוצא כדין במסגרת התנאים והזמנים המנויים בחוק, ורק לאחר שיוכח וייקבע כי הצו אכן תקף כאמור, תיבחן שאלת זכותו של המבקש בנכס {כב' השופטת אלמגור ב- ה"פ 11059/95 אבו סיף סולימאן ואח' נ' מינהל מקרקעי ישראל - מחוז המרכז; ה"פ 40066/96 מזרחי שמואל נ' מינהל מקרקעי ישראל, תק-של 2001(3), 636 (2001)}.

כאשר הפעלת הסמכות נבחנת על-ידי בית-המשפט, יישקלו קיומם של כל התנאים הנדרשים לפי סעיף 4 לחוק מקרקעי ציבור (פינוי קרקע) בטרם הוצאת הצו תוך שכנוע כי נמצא טעם בקיומה של הפעלת הסמכות, כמו למשל - אם יש צורך להתגבר על פולשים למקרקעי הציבור שלא ניתן לנקוט נגדם בהליך דיוני רגיל עקב הימשכות ההליכים, או שעלול להיגרם נזק למינהל מקרקעי ישראל או לציבור {רע"א 4311/00 מדינת ישראל נ' אליעזר בן שמחון, פ"ד נח(1), 827 (2003)}.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

עילות מכוח סעיף 18 לחוק המקרקעין